반전세는 이렇게 계산하세요...

 

반전세는 이렇게 계산하세요

시사IN Live | 2014.01.29 09:43

 

 

 

 

경기도 부천시에 거주 중인 ㄱ씨 부부는 2월로 예정된 전세 재계약 시점에 맞춰 2000만원가량을 마련해뒀다. 전세 가격이 끝 모르고 치솟고 있다는 뉴스가 남 얘기가 아닌 것을 실감하고 전세금 인상에 대비했던 것이다. 그런데 지난해 12월 집주인은 전세금 인상이 아니라 '반(半)전세로의 전환'을 요구했다. 지금 전세금이 1억6000만원인데, 이를 '보증금 1억원에 월세 50만원'으로 바꾸자는 것이었다. 그래서 ㄱ씨 부부는 "차라리 집을 사버리는 것이 어떨까"라고 필자에게 질문해왔다.

원래 ㄱ씨 부부에게 주택 매입은 전혀 고려 사항이 아니었다. 그런데 반전세를 요구받는 돌발 상황이 닥친 것이다. 이 부부는 나름 노력했다. 은행에 가서 저리로 대출받을 수 있는 '공유형 모기지'라는 상품도 알아보고, 옆 동에 같은 면적의 주택이 2억6000만원에 매물로 나온 것도 확인했다. 이런 경우, 재무상담사로서는 어떻게든 적절한 해결책을 제공할 의무가 있다. 그래서 다음과 같은 이야기를 해줬다.

'전월세 전환율'을 계산해봐야

먼저 확인할 것은 '전월세 전환율'이다. 반전세로 바뀔 때 '세입자에게 돌아오는 돈'에 대비한 월세 규모를 따져보기 위한 것이다. 이를 계산하는 공식은 '월세÷(전세금-월세보증금)×100×12개월'이다. ㄱ씨 부부의 경우, 올해 전세금을 1억8000만원(집주인이 2000만원 올린 경우)으로 가정하면, '돌아오는 돈'은 8000만원(1억8000만원-1억원)이다. 이에 월세 50만원을 적용해서 연간 전월세 전환율을 계산하면 7.5%가 된다. 이 7.5%는, 세입자가 전세금 중 돌려받는 돈에 대한 비용이라고 할 수 있다. 그렇다면 세입자는 이 8000만원을 다른 곳에 투자해서 연 7.5%의 수익률을 낼 수 있어야 손해를 보지 않는 셈이다. 그러나 요즘처럼 금리가 낮은 상황에서 7.5% 수익률이 어렵다는 것을 알기에 ㄱ씨는 주택 매입까지 고려하게 된 것이다.

그렇다면 주택을 매입하기 위해 '공유형 모기지'(정책기관이 시중은행보다 낮은 금리로 주택자금을 빌려주는 대신 만기 때 집값이 오르면 그 시세차익 중 일부를 받는 주택대출제도)를 빌리는 경우를 고려해보자. 공유형 모기지는 수익형과 손익형으로 나뉜다. 정부와 시세차익 수익만 공유하는 수익형의 경우, 연 1.5%의 고정금리로 주택 가격의 70%까지 대출받은 후 원리금을 균등분할 상환한다. 이에 비해 손익형은 손실까지 공유하는데, 주택 가격의 40%까지 대출받을 수 있고, 이자는 처음 5년까지 1%, 이후엔 2%로, 만기에 일시 상환하는 조건이다. 그러므로 공유형 모기지를 선택할 때는 이후 집값 변동을 예측하면서 어느 상품이 더 유리한지 따져봐야 한다. 그런데 ㄱ씨는 자금이 부족하기 때문에 주택 가격의 70%까지 빌려주는 수익형을 선택할 수밖에 없다. 이후 집값이 오르면 다행이지만 떨어지면 그 손해를 혼자 감수해야 하는 것이다. 그렇다면 금리가 3%대로 높더라도 집값이 오르면 큰 이익을 볼 수 있는 생애최초 주택구입자금 대출이 더 나은 선택이 될 수 있다.

지금까지는 초점을 금리와 수익률에 맞췄다. 그런데 여기에 결정적 변수가 있다. 아무리 금리가 낮고 수익률이 좋더라도 매달의 '현금 흐름'이 깨진다면 소용없다. 월세 50만원을 부담할 수 있는지(반전세로 가는 경우) 혹은 공유형 모기지의 낮은 금리라도 원리금 상환을 지속적으로 감당할 수 있는지를 최우선적으로 따져봐야 한다. 이런 순서에 따라 ㄱ씨가 고민한 결과는 다음과 같다. "현금 흐름을 조정했는데도 둘 다 감당 안 되는 여건이라면 그때 선택할 수 있는 대안은 무엇이 있을까요? 차라리 금액에 맞춰 옆 동이나 다른 지역 전세를 알아보고 이사 가는 편이 낫겠네요."

김영일 (CFP·포도재무설계 FP센터) webmaster@sisain.co.kr