일반은행보다 조건이 좋은 국민주택기금, 주택구입자금대출...

일반은행보다 조건이 좋은 국민주택기금, 주택구입자금대출...

 

 

 

 

최근 전세보증금의 비율이 최고 주택가격의 70%까지 상승을 하자 대출을 받아서라도 주택을 구입하려는 수요가 증가하고 있는데요. 이번 시간에는 일반은행들의 대출상품보다 대출조건이 나은 국민주택기금을 통한 주택구입자금대출에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

국민주택기금을 통한 주택구입자금대출의 종류

1. 내집마련디딤돌대출 : 기존의 생애최초주택구입자금대출, 근로자·서민주택구입자금대출, 우대형 보금자리론을 통합한 대출상품
2. 수익공유형모기지 : 생애최초 주택구입자와 수익을 공유하는 대출상품
3. 손익공유형모기지 : 생애최초 주택구입자와 수익·손익 모두 공유하는 대출상품
4. 주거안정주택구입자금 : 대출금액이 과도한 주택이나 또는 현재 거주 중인 임차주택을 구입하고자 하는 경우의 대출상품
5. 오피스텔구입자금 : 주거용 오피스텔을 구입하는 경우의 대출상품
6. 부도임대주택경락자금 : 부동임대아파트에 거주하는 임차인 중 부도임대주택을 경매로 낙찰 받은 경우의 대출상품

대출상품 비교

대출조건	대출상품
	내집마련 디딤돌대출	수익공유형 모기지	손익공유형 모기지	주거안정 주택구입자금	오피스텔 구입자금	부도임대 주택경락자금
주택가격	6억원 이하	6억원 이하	6억원 이하	6억원 이하	1억 5천만원 이하
전용면적	85㎡ 이하 (도시지역 아닌 읍·면 100㎡ 이하)	85㎡ 이하	85㎡ 이하	85㎡ 이하 (도시지역 아닌 읍·면 100㎡ 이하)	60㎡ 이하	85㎡ 이하 (도시지역 아닌 읍·면 100㎡ 이하)
주택종류	주택	아파트	아파트	주택	주거용 오피스텔	임대건설자금으로 국민주택기금이 지원된 부도임대주택
대출지역	모든 지역	수도권 및 5대 광역시에 한정	수도권 및 5대 광역시에 한정	모든 지역	모든 지역	모든 지역
대출대상	부양가족 있는 세대주(만 19세 이상) 및 세대원 전원 무주택/ 단독세대주는 만 30세 이상	부양가족 있는 세대주(만 19세 이상) 및 세대원 전원 무주택/ 단독세대주는 만 30세 이상/ 생애최초만 가능 1)	부양가족 있는 세대주(만 19세 이상) 및 세대원 전원 무주택/ 단독세대주는 만 30세 이상/ 생애최초만 가능 1)	부양가족 있는 세대주(만 19세 이상) 및 세대원 전원 무주택/ 단독세대주는 만 30세 이상	부양가족 있는 세대주(만 19세 이상) 및 세대원 전원 무주택/ 단독세대주는 만 30세 이상	세대주 포함 세대원 전원 무주택
소득수준	부부합산 연 6,000만원 이하 (생애최초 7,000만원 이하)	부부합산 연 7,000만원 이하	부부합산 연 7,000만원 이하	부부합산 연 7,000만원 이하	부부합산 연 7,000만원 이하
대출금리	고정금리 또는 5년 단위 변동금리 소득수준과 대출기간에 따라 연 2.8~3.6%	고정금리 연 1.5%	고정금리 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2%	변동금리 연 3.5%	소득수준에 따라 연 3.0~3.5% 연 3.5% 변동금리	변동금리 최초 10년 연 3.0%/ 잔여기간 동안 분양자금의 일반 입주자 앞 대환대출 이율 적용 (2013.04.10 현재): 연 4.0%
조기상환수수료	중도상환된 금액에 대하여 1.2% 한도내에서 부과 (3년 이내의 경우)	3년 이내 : 연 1.8% 5년 이내 : 연 0.9%	3년 이내 : 연 2.3% 5년 이내 : 연 1.15%	면제	면제	면제
대출한도	최고 2억원 이내 (DTI 적용)/ DTI 40% 이내 LTV 70% 적용/ DTI 40% 초과 100% 이내 LTV 60% 적용/ DTI 100% 초과 대출불가	주택가격의 최대 70% (최고 2억원 이내)	주택가격의 최대 40% (최고 2억원 이내)	최고 2억원 이내	최고 7.000만원 이내	매각가격과 법원의 최초 매각가격의 80%중 적은 금액 이내
		부부합산 연소득 4.5배 (무소득자 및 1,800만원 이하 8,000만원 한도)	금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내, 부부합산 연소득 4.5배 (무소득자 및 1,800만원 이하 8,000만원 한도)
대출기간	10년, 15년, 20년, 30년	20년	20년	20년, 30년	2년 9회 연장 (최장 20년)	20년
손익부담	구입자 부담 100%	수익공유 기금수익률 상한제(연 5% 이내)	손익공유 (지분율에 따름)	구입자 부담 100%	구입자 부담 100%	구입자 부담 100%
	수익·손해 공유 안함	수익 공유	수익·손해 공유	수익·손해 공유 안함	수익·손해 공유 안함	수익·손해 공유 안함
상환부담	높음	높음	낮음	높음	낮음	높음
수탁은행	기업은행 1566-2566 농협은행 1588-2100 우리은행 1599-0800 하나은행 1599-1111 국민은행 1599-1771 신한은행 1599-8000	우리은행 1599-0800	우리은행 1599-0800	기업은행 1566-2566 농협은행 1588-2100 우리은행 1599-0800 하나은행 1599-1111 국민은행 1599-1771 신한은행 1599-8000	기업은행 1566-2566 농협은행 1588-2100 우리은행 1599-0800 하나은행 1599-1111 국민은행 1599-1771 신한은행 1599-8000	기업은행 1566-2566 농협은행 1588-2100 우리은행 1599-0800 하나은행 1599-1111 국민은행 1599-1771 신한은행 1599-8000

 

* 수도권 : 서울특별시, 경기도, 인천광역시
* 5대 광역시 : 부산 광역시, 대구 광역시, 광주 광역시, 대전 광역시, 울산 광역시
* 다자녀가구, 최초주택구입자, 다문화가구, 장애인가구 등에 따라 0.2~0.5%의 금리우대 혜택이 가능합니다.

 

 

√주택가격
오피스텔구입자금(1억5천만원), 부도임대주택경락자금(기준 없음)을 제외한 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금은 6억원 이하입니다.

√전용면적
오피스텔구입자금(60㎡ 이하)를 제외한 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 부도임대주택경락자금은 85㎡ 이하입니다. 또한, 내집마련디딤돌대출, 주거안정주택구입자금, 부도임대주택경락자금은 도시지역이 아닌 읍·면의 경우 100㎡까지도 가능합니다.

 

√주택종류
수익공유형모기지·손익공유형모기지(아파트), 오피스텔구입자금(오피스텔)을 제외한 내집마련디딤돌대출, 주거안정주택구입자금, 부도임대주택경락자금은 주택이면 가능합니다.

 

√대출지역
수익공유형모기지·손익공유형모기지(수도권 및 5대광역시)를 제외한 내집마련디딤돌대출, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금, 부도임대주택경락자금은 모든 지역에서 가능합니다.

 

√대출대상
내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금은 모두 만 19세 이상 부양가족이 있는 세대주로 세대주를 포함하여 세대원 모두 무주택자이어야 합니다. 특히, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지의 경우에는 생애최초로 주택을 구입하는 무주택 세대주만 가능하며 부도임대주택경락자금의 경우에도 세대주를 포함한 모든 세대원이 무주택자이어야 합니다.

 

√소득수준
생애최초 주택구입자만 가능한 수익공유형모기지·손익공유형모기지(부부합산 연 7,000만원)을 제외한 내집마련디딤돌대출(단, 생애최초주택 구입의 경우 연 7,000만원 이하), 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금은 부부합산 연 6,000만원 이하이어야 하며 부도임대주택경락자금은 소득수준 기준이 없습니다.

 

√대출금리
내집마련디딤돌대출은 연 2.8~3.6%, 수익공유형모기지는 연1.5%, 손익공유형모기지는 최초 5년 연 1% 5년 후부터 연 2%, 주거안정주택구입자금은 3.5%, 오피스텔구입자금은 연 3.0~3.5%, 부도임대주택경락자금은 최초 10년 연 3.0%, 10년 후부터 연 4.0%(2013년 4월 10일 기준)입니다.

 

√조기상환수수료
내집마련디딤돌대출은 1.2%, 수익공유형모기지는 2.8~0.9%, 손익공유형모기지는 2.3~1.15%, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금, 부도임대주택경락자금은 면제입니다.

 

√대출한도
내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금은 최고 2억원까지 오피스텔구입자금은 최고 7,000만원까지 부도임대주택경락자금은 매각가격과 최초매각가격의 80% 중 적은 금액까지 대출이 가능합니다.

 

√대출기간
내집마련디딤돌대출은 10년, 15년, 20년, 30년 수익공유형모기지와 손익공유형모기지는 20년, 주거안정주택구입자금은 20년, 30년 오피스텔구입자금은 2년이나 9회까지 연장이 가능하여 최장 20년 부도임대주택경락자금은 20년입니다.

 

√상환조건
내집마련디딤돌대출은 비거치 또는 1년 거치 원리금(원금)균등분할상환, 수익공유형모기지는 1년 또는 3년 거치 원리금균등분할상환, 손익공유형모기지는 만기일시상환, 주거안정주택구입자금은 1년 거치 또는 3년 거치 20년 원리금(원금)균등분할상환, 5년 거치 30년 원리금(원금)균등분할상환(만 45세 이하만 가능) , 오피스텔구입자금은 만기일시상환, 부도임대주택경락자금은 1년 거치 또는 3년 거치 20년 원리금(원금)균등분할상환입니다.

 

* 원금균등분활상환 : 대출한 원금을 매달 균등하게 나누어 갚는 방식으로 원금을 갚아감으로 매달 이자가 줄어드는 방식.
* 원리금균등분할상환 : 대출한 원금과 만기까지의 이자를 미리 계산하여 매달 원금과 이자를 일정한 금액으로 나누어 갚는 방식
* 만기일시상환 : 대출기간 동안 이자만 내다가 만기일에 원금을 모두 갚는 방식.

 

√손익부담
수익공유형모기지는 수익을 공유, 손익공유형모기지는 수익과 손해 모두 내집마련디딤돌대출, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금, 부도임대주택경락자금은 100% 구입자 부담입니다.

 

√상환부담
손익공유형모기지와 오피스텔구입자금은 상환부담이 낮으나 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 부도임대주택경락자금은 상환부담이 높습니다.

어떠한 대출 상품이 좋을까?

<주택구입 조건 >
생애최초, 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도) 및 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)에 위치한 아파트 구매 예정

 

√사례1 : 위의 조건들을 모두 만족하는 경우

적합한 대출 상품은? 수익공유형모기지 또는 손익공유형모기지
이 경우에는 수익공유형모기지나 손익공유형모기지를 선택하는 것이 좋습니다. 수익공유형모기지(연1.5%)와 손익공유형모기지(최초 5년 1% 그 후부터 연2%)의 대출금리가 다른 대출 상품들에 비해서 1%~2.6%정도 저렴하기 때문입니다. 물론, 수익공유형모기의 경우 수익의 일부분을 기금과 공유한다는 단점이 있으나 손익공유형모기지의 경우에는 수익뿐만 아니라 손해도 기금과 공유할 수 있어 아파트 가격이 하락하는 경우에는 좀더 안전하다는 장점도 있습니다.
단, 3년 이내에 대출금을 중도 상환하는 경우 중도상환수수료가 다른 대출상품들에 비해서 0.6~2.3% 정도 많다는 단점이 있으므로 3년 이내에 대출금을 중도 상환할 계획이 있는 경우에는 오히려 중도상환 수수료가 면제되면서 다양한 주택과 지역을 선택할 수 있는 주거안정주택구입자금이 유리할 수도 있습니다.

 

√사례2 : 위의 조건들 중 1가지라도 만족한지 못하는 경우

적합한 대출 상품은? 내집마련디딤돌대출 또는 주거안정주택구입자금
내집마련디딤돌대출의 경우에는 표1에서처럼 소득수준이나 대출기간에 따라 2.8~3.6%까지 대출금리가 다르게 적용되므로 소득이 적고 대출기간이 짧은 경우라면 내집마련디딤돌대출이 적합합니다. 또한, 다자녀가구이면서 연 소득이 2,000만원 이하로 대출기간이 10년 이라면 최저 연 2.3%까지 대출금리 우대를 받을 수 있습니다. 그러나 내집마련디딤돌대출은 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV)적용을 받아 DTI가 100% 초과하는 경우에는 대출이 불가능하며 3년 이내에 중도상환을 하는 경우 중도상환 된 금액에 대하여 1.2% 한도내에서 중도상환 수수료를 부담해야 하는 단점이 있습니다. 그러므로 소득이 많고 대출금을 중도에 상환할 계획이라면 오히려 중도상환 수수료가 면제되는 주거안정주택구입자금이 유리할 수 있습니다.

 

표1 내집마련디딤돌대출 대출금리

소득수준	10년	15년	20년	30년
부부합산 연소득 2,000만원 이하	2.8%	2.9%	3.0%	3.1%
2,000만원 초과~4,000만원 이하	3.0%	3.1%	3.2%	3.3%
4,000만원 초과~6,000만원 이하	3.3%	3.4%	3.5%	3.6%

다자녀가구 0.5%, 최초주택구입자, 다문화가구, 장애인가구 0.2% 금리 우대 (중복 적용불가)
다자녀가구이며 부부합산 연 소득이 2,000만원 이하, 대출기간 10년인 경우 최저 연 2.3%

 

 

 

√사례3 : 무주택 서민이 주거용 오피스텔을 구입하고자 하는 경우
적합한 대출 상품은? 오피스텔구입자금
무주택 서민이 자신의 보금자리로 주거용 오피스텔을 구입하고자 하는 경우에 적합한 대출상품으로 표2에서처럼 소득수준에 따라 금리에 차이가 있으며 다자녀가구이면서 연 소득이 2,000만원 이하인 경우 최저 연 2.5%까지 금리 우대를 받을 수 있습니다. 또한, 다자녀가구는 7,500만원까지 대출이 가능합니다.

표2 오피스텔구입자금 대출금리

 

소득수준	20년
부부합산 연소득 2,000만원 이하	3.0%
2,000만원 초과~4,000만원 이하	3.2%
4,000만원 초과~6,000만원 이하	3.5%

 

다자녀가구 0.5%, 최초주택구입자, 다문화가구, 장애인가구 0.2% 금리 우대 (중복 적용불가)
다자녀가구이며 부부합산 연 소득이 2,000만원 이하인 경우 최저 연 2.5%

대출 신청을 할 때 해당 오피스텔에 담보대출이 있거나 국민주택기금에서 운영하는 전세자금대출이 있는 경우나 오피스텔의 가격이 1억 5,000만원을 넘는 경우에는 대출이 불가능하며 기한을 연장하고자 할 때는 최초 대출금액 또는 직전 연장금액의 10% 상환해야 합니다. 만약에 상환하지 않는 경우에는 연 0.1%의 금리가 가산됩니다.

√사례4 : 무주택 세대주가 국민주택기금의 임대건설자금이 지원된 임대주택에 살다가 해당 임대주택이 부도가난 경우
적합한 대출상품은? 부도임대주택경락자금
무주택 세대주가 국민주택기금의 임대건설자금이 지원된 임대주택에 살다가 해당 임대주택이 부도가난 경우 해당 임대주택을 경매로 낙찰 받았다면 부도임대주택경락자금을 이용하는 것이 유리할 수 있습니다. 이유는 시중 은행들의 경락자금 대출금리(2014년 2월 기준)가 5%대이며 중도상환 수수료도 있는 반면 부도임대주택경락자금의 경우에는 최초 10년 간은 3% 그 후부터는 분양자금의 일반 입주자 앞 대환대출 이율을 적용(2013년 4월 10일 현재 4%)하고 중도상환수수료도 면제이기 때문입니다. 경매개시결정기입 등기일 이전에 임대차 계약을 체결하고 주민등록 전입을 완료하여 대출신청일 현재, 해당 주택에 거주(전입)하고 있어야 하며 전입이 되어 있지 않은 경우에는 전세권설정이나 임차권등기가 되어 있어야 대출이 가능합니다. 임대인의 허락을 받지 않고 전대행위에 의해 기존 임차인으로부터 세를 얻은 전차인과 임차인이 법인인 경우에는 대출이 불가능합니다. 또한 신청일 현재 만 19세 이상 세대원 중 1인 이상 (세대가 분리된 배우자 및 자녀포함)이 해당 주택으로 주택담보대출이나 국민주택기금의 전세자금대출을 받은 경우에도 대출을 받을 수 없습니다.

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주석

1. 1국토부는 2014년 2월 19일 공유형모기지 수혜대상을 5년이상 무주택자들에게도 확대 지원하겠다고 발표함

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)