○저출산 · 고령화 · 소가구화…미래주택 키워드는 ‘콤팩트’

헤럴드경제 |2013.10.04 11:11 

인구구조 변화 여성1인가구 비중 심화
보안시설 갖춘 실속형 소형 강세지속

임대시장도 전세서 월세 중심으로 재편
노후주택 증가로 도심재생사업 활성화
거주 선호지역도 신도시서 도심권으로


2008년 글로벌 금융위기 이후 정부의 빈번한 주택경기부양책 실시와 함께 전세 대응책 마련에도 불구하고 주택시장의 쏠림화 현상은 더욱 가속화하는 추세다. 매매=지지부진, 전세=강세현상을 비롯해 수도권=침체, 지방=활황, 중대형 주택=비선호, 소형=선호 트렌드가 지속되고 있다. 

1990년대 이전의 흐름과는 전혀 반대현상이 나타나고 있는 것이다. 따라서 향후 주택시장과 소비자 선호도가 어떻게 흘러갈지, 변화에 주택수요층의 관심이모아지고 있다. 투자층은 물론 실수요층의 주택 선택에 매우 중요한 변수가 되기 때문이다.


▶주택시장 향후 흐름, 인구구조 변화에 주목해야=주택시장 변화의 흐름을 전망하기 위해서는 우선 주택시장을 둘러싼 환경 변화에 주목할 필요가 있다. 핵심적인 변화 요인은 고령화와 저출산, 소가구화로 대변되는 인구구조 변화다. 주택 수요층의 인구 및 가구구조가 주택시장에 지대한 영향을 미치면서 주택시장 트렌드를 바꿔놓고 있기 때문이다. 불과 4~5년 전만 해도 50~60평형의 대형주택에 대리석 등으로 마감한 고급주택이 주택시장의 주도주였다.

하지만 2008년 이후 콤팩트한 소형주택 인기가 날로 급상승하는 추세다. 신규 분양시장도 소형 위주로 날게 돋친 듯 팔려나가고 하늘 높은 줄 모르고 뛰어오르고 있다. 가구원 수의 감소가 가장 큰 원인으로, 실속 평형 선호 바람이 강하게 불면서 대형아파트 기세가 완전히 꺾였다. 여기에 날로 발전하는 첨단 정보화기술(IT) 역시 이 같은 새로운 트렌드를 더욱 가속화하고 있다. 또 실속거주 영향이 강하게 부각되면서 대표적 자산으로서의 주택가치가 점차 매력을 잃어가고 있다. 더구나 집을 가질 만한 능력있는 가구는 대부분 주택을 소유한 상태로 자가보다 임대를 선호하는 경향이 짙어지고 있는 것이다. 현금화(유동성)가 떨어지는 부동산 자산을 기피하고 100%를 넘어선 주택보급률, 서구화해가는 월세 중심의 임대시장 등이 주택시장 및 소비자 선호 트렌드를 급속하게 바꿔놓고 있는 것이다. 급속한 고령화와 베이비부머 은퇴 수요 증가만 해도 그렇다. 이는 주택수요 감소와 함께 주택자가 점유율을 급속하게 떨어뜨릴 게 분명하다. 집보다 건강이고 매달 생활하는 것이 눈앞에 닥친 일이다. 고령인구는 2010년 94만명 수준에서 2020년에는 147만명으로 늘어나게 된다. 이들 대부분이 베이비부머 은퇴계층이다. 따라서 향후 중소형 주택 수요와 전원주택 수요가 더욱 증가할 것으로 보인다. 월생활비를 보전하고 건강을 감안한 자연친화주택을 선호할 가능성이 크기 때문이다. 

 

 

 

인구와 가구구조의 변화로 여성 단독가구와 콤팩트한 소형주택의 인기가 높아지고 있다. 주택 선호 지역은 도시 외곽에서 도심권으로 들어올 가능성이 높으므로 이를 감안해 선투자할 필요가 있다.

▶전월세 등 임대, 여성단독가구 비중 갈수록 심화=1990년 60~64세의 자가점유율은 76%였으나 20년이 지난 2012년에는 80~84세 자가점유율이 72%로 하락했다. 집을 사기보다는 되레 집을 매각하는 경향이 짙어지고 있는 것이다. 고령화에 접어들수록 생활비 충당, 자녀 결혼 등의 이유로 가진 집을 매각하는 사례가 늘고 있다고 봐야 한다. 이들 노령층의 월세 비중이 12% 정도로 확대되고 있는 것도 이를 반영한 것으로 분석된다. 여기에 외환위기, 글로벌 금융위기 이후 부동산 자산의 기피현상이 겹치면서 집을 매각하고 소형주택 등으로 이동하는 현상이 더욱 확산될 가능성이 높다. 

가구의 소가구화 현상과 함께 여성 1인 가구가 크게 늘어나고 있는 점도 주택시장 트렌드에 영향을 미치는 결정적 요인이다. 지난 15년간의 가구원 변화를 보면 3~4인 가구는 크게 줄어들고 1~2인으로 바뀌는 추세다. 1995년 4인 가구 비율이 32%였으나 지난해는 23%로 낮아진 게 이를 대변해준다. 1인 가구가 13%에서 24%, 2인 가구는 17%에서 24%로 소가구화 현상이 두드러지고 있다. 1~2인 가구 비율이 48%에 달하면서 주택 다운사이징화가 급속히 이뤄지고 있는 것이다. 큰 주택이 안 팔리고 소형 평형만 팔리는 현상이 바로 여기에 기인하고 있다. 원룸, 오피스텔 등 소형 주택시장이 급팽창하는 이유다. 특히 여성 1인 가구 수가 1995년 93만가구에서 지난해 221만가구에 이르렀다. 15년 만에 여성 1인 가구가 138% 늘어나면서 여성 독신 200만가구 시대를 눈앞에 두고 있다. 소형주택 수요가 더욱 급팽창할 공산이 크다는 분석이다.

아울러 25~29세 젊은 여성 독신가구주가 급격히 늘어난다는 것은 콤팩트하고 보안이 확보된 소형주택의 인기를 더욱 높아질 것임을 예고하고 있다. 여성 독신가구를 위한 시설 등 특별한 배려가 된 주택개발이 필요하고 그 전망이 밝다는 얘기다. 이 같은 인구 및 가구구조 변화를 감안하면 향후 주택시장은 자가에서 임대 중심으로 개편될 것이다. 현재의 전세난도 이 같은 구조 변화에 기인한 것으로 분석되고 있다. 특히 우리 고유의 독특한 임대구조인 전세시장이 급속히 위축되면서 서구 임대 패턴인 월세시장으로의 전환이 꾸준히 이뤄질 전망이다. 저금리 기조 정착과 함께 주택 보급률이 1995년 86% 수준에서 2010년 101.9%로 급격히 높아지고 경제성장이 3%대 이하의 저성장 기조로 고착화함에 따라 자가보다 임대시장이 지속 확대를 예고한다고 봐야 한다. 집을 살 여력은 떨어지고 집을 사봤자 투자수익이 확보되지 않는 마당에 구태여 집을 살 필요가 없다는 인식이 확산될 것이기 때문이다. 

▶아파트 선호 지속, 도심권 신규분양 유리=그렇다면 향후 주택시장 주도주와 단독주택-아파트의 선호도는 어떻게 변할까. 1985년 거주 형태는 단독이 무려 82%를 차지할 정도로 높았다. 하지만 2010년에는 40%로 반토막이 난 반면 같은 기간 아파트 거주 가구는 9%에서 47%로 5배 이상 급증했다. 이는 두 가지 면에서 시사하는 바 크다. 첫째는 노후주택의 정비사업이 주택시장의 주류를 이룰 것이라는 점과 아파트 중심의 거주패턴이 다소 약화되면서 신주택 수요가 뜰 것이라는 점이다. 1980년대 아파트가 본격 건설된 것을 감안하면 아파트 시대 35년을 맞는다. 시대에 뒤지고 낡은 아파트가 폭발적으로 늘어나고 이에 대한 정비수요가 급증하는 이유다. 지은 지 15년이 지난 아파트는 2011년 300만가구에 이르렀으나 2025년에 가서는 무려 782만가구에 이를 전망이다.

특히 1990년대 지어진 수도권 1기 신도시를 비롯해 대부분의 고층 아파트는 주택 부족 시대 지어진 것으로, 품질면에서도 개선이 시급하다. 아파트 리모델링 사업을 비롯해 뉴타운 등 도심 내 노후주택 정비사업이 이슈가 될 전망이다. 도시재생 사업의 활성화를 감안하면 유망권 재건축 대상 아파트 투자는 여전히 매력이다. 다만 아파트 위주의 주택 선호도가 주춤하면서 한옥, 전원주택, 임대형 단독주택 등의 비중이 다소 늘어날 것이다. 특히 아파트에 밀려 퇴물(?) 신세를 면치 못했던 한옥의 경우 다양한 개성의 표현과 임대사업 등으로 수익까지 올릴 수 있는 장점이 더해지면서 한옥의 인기가 급상승할 전망이다. 2008년 5만가구 수준에서 2011년 말 8만9000가구로 3년 만에 무려 62%가 증가한 것도 같은 맥락으로 이해된다. 현재 인기를 모으고 있는 임대사업용 다가구주택 등 블록형 단독의 투자 바람도 지속될 가능성이 크다. 임차가구의 증가로 임대수익 확보가 안정적이고 자산가치 면에서도 긍정적이기 때문이다. 그동안 외곽 중심으로 번졌던 주택건설시장과 선호지역도 도심권 중심으로 리셋할 공산이 크다. 이미 미국 등 선진국 도시는 이 같은 수요집중 현상을 감안, 도시권의 재정비에 박차를 가하고 있다. 2008년 글로벌 이후 일자리 중요성과 이동간 비용 등을 감안해 도시권 내 임대주택 선호도가 급속히 높아지면서 나타난 현상이다. 향후 도시 공동화 현상을 해소하고 경제활력을 되살리기 위한 낡은 도시개발 사업이 활성화할 것이며 투자 역시 이 같은 신트렌드에 따라 도시중심으로 이뤄질 가능성이 높다.

장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com