리모델링, 증축이란.....?

리모델링, 증축이란??

 

내2013년 하반기에 접어든 현재 정부에서는 부동산경기 활성화를 위해서 ‘분양가상한제 폐지’, ‘다주택자 양도소득세 중과세율 적용 배제’, ‘리모델링(Remodeling) 수직증축 허가’ 등을 실현하려 노력하고 있습니다. 하지만, 여당과 야당 간의 갈등으로 인해 이러한 정부의 제안들이 아직도 국회에서 잠들고 있는 현실입니다.

리모델링이란?

건물이 낡아가는 것을 막거나 아니면 오히려 현재 보다 더 편리하고 세련되게 하기 위해서 새로 고쳐 짓거나(대수선) 건물의 일부를 늘려서 짓는 것(증축)을 말합니다. 리모델링을 하려면 사용검사를 받은 후 10년(증축을 수반하는 경우 15년)이 지난 주택이어야 하며 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자의 각 3분의 2 이상의 찬성이 이어야 하고 한 동만 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 찬성이 있어야 합니다.

증축이란?

영문으로는 Addition(부가된 것) 또는 Extension(증축 건물)로 표현되는 증축이란, 기존 건물의 면적을 위로든 앞·뒤로든 추가적으로 넓혀 짓는 것을 말합니다.

증축과 비슷한 그러나 조금씩 다른 사촌들?

1. 신축
건물이 없는 대지(기존에 건물이 있었으나 현재는 건물이 없는 대지도 포함)에 새로운 건물을 짓는 것을 말합니다.

2. 개축
기존 건축물의 전부 또는 일부(기둥, 보, 내력벽, 지붕틀 중 셋 이상이 포함)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 건물을 다시 짓는 것을 말합니다.

3. 재축
건물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 심하게 파손되어 그 대지에 종전과 같은 규모의 건물을 다시 짓는 것을 말합니다.

4. 대수선
건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 다음 어느 하나에 해당하는 (증축, 개축, 재축에 해당하지 아니하는 것)것을 말합니다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 미관지구에서 건물의 담장 등 외부형태를 변경하는 것
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

증축, 신축, 개축, 재축, 대수선에 관한 내용을 보면 처음에는 이들 간의 차이점을 파악하기 어려울 수 있으나 잘 살펴보면 이들 간의 미묘한 차이점을 발견할 수 있습니다. 특히, 여기에서 말하는 증축은 위나 옆으로 넓혀 짓는 것을 뜻한다면 증설은 어떤 것을 추가로 설치하는 것을 뜻합니다.

증축! 서로 다른 형제들과 리모델링 방식

 

 

1. 수직증축(리모델링)
기존 건물의 면적을 위로 추가적으로 넓혀 짓는 것을 말하는 것으로 구조상 앞·뒤로 넓혀 짓는 수평증축이 어려운 경우나 증축에 따른 비용 절감을 위한 방식입니다. 리모델링 중에서 가장 많은 비용이 들어가는 방식(재건축 비용의 80~90%)이나 증축에 따른 일반분양분이 증가하므로 이를 통해 증축에 따른 비용을 절감할 수도 있습니다. 세대수 증가로 대지지분이 줄어들 수 있습니다.

2. 수평증축(리모델링)
기존 건물의 면적을 앞·뒤로 추가적으로 넓혀 짓는 것을 말하는 것으로 현재 시행 중입니다. 생활 면적을 넓힐 수는 있으나 리모델링에 따른 비용 모두를 스스로 부담해야 하며 가구 면적이 앞·뒤로 증가하는 만큼 채광과 통풍의 문제가 발생할 수 있습니다. 세대수가 증가하지 않으므로 대지지분에 영향이 없습니다.

3. 분리형증축(리모델링)
기존 건물의 면적을 옆으로 추가적으로 넓혀 짓되 넓혀진 부분을 서로 나누어 짓는 것을 말합니다. 증축방법은 수평증축과 같으나 증축으로 인해 넓어진 부분을 분리하여 임대소득을 올릴 수 있는 방식입니다. 분양하지 않고 임대를 하는 경우라면 세대수가 증가하지 않으므로 대지지분에 영향이 없습니다.

4. 별동증축(리모델링)
기존건물이 서 있는 대지 위에 새로운 건물을 별도로 짓는 것을 말하는 것으로 현재는 장기공공임대주택에 한해서만 가능합니다. 기존건물을 증축하는 것이 아니므로 리모델링 방법들 중에서 가장 안전한 방식입니다. 그러나 새로운 건물 증축에 따른 많은 비용이 필요하며 세대수 증가로 대지지분이 줄어들 수 있습니다.

5. 맞춤형(리모델링)
증축처럼 기존 건물의 면적을 넓히지 않고 낡은 배수관이나 내장재 또는 화장실만 고쳐 쓰는 리모델링 방식을 말합니다. 리모델링 방식 중에서 가장 저렴한 방식입니다. 또한, 세대수가 증가하지 않으므로 대지지분에 영향이 없습니다. 그러나 구조의 변화가 적거나 없어 현대적 라이프스타일에 맞지 않을 수 있습니다.

왜, 수직증축인가?

정부는 부동산활성화의 한 방안으로 수직증축을 허가하기로 했습니다. 층수는 15층 이상인 경우 3개 층까지 14층 이하인 경우 2개 층까지 올려 지을 수 있으며 가구 수는 기존 가구 수의 15%까지 증가할 수 있고 증축 가능면적은 전용면적 85㎡인 경우 기존 면적의 40%까지 전용면적 85㎡ 초과는 기존면적의 30%까지 넓혀 짓도록 할 수 있습니다. 만약 15층인 1,000세대의 아파트 단지가 수직증축을 할 경우 최대 18층까지 150세대를 추가로 공급할 수 있으며 전용면적 85㎡의 경우 전용면적 119㎡까지 넓혀 지을 수 있는 것입니다. 그리고 지역에 따라 차이가 있으나 강남을 한 예로 들어 전용면적 119㎡의 평균 매매가격을 약 11억9,000만원으로 추정하면 150세대 증가분 분양에 따른 매매수익은 1,785억에 달합니다. 이 매매수익을 증축비용에 충당함으로서 해당 아파트 세대원들은 증축에 따른 비용을 절감할 수 있게 됩니다.

수직증축만 하면 만사형통인가?

서울시뿐만 아니라 1기 신도시인 분당·일산·중동·평촌·산본 지역에 주택 소유자들은 ‘수직증축의 허가’가 국회에서 하루 빨리 통과되기를 바라고 있습니다. 수직증축을 통해 삶의 질뿐만 아니라 소유하고 있는 주택의 질도 하루 빨리 개선시키고 싶어서입니다. 그러나 수직증축이 과연 만사형통일까요?

1. 지역에 따라 이익차익 클 수도
주택 가격이 고가인 강남이나 역세권인 경우에는 수직증축을 하면 일반분양분 분양에 따른 매매수익이 커 수직증축에 따른 비용이 상당히 절감될 수 있습니다. 그러나 주택 가격이 저가인 서울의 중심지역이나 역세권을 벗어난 경우에는 수직증축을 하면 일반분양분 분양에 따른 매매수익이 적어 비용 부담이 커질 수 있습니다.

2. 건축연도에 따라 비용차이 클 수도
건축한 지 15년에 가까울수록 주택이 튼튼하고 리모델링할 부분이 많지 않아 비용이 절감될 수 있습니다. 그러나 지어진지 오래된 주택의 경우에는 수직증축으로 인해 기존 주택이 받는 하중의 부담을 덜어주기한 추가 공사가 필요하고 리모델링할 부분도 많아 비용의 부담이 클 수 있습니다.

3. 여러 가지 변수로 인해 사업성 차이 클 수도
리모델링은 단지 마다 용적률, 일조권 규제, 건물의 배치, 동간의 거리 등 변수가 많아 단지마다 사업성에서 큰 차이가 있을 수 있습니다.

4. 구조의 안정성 문제
수직증축 리모델링에 따른 구조적 안정성이 문제되고 있습니다. 기존의 낡은 주택 위에 새로운 주택을 올린 다는 것은 위험한 일입니다. 이에 정부에서는 안전진단 조사의 범위를 강화하고 전문기관을 통한 2회의 구조안전검토를 하며, 건물구조 설계변경이 있는 경우 건축구조기술사의 확인 등을 하도록 할 생각입니다.

5. 주거환경의 악화
수직증축으로 인해 도로·상수도·하수도·광장·학교 등과 같은 기반시설의 증가 없이 최대 기존 주택의 15%가 증가합니다. 그리고 이로 인해 도시는 과밀화되고 주거환경이 악화 될 수 있습니다.

리모델링 활성화를 위해서라면?

1. 수직증축(리모델링)만을 고집할 것이 아니라 지역이나 건축연도, 단지구조 등 현지 여건에 맞게 수평증축(리모델링)이나 분리형증축(리모델링) 또는 별동증축(리모델링) 아니면 맞춤형(리모델링)을 하는 것이 더 좋을 수도 있습니다.

2. 국민주택기금의 지원확대, 리모델링기금의 설치 등 금융상의 지원과 취득세의 감면과 같은 조세지원이 필요합니다.

3. 건설사는 앞으로 비용을 절약할 수 있는 공법과 사업방식을 개발할 필요가 있습니다.

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)