부동산시장... 2013년 결산과 2014년 전망

부동산 시장 2013년 결산과 2014년 전망

주거복지연대 전문위원 | 2013.12.03 00:00

 

 

 

어느덧 12월 2013년 한해가 마무리 단계로 접어들면서 금년을 정리하는 한편으로 내년도 부동산 시장에 대한 궁금증이 커지게 된다. 정부의 의도대로 내년에는 수도권은 물론 전국의 주택매매시장이 장기침체의 터널을 벗어날 수 있을까? 천정을 모르는 전세값이 과연 진정될까? 나와 우리가족의 행복한 삶의 자리를 어떻게 하면 마련할 수 있을까?

 

 

1. 2013년 부동산 시장을 보니

 

2008년부터 시작된 주택거래가 위축되면서 가격이 하락했고 그 결과로 주택은 투자재로서의 특성이 퇴색하면서 소비재로서의 특성이 제대로 부각되었다. 1960년대 이후 경제성장기의 형성된 주택의 개념이 이제 바뀐 것이다. 주택을 샀다 팔기만 하면 한몫을 잡던 시절이 가고 자칫 집을 잘못 샀다간 만만치 않은 손해를 보게 된 것이다. 돈이 있어도 손해 볼지 모르니 집을 사지 않고, 집값이 아무리 떨어져도 본전은 건질 수 있는 전세를 선택하는 것이 보편화된 것이다. 그러나 이러한 변화의 결과 전세시장에 수요가 몰리면서 전세가가 상승했다. 집 살 돈이 부족해 어쩔 수 없이 선택해야 했던 전세가 돈이 있어도 자발적으로 선택하는 안전하고, 비용이 절약되는 소비재가 된 것이다. 이러한 변화 속에 오르는 전세값을 부담할 수 없는 서민들은 다달이 상당한 돈을 치루어야 하는 월세로 밀려나면서 서민들의 고통이 심화되고 있다.

주택 부동산시장의 경기위축이 지속되면서 일본식 장기불황의 우려가 커지는 한편 주택거래가 실종되자 부동산중개업소, 이삿짐센터, 인테리어, 도배 등 소위 밑바닥 경제에 종사하는 900여만명이 불황으로 고통을 겪고 있다. 집이 팔리지 않아서 새집으로 옮겨가지도 못하고, 대출받아 산 집값이 하락해서 하우스 푸어로 전락할 위험도 있다.

 

정부는 부동산 경기를 살려 경기를 회생시키고자 4·1대책, 7·24 보완 대책, 8·28 대책 등을 연이어 발표하면서 취득세율의 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력 적용 등을 추진했다. 그러나 정책의 집행을 위한 선결조건인 법률개정을 위한 소득세법, 주택법 등 26개 법률 개정안이 국회의 문턱을 넘지 못하면서 부동산 시장의 불확실성이 오히려 커지고 있고, 시장의 불신이 확산되고 있다. 이러한 흐름은 2013년 말까지 큰 변화없이 계속될 것으로 보인다.

 

 

2. 2014년 부문별 시장전망

 

<주택거래시장>

 

국민은행이 발표하는 월별 주택 가격 동향 따르면 9월부터 10월까지 2개월 연속 집값이 오르면서 2011년 이후 지속된 주택 가격 하락 추세가 마무리되고 새로운 상승 국면으로 접어든 징후가 나타났다. 그러나 11월 들어 상승세가 멈추면서 집값이 상승이 추세적 상승인지 아닌지의 여부가 모호해졌다.

 

기본적으로 주택 매매가격은 시중금리의 높고 낮음과 경기 여건의 좋고 나쁨에 따라 좌우된다. 즉, 금리가 하락하거나 시중경기가 좋아져야 주택 가격이 오를 수 있다. 우선 낮은 금리는 주택 가격 상승 요인인데, 은행의 가계 대출 금리가 2012년 1월에 5.80%였지만 2013년 하반기 들어 4.11%로 사상 최저치를 기록했다. 그러니까 집값이 상승할 수 있는 한 조건이 형성된 것이다. 더욱이 당분간 금리가 크게 오를 가능성은 낮다. 그 이유는 우리 경제가 제힘을 발휘하지 못해 잠재 성장률 이하로 성장하면서 디플레이션 압력이 커지면서 10월까지 소비자물가가 1.2% 상승하는 데 그쳤는데 이 요인에 따르면 집값이 상승하기 어려워진 것이다.

 

그런데 주택 가격에 영향을 주는 경기순환 변동치가 2013년 들어 하락을 멈추고 느리지만, 증가세로 전환되고 있다. 동행지수보다 6개월 정도 앞서 가는 선행지수 순환변동치가 2013년부터 6월부터 상승하고 있기 때문에 앞으로 경기가 좋아질 가능성이 커지고 있다.

 

이 밖에 매매가의 80%에 달한 전셋값 상승도 주택 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 국민은행 통계를 분석해 보면 전세는 주택 가격에 3개월 선행해 움직여 왔는데 지난 8월부터 전셋값 상승률이 다시 높아졌기 때문에 앞으로 주택 가격이 오를 요인으로 볼 수 있다. 다만 국회의 계류 중인 각종 부동산 관련 법령개정안의 통과 여부가 매매가 변동에 작용하는 큰 요인으로 좌우될 것이다.

 

 

<임대시장>

 

전세를 찾는 수요는 늘고 있지만, 집주인은 전세를 기피하면서 전세가 줄어들고 반전세와 월세가 증가하고 있다. 국토부자료를 보면 9월 거래된 전국 전·월세 아파트 9만 4천199건 가운데 월세가 3만 7천610건으로 월세 비중이 39.9%였는데 임대주택시장에서 월세가 차지하는 비율은 지난 6월 36.5%에서 7월 39.6%, 8월 40.5%로 급증하는 추세를 보이고 있다. 전세로 살던 시민들이 월세로 많이 옮겨가고 있음을 반증하는 것이다. 전국 총 가구 수 가운데 보증부월세 및 월세 가구가 차지하는 비중도 꾸준히 늘어나고 있다. 2006년 전국 전세 가구 수는 356만 가구였고 보증부월세 및 월세는 300만 7천 가구였지만, 2010년을 기점으로 월세가 전세를 앞섰고, 이후로도 월세 비중이 꾸준히 증가하고 있다. 이렇게 거래량에서 월세가 차지하는 비중이 빠르게 증가하는 이유는 집주인들이 전세를 보증부월세와 월세로 전환하기 때문이다. 반전세와 월세 비중의 급격한 증가는 전세물량의 감소로 이어지면서 전셋값이 급등하고 이로인해 세입자들의 부담이 더욱 커지는 부작용이 나타나고 있다.

한국감정원 자료를 보면 11월 11일을 기준한 전국 주간 전세가격은 전주 대비 0.22% 오르며 64주 연속 상승세를 이어가고 있고 2012년 말 대비 6.78% 상승했다. 전셋값이 급등하기 시작한 올해 8월과 9월 그리고 10월 유난히 상승 폭이 크고, 서울지역은 상승률이 전국 평균보다 더 높았다.

 

정부는 2014년 전국주택 공급 수가 26만 호로 올해보다 6만 호 늘어날 것으로 발표했으나 지역적인 수급여건을 고려할 대 전세수요가 몰려있는 수도권의 전세난은 2014년에도 지속될 것으로 보인다. 전세가격의 상승은 전세 쏠림 현상이 당분간 쉽게 가라앉지 않을 것이기 때문에 지속될 것이다. 집값 상승에 대한 기대감이 약한 만큼 계속 늘어나는 주택수요가 전세 수요로 유입될 가능성이 크기 때문이다. 또한, 2014년에는 재건축·재개발 사업이 활성화될 것으로 보이기 때문에 이주 수요 증가로 인해 전세난이 한층 가중될 것으로 예상된다.

 

 

<투자용 부동산 시장>

 

도시형생활주택 시장은 공급과잉 우려가 커지고 최근 분양했던 단지들이 미분양에 시달리는 한편 부도를 맞은 단지까지 등장하면서 투자수요자들의 경각심을 요구하고 있다. 정부가 2009년 도입했던 도시형생활주택은 한동안 투자형 주택으로 큰 인기를 끌었다. 오피스텔처럼 1~2인용 소형 주택이고, 가구별로 개별 등기가 가능하다. 건물에 필요한 주차장 제한이 크게 완화됐다. 청약통장이 필요 없고 재당첨에도 제한이 없었기 때문에 분양받아서 실제 거주하는 실수요자보다 투자자인 경우가 많았다. 전국적으로 신규 공급이 급증하면서 2011년 2만 3975가구, 작년에는 5만 3735가구가 준공됐다. 올해에도 9월까지 이미 6만 2650가구가 쏟아졌다. 2010년과 비교하면 3년 새 무려 24배나 급증한 수치다. 공급이 넘쳐나면서 공실률이 높아지고 세입자 모시기 경쟁이 치열해지면서 임대료가 하락했다. 경쟁상품인 오피스텔이 연간 수만 실 공급되면서 2014년 도시형생활주택은 투자상품으로서의 기능을 제대로 할 수 없을 것으로 보인다.

주거용 오피스텔의 분양가가 계속 낮아지고 있으나 수익률은 오히려 낮아지고 있다. 2012년 분양했던 오피스텔이 올해부터 속속 입주하면서 건설사들이 오피스텔 분양가를 경쟁적으로 낮추고 있다. 2010년 한 해 동안 7,699실에 그쳤던 전국의 오피스텔 입주량은 2013년 3만 3000여 실, 2014년 4만여 실로 급격히 증가한다. 급격히 늘어난 오피스텔 물량은 임대수익률 하락으로 이어져 서울의 오피스텔 임대수익률은 2010년 5.9%에서 2013년 10월 말 기준으로 5.43%로 낮아졌다. 2014년 공급되는 신규 오피스 물량이 올해보다 늘어 투자 수익을 더욱 악화시킬 것으로 예상된다.

 

 

3. 결론

 

2014년 전반적인 부동산시장여건은 나아질 전망이다. 내년 실물경기는 올해보다는 나을 것이라는 전망이 주류를 이룬다. 주택의 구매력은 안정적인 소득과 일자리가 전제돼야 하기 때문에 실물경기의 개선은 부동산시장에서 구매수요를 증가시키는 요인이 될 것이다. 또한, 전세가격이 초강세를 보이면서 전세수요 중 일부는 중소형을 중심으로 매매수요로 전환될 전망이다. 아파트전세가 비율이 서울지역의 경우 평균 60%를 넘어섰고, 새 아파트는 80%를 넘어선 단지도 많다. 수도권아파트의 평균 경매낙찰가율은 80% 언저리다. 전세가격을 더 올려주다 나중에 경매에 부쳐지면 보증금을 건지지 못하는 ‘깡통전세‘가 될 수 있다는 인식이 확산되면서 전세입자들은 반전세로 전환하거나 구매로 돌아설 것이다. 비싸게 준 전세보증금을 지키기 위해 울며겨자먹는 심정으로 집을 사는 수요가 증가하는 것이다. 내년 부동산시장에서는 추가적인 정부의 시장 활성화 대책을 기대하기 어렵고, 미국의 양적 완화 출구전략으로 시중금리가 상승할 위험도 크다. 금리가 인상되면 대출을 얻어 집을 샀거나 전세금을 마련한 계층의 부담이 증가하기 때문에 주택시장에 하락 압박요인으로 작용할 수 있다.

 

이러한 요인을 고려할 때 2014년 부동산시장은 하락을 멈추고 전반적으로 보합세, 일부 지역(주로 경기남부 및 충남 북부지역)의 경우 강보합세 정도로 예상되면서 지역 간 온도차가 크게 나타날 것으로 보인다. 수도권에서 집값은 상승요인과 하락요인이 교차하기 때문에 본격적인 가격 상승세를 보이지는 않을 전망이다. 주택은 이제 투자재이기 보다는 소비재라는 인식이 대세로 자리 잡아가는 한 해가 될 것이다.