"분양가상한제 폐지가 왜 필요한 것인가!!

분양가상한제 폐지가 왜 필요한것인가!

 

 

분양가상한제란 공동주택의 분양 가격을 산정할 때 정부에서 정한 표준건축비용에 주택을 지을 수 있도록 조성된 택지비용을 더하여 그 가격 이하로 분양 가격을 정하도록 한 제도입니다.

분양가상한제를 도입한 이유는?

 

2005년 부동산 경기가 활성화된 시기에 시행사가 공동주택을 분양할 때 많은 이익을 취하기 위해 높은 분양 가격으로 분양을 했고 이는 기존 주택의 가격까지 상승시킴으로서 부동산 투기를 유발했기 때문입니다.

분양가상한제와 관련된 역대 정부의 주택분양가격 규제 방안들

 

박정희(1977년) 정부 고시 분양가
정부에서 분양가를 정해 고시하고 그 분양 가격으로 주택을 분양하도록 했습니다. 1977년 3.3㎡당 55만원을 시작으로 1988년 3.3㎡당 130만원까지 인상되었습니다.

노태우(1989년) 원가연동제
노태우 정부는 단기간에 주택 200만호를 건설하기 위해 앞선 정부에서처럼 주택의 분양 가격을 정부에서 임의대로 정하지 않고 원가에 연동시켜 주택의 분양 가격을 정하도록 했습니다. 분양 가격은 표준건축비용에 택지비용과 가산비용을 합하여 정했습니다.

김영삼(1997~1998년) 원가연동제
김영삼 정부는 정권 기간 동안에 주택이 과잉공급 됨으로서 주택 가격이 하락하자 1997년 6월 수도권(철구조와 후 분양주택은 자율화)을 제외하고는 모든 지역에서 공급되는 공동주택에 대해서는 원가연동제를 적용시키지 않도록 했습니다. 또한, 1998년 2월에는 민간사업자가 보유한 택지에서 공급하는 공동주택에 대해서도 1998년 10월에는 수도권의 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트에 대해서도 원가연동제에서 자유롭도록 했습니다.

김대중(1999년) 원가연동제
김대중 정부는 금융위기로 인해 경제위기가 오자 부동산경기를 활성화시키기 위한 방안으로 국민주택기금을 지원 받아 짓는 아파트를 제외한 모든 아파트들에 대해서 원가연동제에서 자유롭도록 했습니다. 그리고 이러한 조치로 인해 사실상 주택의 분양 가격 규제가 무력화 되었습니다.

노무현(2005년) 분양가상한제
시행사가 공동주택을 분양할 때 많은 이익을 취하기 위해 높은 분양 가격으로 분양을 하고 이로 인해 기존 주택의 가격까지 상승하여 부동산 투기가 발생하자 노무현 정부는 이를 억제하기 위한 방안으로 정부에서 정한 표준건축비용에 택지비용을 더하여 그 가격 이하로 분양 가격을 정하도록 했습니다. 분양가상한제는 2005년 6월에 판교신도시를 시작으로 공공택지에서 공급되는 공동주택에만 적용해 오다 2007년 9월에는 민간택지에서 공급하는 공동주택(주상복합 포함)까지 전면적용 하였습니다.

분양가상한제 적용 분양가격 산정 방법은?

 

분양가격 = 표준건축비용 + 택지비용

표준건축비용 = (기본형건축비 + 건축비 가산비용)

*기본형건축비 및 건축비 가산비용
기본형건축비는 매년 3월1일과 9월 1일에 국토교통부장관이 국토교통부 사이트에 고시를 합니다. 국토교통부(www.molit.go.kr) → 정보마당 → 훈령·예규·고시 → “분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용” 검색

 

 

기본형건축비를 고시했으나 고시 3개월 후에 주요 건축자재의 가격이 15% 이상 변동한 경우에는 기본형건축비를 조정하여 고시해야하며, 시장·군수·구청장은 자신이 관할하는 해당 지역의 특성에 맞게 95% 이상 ~ 105% 이하의 범위 안에서 따로 기본형건축비를 정하여 고시할 수 있습니다.

* 건축비 가산비용
인텔리전트설비(홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 기계환기설비, 쓰레기이송설비 등)의 설치비용, 테라스 설치비용, 법정 최소 기준 면적을 초과한 복리시설의 설치비용, 건물의 안정성 확보를 위하여 특수자재·설비 설치비용, 건물의 방염 등에 필요한 특수자재·설비 설치비용 등

택지비용
공공택지에서 공급하는 경우 : 공급가격 + 가산비용
공공택지 외에서 공급하는 경우 : 감정평가금액 + 가산비용

* 택지비 가산비용
연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비, 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비 등

분양가상한제와 전매금지기간?

 

분양가상한제 적용을 받는 주택의 경우에는 주변 주택시세보다 저렴하게 주택을 분양 받게 되므로 시세차익이 발생할 수 있습니다. 이러한 이유에서 분양가상한제 적용을 받는 주택의 경우에는 분양 받은 후 일정한 기간 동안 해당 주택을 팔지 못하도록 전매금지기간을 정해 놓았는데요. 만약에 전매금지기간을 지키지 않고 해당 주택을 매도한 경우에는 3년 이하의 징역이나 3,000만원 이하의 벌금을 물게 됩니다.

1. 수도권
1-1. 공공택지(면적의 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발된 택지)에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 주택

구분	보금자리주택	보금자리주택 외의 주택
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 85% 이상	4년	2년
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70% 이상 85% 미만	6년	3년
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70% 미만	8년	5년

1-2. 1-1외의 주택

구분		과밀억제권역	과밀억제권역 외의 지역
공공택지에서 공급되는 주택	주거전용면적 85제곱미터 이하	투기과열지구: 5년 비투기과열지구: 1년	내1년
	주거전용면적 85제곱미터 초과	투기과열지구: 3년 비투기과열지구: 1년	투기과열지구: 3년 비투기과열지구: 1년
민간택지에서 공급되는 주택	주거전용면적 85제곱미터 이하	투기과열지구: 3년 비투기과열지구: 1년	투기과열지구: 3년 비투기과열지구: 1년
	주거전용면적 85제곱미터 초과	투기과열지구: 3년 비투기과열지구: 1년	투기과열지구: 3년 비투기과열지구: 1년

2. 지방

구분	투기과열지구	비투기과열지구
공공택지에서 공급되는 주택	3년	1년
민간택지에서 공급되는 주택	1년(충청권 3년)

* 충청권 : 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도 및 충청남도
* 투기과열지구 : 2011년 12월 22일 서울시 강남구, 서초구, 송파구를 마지막으로 전국의 모든 투기과열지구는 해제됨.

분양가상한제와 재당첨 제한?

 

분양가상한제를 적용 받은 주택의 경우에는 시세차익을 볼 수 있고 이러한 시세차익을 다른 지역에 반복적으로 청약하여 계속해서 얻을 수 없도록 전매금지기간 이외에도 다른 주택에 청약•재당첨 받는 것을 제한하고 있습니다.

구분	전용면적 85㎡ 이하	전용면적 85㎡ 초과
수도권 과밀억제권역	5년	3년
그 외 기타지역	3년	1년

*과밀억제권역
서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)은 제외

분양가상한제를 폐지하려는 이유는?

 

정부는 부동산경기 활성화를 위하여 8.28부동산 대책 이 후에도 여러 가지 후속 대책들을 발표했습니다. 특히, 주택을 사면 곧 손해라는 인식이 팽배하면서 주택의 매매 수요는 감소하는 대신 전세에 대한 수요가 계속해서 증가하자 주택의 매매 거래량을 증가시키기 위해 ‘생애최초주택구입자금대출’,‘수익·손익 공유형모기지대출’과 같은 상품들을 내 놓기도 했습니다. 그러나 2013년 10월 현재 주택의 매매 수요는 소폭 상승하는데 반해 전세에 대한 수요는 꺾일 줄을 모르고 있습니다. 그리고 이러한 현상으로 인해 미분양 물량이 많이 증가했으며 어떻게든지 분양에 성공하려는 시행사 입장에서는 분양 가격을 낮추고 있습니다. 심지어는 주택 구매자들로부터 인기가 많은 위례신도시나 동탄2신도시의 경우에도 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양을 하고 있는 실정입니다. 그렇다면 이렇게 시행사가 분양에 성공하기 위해서 스스로 분양 가격을 낮추고 있는 현 시점에서 과연 ‘분양가상한제’가 존재할 필요한지 생각해볼 필요가 있습니다. 물론, 부동산경기가 활성화 되면 투기바람이 불고 그러면 또 다시 분양가가 상승할 수 있음으로 분양가상한제를 폐지해서는 안 된다고 우려하는 주장도 있습니다. 그러나 현재 우리나라는 부동산을 포함하여 여러모로 후·중진국에서 벋어나 선진국으로 넘어가는 과도기에 있으며 앞으로 선진국에 가까이 진입할수록 주택을 가지고 예전처럼 많은 시세차익을 보기는 어려울 것으로 판단됩니다. 투기는 일반인들에게 그들이 원하는 정보가 전달되는 시간이 오래 걸리거나 정치·사회·경제적으로 불안한 후·중진국에서나 가능한 일이기 때문입니다. 그럼으로 ‘분양가상한제’라는 규제는 현재 상황에서나 또는 앞으로의 상황에 어울리지 않는 규제라고 판단됩니다.

‘분양가상한제와 전매금지기간?’에서 살펴보았듯이 투기과열지구가 2011년 12월 22일 서울시 강남구, 서초구, 송파구를 마지막으로 전국적으로 해제되므로서 수도권의 공공택지(면적의 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발된 택지)에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 주택을 제외하고는 전매금지기간이 1년(지방의 민간택지에서 공급되는 주택의 경우에는 전매금지기간이 없음)입니다. 부동산투기를 억제하기 위한 전매금지기간의 의미가 없어진 것입니다. 그리고 이로 인해 전매금지기간과 함께 맞물려 시행된 분양가상한제의 존재가치도 퇴색하게 되었습니다.

‘분양가상한제와 재당첨 제한?’에서 살펴보았듯이 수도권 과밀억제권역에서 분양가상한제가 적용되어 공급되는 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 분양 받은 경우에는 5년간 다른 주택에 청약하여 재당첨을 받을 수가 없습니다. 그러나 임대수요가 가장 많은 지역은 수도권 과밀억제권역이며 주택임대사업을 하여 안정된 임대소득을 얻을 수 있는 곳도 바로 이 지역입니다. 주택 구매능력이 있는 베이버부머세대의 바램은 은퇴자금을 가지고 전용면적 85㎡ 이하인 소형주택을 매입·임대하여 그로 인해 발생한 임대소득으로 안정된 노후를 보내는 것입니다. 그러므로 분양가상한제 규제가 풀린다면 주택 구매능력이 충분한 사람들은 재당첨 제한을 받지 않고 과거보다 저렴하게 제공하는 주택을 여러 채 분양 받을 수 있게 되고 이는 부동산시장의 거래 및 주택임대사업을 활성화하기 위한 방안이 될 수도 있을 것으로 판단됩니다.

2013년 10월 현재 수도권의 뉴타운이나 재개발 시장이 출구전략 등 여러 가지 요인으로 인해 정체 내지 침체를 하고 있습니다. 특히, 수도권의 뉴타운이나 재개발 시장이 침체된 큰 이유 중에 하나는 현 시점에서 뉴타운사업이나 재개발사업을 추진했을 경우 수익성이 없다는 판단 때문입니다. 그러므로 분양가상한제 규제를 풀어 수익성을 좋게 한다면 뉴타운사업이나 재개발사업이 활성화되고 이는 수도권에 많은 주택을 공급하는 것이 되어 결국, 주택시장의 안정을 꾀할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)