<생계형>주택임대사업자, 과세때문에 집팔까?

<생계형>주택임대사업자, 과세때문에 집팔까?

세계일보 | 2014.03.09 06:01

 

 

 

 

정부가 2.26 월세대책에 이어 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화방안 보완조치’ 내용 중 필요경비율 상향(45~60%)과 임대소득공제(400만원)가 적용됨에 따라, 별도의 소득이 없는 순수 생계형 주택임대소득자인 경우 최대 100만원 가량의 납세액 증가를 면하게 되면서 본인의 연 임대수익률 0.3~0.5%를 보전 받을 수 있게 됐다.

9일 FR인베스트먼트가 임대소득세 과세 방식 변화에 따른 주택 임대 소득자의 보유 투자가치 변화를 조사한 결과에 따르면, 2주택 보유자로서 주택 임대소득(수입 금액) 연간 2000만원 이하이면서 별도 소득 없이 연 6%의 수익률을 얻고 있는 집주인이 그동안 소득 신고를 하지 않아 세금을 전혀 내지 않고 있었다면, 지난달 발표된 전월세 대책에 따라 납세액이 발생하면서 0.46%의 수익률이 하락해 5.54%까지 떨어지는 경우가 발생할 수도 있다.

하지만 2년의 유예기간이 지난 뒤 보완조치 내용에 따라 소득세를 납부하더라도 필요경비율(60%)과 임대소득공제(가칭·400만원)가 적용되면서 최대 0.17%까지만 하락해 5.83% 이상은 유지되는 것으로 나타나, 일부의 우려처럼 급격한 부동산 매각이나 전세로의 전환은 일어나지 않을 전망이다.

◆ 필요경비율, 기본공제 적용하면 소득과세로 수익률 하락 거의 없어

FR인베스트먼트가 연 5%의 수익률을 얻는 것으로 가정해 시뮬레이션 한 결과도 마찬가지였다. 소득세를 내지 않던 임대인이 최대 150여만원을 내게 되면서 0.38%의 수익률이 날아가는 셈이었지만, 정부의 보완 조치에 따라 필요경비율과 기본공제를 적용하자 최대 56만원까지만 내게 되므로 0.14% 이상은 떨어지지 않는다.

 

공급과잉으로 최근 1년새 1% 가까이 오피스텔 수익률이 하락한 점이나, 행복주택 건설로 인근 지역 월세가 10% 가까이 줄어들 것이라는 예상이 나오는 것을 감안하면, 월세 소득 노출이 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 업체 측은 전했다.

다만, 연소득 2000만원까지만 분리과세 적용으로 건강보험료 인상이 발생하지 않고 2100만원 이상인 경우 보유 재산의 규모에 따라서 수백만원까지 오를 수 있어 편법으로 소득 신고를 줄이거나 월세를 올리는 상황이 벌어질 가능성이 높다.

주택 임대소득 2100만원이면서 기준시가 3억원대의 주택 2채를 소유하고 있는 경우 건보료는 250만~300만원 증가하는데, 이는 평균 0.8~1.0%의 수익률 하락을 야기하기 때문이다.

◆ 월세 소득 포기하고 전세로 전환하는 비율 낮을 듯

이와 관련, 조형섭 FR인베스트먼트 대표는 “정부의 발표로 일부 집주인들이 불안해한 이유는 공급과잉 등 다른 외부 요인으로 인해 월세 시장이 위축되면서 이미 임대수익률이 떨어진데다 세금 부담까지 생긴데 따른 심리적인 동요이지, (세금이) 생계에 영향을 미치는 정도까지 늘어났기 때문은 아니다”라며 “전월세 전환율이 평균 8~9% 수준임을 감안할 때 월세수익을 포기하고 전세로 돌리는 비율은 낮을 것이고, 부동산 경기 활성화에 장애가 될 것이라는 일각의 주장도 받아들이기 어렵다”고 말했다.

 

즉, 이번 조치로 임대사업자가 받게 될 조세 부담과 임대시장 충격은 우려와 달리 제한적인 수준일 것이라는 뜻이다.

◆ 세금 경감 시그널…월세 상승 막을 수도 있어

되레 월세 소득으로 인한 세금 경감 시그널을 시장에 줌으로 월세 상승을 막을 수 있을 것이라는 주장도 나왔다.

 

안민석 연구원은 “특히, 사회생활을 하고 있는 근로소득자나 사업소득자에 비해 순수 임대사업소득자의 세부담이 적은 편임을 공개한 상황이 됐다”며 “부동산 임대사업소득자에 대한 일각에서의 인식이 불로소득임을 감안해 다른 소득이 있거나 생계형으로 볼 수 없는 경우, 조세 형평에 맞는 방향으로 가야 한다”고 강조했다.

이어 “그렇지 않으면 불로소득자에게 세금 혜택이 집중된다는 비난을 피하기 어렵다”며 “외국인을 대상으로 한 단기 임대소득이나 다주택 및 수십세대가 거주하는 다가구.원룸 등을 소유한 임대인에 대한 세부적인 과세 방침도 속히 마련될 필요가 있다”고 덧붙였다.

안 연구원은 또 “부동산 정책에 대해 시장과 업계의 반응이 일방적으로 특정 계층의 목소리에만 편중돼 있으면 안된다”며 “최근 수년간 정부의 부동산 정책에 대해 가타부타 목소리를 낸 집단은 다름 아닌 중개업계와 은행권, 부동산정보업체들”이라고 꼬집었다.

김현주 기자 hjk@segye.com