수익형부동산... 투자키워드는> "공실 위험관리"

수익형부동산... 투자 키워드는> "공실 위험관리"

 

 

헤럴드경제|2014.03.21 11:13

 

 

 

 

 

2014년 새해부터 각종 부동산 규제의 완화와 바닥론이 거론되면서 투자자들의 관심이 부동산에 집중되고 있다. 올해 부동산 관련 통계자료들은 부동산 수요지표보다 주거 및 상업용 부동산 상품의 공급지표가 대부분 초과인 것으로 나타나고 있다.

지역적인 예외와 미시적인 변화 가능성은 있지만, 부동산 수요와 공급의 거시적 흐름은 큰 틀에서 예측이 가능하다.

따라서 거시경제와 인구사회학적 각종 지표들은 부동산투자 특히, 수익형 부동산의 길잡이로서 유용하다고 할 수 있는데, 경기침체 환경에서 중요한 부분 중의 하나가 공실지표이다.

최근 몇 년간 집중적으로 조명을 받ㅁ이다. 은행금리보다 수익이 높고 소액상품도 넘쳐나고 있기 때문인데, 이에 반해 수요부족으로 인한 투자실패 사례도 속출하고 있다. 고가의 빌딩 투자에서도 과거처럼 매매차익을 우선순위로 두고 ‘공실’이라는 위험요소를 고려하지 않아, 임대수입이 대출이자 등 운영비용에 못 미치며 속 빈 강정이 되는 경우도 많다.

투자상품 대비 이용자 수가 양적으로 부족하다는 것이다. 부동산시장이 거시적으로 예측 가능한 데 비해 일반투자자의 투자행태는 상당한 위험에 노출돼 있는 상황이 현실이다.

투자 전에 입지나 임대료, 관리비 수준, 임차인 영업환경 등에 따라 어느 정도 공실에 대한 예측이 가능하다. 투자시점의 인근 유사빌딩에 대한 임대료와 관리비 수준, 공실현황 등을 조사해보면 투자대상 임대가격의 적정성을 파악할 수 있으며, 이를 근거로 투자 후 임대료에 대한 증액과 감액 수준을 판단할 수 있다.

또한 향후 공실에 대한 임차인 유치 여부도 예측이 가능하다. 공실 위험관리 전략으로는 임대업종 구성의 조정과 임대조건의 인센티브 부여, 임대료의 단계별 조정 등 다양하다.

따라서 부동산 투자목표의 우선순위는 사전·사후 공실을 최소화하는 것이어야 하며, 특히 임차인을 유치하는 것 못지않게 임차인을 유지하는 것은 수요부족인 현 시점에서 최선의 방법이라고 할 수 있다.

이처럼 공실 위험관리는 투자 대상과 환경에 따라 다양한 방법이 있기 때문에 투자 전부터 부동산 자산관리 전문가의 자문 등을 받는 것도 방법이다.

정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표