우후죽순 오피스텔... 일상화돼버린 "수익률<공실률"

우후죽순 오피스텔... 일상화돼버린 "수익률<공실률"

헤럴드생생뉴스 | 2014.03.14 08:09

 

 

 

서울ㆍ수도권에서 수익률보다 공실률이 높은 오피스텔이 속출하고 있는 것으로 조사됐다. 일부 지역은 오피스텔 공급량이 주택물량에 맞먹을 정도로 공급과잉 현상이 심각하다. 전문가들은 초단기 건축(1년내외)이 가능한 탓에 우후죽순 지어진 오피스텔들이 ‘예정된 참사’를 초래했다고 지적한다.

[헤럴드경제 = 윤현종 기자] 서울ㆍ수도권에서 수익률보다 공실률이 높은 오피스텔이 속출하고 있는 것으로 조사됐다. 일부 지역은 오피스텔 공급량이 주택물량에 맞먹을 정도로 공급과잉 현상이 심각하다. 이를 반영하듯 상대적으로 수요가 쪼드라든 오피스텔 월세가격도 수직낙하 중이다.

전문가들은 초단기 건축(1년내외)이 가능한 탓에 우후죽순 지어진 오피스텔들이 ‘예정된 참사’를 초래했다고 지적하면서도 그나마 투자를 할려면 역세권 오피스텔을 추천하고있다.

▶ 사실상 일상화 된 ‘수익률<공실률’…수도권 일부는 더 심각 = 오피스텔 수익ㆍ공실 간 역전현상은 서울 및 수도권에선 사실상 일반적 현상이 됐다는 게 관련업계의 분석이다. 14일 FR인베스트먼트에 따르면 서울 25개 자치구에 지어진 오피스텔들의(2월 기준) 연 수익률은 공실을 감안할 때 평균 5.15%, 공실률은 평균 6.09%로 집계됐다. 

수익 하락과 공실 상승이 맞물리며 수익률-공실률 간 차이는 꾸준히 커지고 있다. 작년 3분기 서울 오피스텔의 연 수익률 기준 평균치와 평균 공실률 간 차이는 0.79%포인트였다. 이는 4분기 0.88%포인트로 커졌고 올 2월엔 0.94%포인트가 됐다. 같은 기간 수익률은 5.18%(3분기)→5.16%(4분기)로 내려앉았다. 공실률은 5.97%(3분기)→6.04%(4분기)가 됐다.

 수도권 일부지역에서 이같은 현상은 더 심각하다. 2011년 이후 입주한 2기신도시(광교ㆍ동탄1ㆍ송도ㆍ판교역세권 등)오피스텔의 평균 수익률은 연 4.94%, 공실률은 평균 9.02%로 나타났다. 수익률이 공실률의 절반수준으로 내려간 것.

 

 

서울 오피스텔 수익 및 공실률

특히 인기지역으로 분류돼 주택가격이 높게 형성됐던 판교역세권도 오피스텔 수익률은 연 4.61%에 불과했다. 공실률은 6%다.

광교신도시는 더 심각하다. 작년∼올해에 걸쳐 입주가 본격화 한 이곳 오피스텔의 수익률은 4.45%(도청 예정지 인근)로 조사됐다. 공실률은 18.5%로 집계됐다. 이 지역 수익-공실률 간 격차는 14.05%포인트에 이른다.

수도권 오피스텔 중개를 전문으로 하는 강 모 공인중개사는 “보통 오피스텔은 직장을 가까이 다니려는 수요가 입주 1순위”라며 “(그러나)교통 등 인프라조차 제대로 없는 광교같은 지역은 (오피스텔 시장이)안정화 되는 데 최소 5년은 걸릴 것”이라고 털어놨다.

▶ 공급과잉으로 월세 내리막…전세 ‘궁여지책’도 = 수요는 한정돼 있지만 서울ㆍ수도권 오피스텔 공급은 여전히 봇물을 이루고 있다. 최근 부동산114에 따르면 작년 4분기 서울서 분양된 오피스텔은 5327실로 전국에서 가장 많았다.

경기는 3103실로 뒤를 이었다. 입주물량도 이 지역에 집중됐다. 4분기 전국 오피스텔 입주물량 1만1751실 중 서울(3697실)과 경기(3154실)에 58.3%가 집중됐다. 특히 경기에선 성남 분당, 광교신도시, 동탄신도시에 입주가 몰렸다.

수요가 이를 받쳐주지 못해 오피스텔 월세가격도 계속 떨어졌다. 한국 감정원에 따르면 2월 수도권 오피스텔 월세가격은 1월 대비 0.5%내려 연립ㆍ다세대(-0.3%), 단독주택 및 아파트(-0.2%)보다 낙폭이 컸다. 지난 1년간(작년3월부터) 평균 낙폭을 봐도 수도권 오피스텔 월세는 0.28%내려 -0.11 ∼ -0.22%에 머무른 다른유형 주택보다 하락세가 컸다.

 

수도권일부(2기신도시) 오피스텔 수익 및 공실률(2013)

사정이 이렇다보니 월세입자를 유치하지 못한 집주인들은 비용 감당이 안돼 이를 전세로 돌리는 경우도 종종 있다. 특히 수도권의 60㎡형 이상 투룸형 오피스텔은 월세 대신 전세로 공급되는 경우가 상당하다. 판교 A 공인 관계자는 “분양가를 고려하면 투룸형은 최소 60만~70만원의 월세를 받아야 하지만 임차인을 구하지 못해 궁여지책으로 전세라도 놓고 있다”며 “전세입자를 구하는 순간 오피스텔은 수익 상품이 아닌 일반 주택이 되는 것”이라고 말했다.

▶ 전문가들 “예정된 참사” = 전문가들 대부분은 단기간 공급된 오피스텔 시장의 이같은 현상은 예정된 수순이라고 진단했다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “광교신도시는 입주 초기라는 시기상 특징을 고려해도 공급이 지나치게 많이 됐다”며 “이곳에 분양된 전체 4만가구 중 오피스텔 비중만 40%정도”라고 말했다. 그는 이어 “서울 마곡도 아파트 대비 오피스텔 공급량이 40%에 달한다”며 “이런 현상은 사실상 ‘예정된 참사’였다”고 분석했다.

박원갑 국민은행 부동산팀 전문위원도 “상품 특성상 가격이 조금만 움직여도 초단기에 지어져 공급되는 게 오피스텔”이라고 평했다. 그는 이어 “분양가도 지나치게 비싸면 세입자들이 월세 내기가 더 힘들어진다”며 “임대료 통제가 안되는 이상 ‘공급과잉→수익하락’의 메커니즘을 막을 방법이 딱히 없다”고 설명했다.

입지나 상품의 개별특성을 감안해야 한다는 분석도 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 “수도권 오피스텔 수익률이 최근 소폭 하락했지만 역세권은 그나마 선방 중”이라며 “상품 특성상 오피스텔 준공 초기엔 거의 대부분 공실이 생긴다. 안정화까진 입주 후 1년정도 걸린다”고 진단했다.

factism@heraldcorp.com