임대시장 정상화를위해 렌트푸어에 신경써야.....

임대시장 정상화를 위해 렌트푸어에 신경써야

주택산업연구원 | 2013.12.18 00:00

 

전셋값 오름세가 지속되면서 최장기록도 연일 경신되고 있다. 한국감정원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 68주(2012.8.20~2013.12.02) 연속 상승하면서 역대 최장 기록을 갈아치웠다. 수도권 아파트 전셋값이 67주(2012.8.27~2013.12.02) 연속 상승하였고 최근 들어 상승 폭도 전국보다 더 큰 것으로 나타나 수도권이 전국 아파트 전셋값 상승을 주도하고 있다. 이러한 전셋값 급등에 세입자들은 대출을 얻어 전세 보증금을 마련하고 있고, 급증하는 전셋값을 감당하는 데 소득의 대부분을 지출하느라 저축 여력도 없고 여유 없이 사는 ‘렌트푸어(rent-poor)¹⁾’가 급증하고 있다.

 

 

<그림1> 전세가격추이

 

 

 

렌트푸어 규모 추정

 

그렇다면 렌트푸어 규모는 얼마나 될까? 한국보건사회연구원의 2012년 주거실태조사에 따르면, 소득의 30% 이상을 임대료로 사용하는 ‘임대료 과 부담 가구’를 238만 가구로 집계하였고, 이는 2년 전보다 48만 2천 가구가 증가한 것이라고 설명하였다. 이 자료를 바탕으로 언론에서는 과도한 집세 부담에 시달리는 이른바 렌트푸어가 지난 2년간 크게 늘어난 것으로 나타났다고 보도하였다. 하지만 소득 대비 임대료 비율이 일정 수준을 초과하였다고 렌트푸어라고 간주하는 것은 무리가 있다. 예를 들어 4~5억 원을 초과하는 고가 전세에 거주하면서 임대료 지출비율이 높아 도움이 필요한 렌트푸어로 인식시키는 문제가 발생할 수 있다. ‘임대료 과 부담 가구’로 제시한 238만 가구를 대상으로 소득을 분석한 결과 가구 소득이 중위소득의 50% 이하인 저소득층이 32.5%, 중위소득의 50% 초과 150% 이하인 중소득층이 46.7%, 중위소득의 150%를 초과하는 고소득층이 20.8%로 나타나, 정책적 보호 대상으로서의 렌트푸어를 규정하는데 있어서 소득대비 임대료 비율로 렌트푸어를 규정하기에는 형평성에 어긋나 보인다.

이러한 측면에서 볼 때 최근 발표한 서울연구원의 보고서²⁾에서 산정하고 있는 렌트푸어의 기준이 보다 적합해 보인다. 서울연구원은 렌트푸어를 높은 주택임차료 및 보증금 마련 대출의 원리금 상환 때문에 가처분 소득이 감소하여 곤궁하게 생활하는 가구로 정의하였다. 산정기준은 가구 소득에서 주택임차료와 보증금 마련 대출 원리금 상환액을 합한 금액을 제외한 잔여 소득이 「국민기초생활 보장법」 상의 최저생계비보다 적은 경우를 렌트푸어로 간주하였다. 이를 바탕으로 렌트푸어 규모를 추정한 결과 서울 41만 900가구, 경기 및 인천 지역 49만 7,600가구로 수도권 전체 90만 8,500가구로 추정하였다. 이는 수도권 전체의 11%, 임차가구의 20% 수준으로, 이들의 소득분위를 살펴보면 1∼4분위가 95.63%로 대부분을 차지하고 있어 정책적 지원 대상의 렌트푸어로 더 타당해 보인다.

 

 

<그림2> 임대료 과부담가구 추정(전국)             <그림3> 렌트푸어 추정(수도권)

 

 

렌트푸어 양산배경

 

서울연구원의 추정방식에 따르면 수도권을 기준으로 전체 임차가구의 20%를 렌트푸어로 볼 수 있다. 그러나 전세난이 쉽게 꺾이지 않을 것이라는데 전문가들의 의견이 모아지고 있어 현재와 같은 전세난이 지속될 경우 앞으로 렌트푸어의 양산이 우려되는 상황이다. 렌트푸어 양산의 일차적 원인은 전세가격 상승 속도가 소득 증가 속도를 앞지름³⁾에 따라 나타나는 소득 빈곤에서 비롯되지만, 주택시장의 구조에 큰 영향을 받고 있다.

 

임대시장 확대

 

집값이 오를 것이라는 기대가 사라지면서 임차로 거주하기를 희망하는 사람들이 많아졌다. 과거에는 집값 상승으로 인한 자본이득이 주택 구매를 유도했다. 하지만 주맥 매매가격이 하락 및 보합세를 나타내면서 굳이 추가적인 집값 하락에 대한 우려와 대출금이나 세금에 대한 부담을 안고 집을 사고자 하는 사람보다 집을 사지 않고 임차로 거주하고자 하는 사람이 증가한 것이다. 즉, 주택 구매 여력이 있는 계층조차 임차수요로 편입되면서 임차시장이 커진 것이다.
 

 

임대시장, 전세에서 월세로 전환

 

임대시장 내에서는 전세에서 월세로 전환하는 가구가 빠르게 늘어나고 있다. 임차인의 경우 월세는 버리는 돈, 전세는 돌려받을 돈이라는 인식 때문에 전통적으로 월세보다 전세를 선호한다. 반면 임대인은 저금리 기조로 인해 전세자금에 대한 시중은행의 이자율이 월세전환율 이율보다 낮아 월세를 선호하는 현상이 뚜렷해지고 있다. 월세로의 전환은 전세 품귀현상으로 이어져 전세가격을 상승시켰고, 높은 월세로 인해 전·월세 임차인의 부담 증가로 이어질 수밖에 없어 렌트푸어를 양산하고 있다.

 

 

독일 임대주택 사례⁴⁾

서민들이 렌트푸어가 되는 것은 임대주택이 부족한 탓이며, 가장 근본적인 해결 방법은 장기적으로 임대주택 공급을 늘리는 것이다. 독일은 공공임대주택에 거주하는 비율이 20%인데 반해 우리나라 공공임대주택재고 수준은 전체 주택재고의 5.3% 수준으로 OECD 국가들의 평균 공공임대주택비율인 11.5%의 절반도 못 미치는 수준이다. 독일의 인구는 우리나라의 1.5배 수준이나 연간 임대주택공급량은 우리나라의 9배 수준이다.⁵⁾ 때문에 임대료 수준도 저렴한 편이다. 고급주택가에 있는 방 4개, 전용 108제곱미터 주택의 임대료는 916유로(약 130만 원)로, 독일 1인당 국민소득이 우리나라 2배가 넘는 것을 감안할 경우 상대적으로 저렴하다. 이처럼 상대적으로 낮은 주거비지출을 통해 소비 여력을 높여 독일의 저축률은 우리나라의 3배가 넘는 10%에 이른다.

 

또한, 세입자협회를 통해 세입자 권리를 보호하고 있어, 임대주택 평균 거주기간이 12년이 넘는다고 한다. 또한, 월 회비 5천 원 정도를 납부하면, 집주인과의 분쟁 또는 하자발생이 생겼을 때 세입자협회 소속 변호사의 도움을 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 임대료 상승으로 인한 집주인과의 분쟁이 생겼을 경우 세입자협회 소속 변호사의 도움으로 임대료를 인상분에 대한 조정이 가능해진다. 베를린의 경우 건축연도, 주택규모, 등급(주거입지조건 및 주거시설에 따라 구분)에 따라 표준임대료 일람표를 작성하여 모든 임대료 계약의 기준이 되도록 하고 있는데, 표준임대료 일람표 작성에 세입자협회가 참여함으로써 임대료 결정에도 큰 영향을 행사하고 있다.

 

정부는 그동안 매매거래 활성화 중심의 정책을 펼쳤다. 그러나 이제는 주택시장이 임대시장 중심으로 재편되어 임대시장 안정화를 위한 노력이 요구된다. 독일 사례에서 살펴본 바와 같이 충분한 임대주택공급과 함께 세입자 보호를 위한 다양한 안전장치를 마련해야 할 것이다. 민간건설업체에 인센티브 제공하여 민간의 임대주택사업 활성화를 통해 임대주택 공급을 확대시켜야 하고, 렌트푸어에 대한 정확한 파악을 통해 임대료 제한 또는 보조 등의 정책으로 세입자를 보호할 수 있는 방안에 대한 고민이 필요하다.

 

 

1) 네이버 지식백과, 시사상식사전

2) 박은철, 홍인옥(2013), 하우스푸어와 렌트푸어 이슈에 따른 서울시 대응방안 연구,

    서울연구원
3) LG경제연구원 ‘최근전세가격 상승의 원인 진단‘보고서에 따르면 2013년 1분기 한국의

    1인당 평균 소득은 6.5% 늘었지만 전세가격은 11.2% 올랐다고 한다.

4) KBS1 시사기획 창 ‘덫에 걸린 부동산’ 내용을 참고하여 작성
5) 연간 임대주택공급량, 우리나라는 6만호(2012), 독일은 55만호 수준