<주목받는 분양전화 임대아파트> 시세차익에 절세효과까지 누려... 내집마련 딱이네!

[주목 받는 분양전환 임대아파트] 시세차익에 절세효과까지 누려… 내 집 마련 딱이네

서울경제 | 2013.10.27 15:39

 

 

 

거주 비용 부담이 적은데다 향후 시세차익도 누릴 수 있는 이점 때문에 분양전환 임대아파트가 실수요자들의 투자처로 떠오르고 있다. 부영이 광주광역시 북구 신용동 광주첨단2지구에 지은 사랑으로 아파트 단지 전경. /사진제공=부영

저렴한 임대료로 거주하다 임대기간 끝나면 매입 가능… 집 되팔더라도 양도세 안내

LH 11월 3,947가구 공급… 민간 건설사 물량도 쏟아져 민간-공공 분양가 비교필수

고양시 일산동구에 거주하고 있는 직장인 김모씨는 지난 2007년, 5년 후 분양전환 아파트인 '하늘휴먼시아2' 75㎡(이하 전용면적)에 입주했다.

이 아파트는 올해 초 임대기간이 만료돼 분양전환 가격이 1억5,670여만원으로 책정됐고 김씨는 아내와 상의 후 곧바로 분양전환 계약서에 서명을 했다.

현재 김씨가 거주하고 있는 아파트의 시세는 2억4,000만원선이다. 지난 5년간 매월 지불한 임대료 2,390만원에 분양전환 가격을 합한 1억8,060만원과 비교해 약 6,000만원의 시세차익을 누리고 있는 셈이다.

김모씨는 "저렴한 임대료로 장기간 거주했다가 소유여부를 결정하는 것이 분양전환 임대 아파트의 가장 큰 장점이라고 생각한다"며 "전셋값 상승세가 무섭기 때문에 전월세보다는 직접 주택매입을 해야겠다고 마음먹은 것이 통했던 것 같다"고 말했다.

부동산 장기침체로 전셋값이 61주 연속 고공행진을 지속하면서 분양전환 임대 아파트가 내 집 마련과 시세차익까지 얻을 수 있는 틈새시장으로 새롭게 주목 받고 있다.

분양전환 임대 아파트는 짧게는 5년에서 10년까지 시세보다 저렴한 임대료를 지불하면서 새 아파트에서 거주하다가 임대기간이 만료된 후 임차인들이 분양 받을지 여부를 결정할 수 있는 아파트다.

이 아파트의 장점은 임대료 상한선이 있기 때문에 임차기간 동안 임대료 인상률이 5%내로 제한돼 있는 것이다. 요즘 낙타가 바늘구멍을 통과하기보다 어렵다는 전세물건 찾기에 시간을 허비할 필요도 없고 임대료 역시 주변 시세의 80%의 수준으로 저렴하다.

더욱이 상당기간을 거주한 후 매입을 결정하기 때문에 집값 변동에도 탄력적 대응이 가능하다. 거주하는 주택 가격이 정체돼 있으면 임대로 살아도 되고 상승세를 보이면 분양전환에 나서도 된다. 임대기간 동안 종합부동산세나 재산세 등 각종 세금에 대한 부담도 없고 5년간 거주 후 주택을 취득해 되팔더라도 양도세를 내지 않아도 되는 등 절세효과도 누릴 수 있다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "분양전환 임대아파트는 일정 기간 보증금 상승에 따른 부담 없이 새 아파트에 살다가 일정 기간이 지나면 소유권 이전 여부를 결정할 수 있다"며 "분양 전환 가격이 주변 시세보다 싼 편이기 때문에 입지를 잘 선택한다면 낮은 가격으로 내 집 마련이 가능하고 시세차익도 누릴 수 있다"고 말했다.

◇인기 높은 분양전환 아파트 어디에=분양전환 임대아파트는 입주하는 임차인에게 임대기간 만료 후 분양 전환되는 아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 선택권이 주어진다. 때문에 초기 입주 경쟁이 매우 치열한 편이다.

실제로 임대주택의 주요 공급처인 한국토지주택공사(LH)가 지난 8월 경기 성남여수지구 A-2 블록에 공급한 10년 공공임대주택은 654가구 모집에 수천명의 경쟁자가 몰려 무려 589%의 청약률을 올린 바 있다. 같은 달 충남 천안의 아산탕정지구 1-A7블록(491가구)과 광주 남구 광주효천2지구 A-3블록 324가구도 각각 238%, 277%의 높은 경쟁을 기록, 분양전환 임대아파트의 인기를 실감케 했다.

올 상반기 전국에서 5,890여가구의 분양 전환 임대 아파트가 공급됐고 앞으로도 연말까지 충남 내포신도시와 강원 원주·광주전남 혁신도시를 비롯한 전국 주요 택지지구에서도 분양이 이어질 예정이다.

중흥건설은 지난 25일 충남 내포신도시 '중흥S-클래스 리버티' 모델하우스를 개관하고 본격 분양에 나섰다. 이 아파트는 지하 2층~지상 20층, 28개동, 1,660가구의 대단지로 전용 59ㆍ73ㆍ84㎡ 등 중소형 위주로 구성됐다.

LH는 11월 총 3,947가구의 분양전환 임대아파트를 공급할 예정이다. 강원원주혁신도시 728가구, 경북김천혁신도시에 1,271가구를 공급한다. 특히 지방 혁신도시 중 이전 공공기관이 가장 많은 광주전남 혁신도시에선 1,948가구가 공급돼 이전 기관 종사자들과 해당 지역 무주택자들의 수요를 충당할 수 있을 것으로 보인다.

민간 건설사의 분양도 활발하다. 부영주택은 부동산 특수를 누리고 있는 제주와 부산에서 임대아파트를 공급하고 있다. 제주시 삼양2동(524가구)과 부산 '부산 신호 사랑으로 부영' 분양물량 40가구를 포함한 총 1,064가구를 분양 중이다. 김포 한강신도시에서는 모아건설과 모아주택산업이 '모아미래도&엘가' 총 1,660가구를 분양하고 있다.


◇민간-공공임대 분양가 비교는 필수=분양전환 임대주택에 관심이 있는 수요자라면 입주요건을 확실히 살펴봐야 한다. 해당 주택 지역에 거주하고 청약저축에 가입한 무주택 세대주여야만 임대주택 입주가 가능하다. 청약저축에 가입해 2년(24개월) 이상 매월 2만~10원씩 불입하면 1순위, 6개월 이상 내면 2순위 자격을 얻는다. 나머지는 3순위다.

민간과 공공임대 간에 다른 분양가 산정방식에 대한 숙지도 필수적이다. 민간임대의 경우 분양 전환？분양가 책정을 입주자 모집공고 시점기준으로 하지만 공공임대의 경우 분양전환 결정일을 기준으로 분양가를 책정한다.

민간임대는 임차기간에 주변 집값이 상승해도 입주자 모집 공고시점에 분양가가 책정돼 있기 때문에 매입에 부담이 없지만 공공임대는 분양가가 다소 상승해 입주자 부담이 다소 발생할 수도 있는 것.

업계 관계자는 "민간과 공공임대주택 모두 해당 시점에서 분양주택을 매입하는 가격보다 저렴한 것은 사실"이라며 "입지에 따라 시세차익의 규모는 다르겠지만 분양전환자가 확실히 이득을 보는 상품임에는 분명하다"고 말했다.

분양전환 임대 청약가점 높이려면 박홍용기자 청약통장 서둘러 가입하고 예비 부부 혼인신고 빨리 부양 가족 많을수록 좋아 분양전환 임대주택은 시세보다 저렴한 가격에 임대료를 내고 거주하다가 분양으로 전환이 가능한 만큼 청약자들간의 눈치작전이 매우 치열하다. 때문에 청약통장 가입년도와 무주택기간, 부양가족수 등을 합산해 산정하는 청약가점을 높게 받으면 받을수록 청약경쟁에서 유리하다. 원하는 보금자리에 입주할 수 있도록 청약가점을 높이는 세 가지 가이드라인을 소개한다. ◇청약통장에 빨리 가입하라=무주택 기간 가점은 만 30세가 지난 이후부터 적용 받을 수 있지만 청약통장 가입기간 가점은 가입시점부터 획득할 수 있다. 가입기간 가점은 총 17점이 적용된다. 때문에 나이가 20대일지라도 아직 통장에 가입하지 않았다면 서둘러 가입하는 것이 좋다. ◇결혼을 앞두고 있다면 혼인신고 먼저=무주택 기간은 청약통장 가입자와 배우자 모두를 대상으로 하되, 통장 가입자가 만 30세가 된 시점부터 무주택기간을 계산한다. 단, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 무주택기간으로 산정한다. 따라서 결혼을 앞둔 예비 신랑신부라면 결혼식 전에 혼인신고부터 할 경우 가점을 얻기에 유리하다. ◇부양 가족수를 늘려라=부양가족 수는 가점제에서 가장 큰 배점을 차지한다. 부양가족이 6명을 넘으면 웬만한 아파트에서는 당첨 안정권인 35점을 획득할 수 있을 정도다. 부양가족수 산정에는 청약통장 가입자의 배우자와 주민등록상 직계존속 및 직계비속이 들어간다. 유의할 점은 인기 주택의 청약 시점에 임박해 점수를 높이려고 부모와 조부모 등 부양가족을 자기 세대로 전입하면 내 집 마련의 꿈이 날아가는 것은 물론 벌금까지 물 수 있다는 것. 직계존속은 반드시 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 통장 가입자와 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어야 한다.

박홍용기자 prodigy@sed.co.kr