상가 1년후 재계약... 기간짧아 불안한데.....

[부동산 Q&A] 상가 1년 후 재계약… 기간 짧아 불안한데

서울경제 | 2013.10.27 16:47 

계약갱신요구권 있어 5년 동안 안심

Q=40대 자영업자입니다. 홍익대 앞에 가게를 얻어 커피전문점을 하려고 합니다. 위치가 좋다 보니 비싼 임대보증금(1억5,000만원)/월세(500만원)에 권리금(2억5,000만원)까지 붙어 있습니다. 여기에 최소한의 인테리어비용(1억4,000만원)을 감안하면 창업비용이 5억4,000만원 정도 들어갈 것 같습니다. 그런데 문제는 건물 소유자가 계약기간을 1년으로 하고, 계약기간이 끝나면 재계약을 해주겠다고 합니다. 창업비용을 감안하면 적어도 5~6년 정도는 장사를 해야 하는데, 계약기간이 짧아 불안합니다. 여기에 재계약시 임대료를 많이 올릴까 봐도 걱정입니다. 친구의 얘기로는 상가건물임대차보호법이 있어 문제가 없다고 합니다. 정말 법의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

A=상가건물임대차보호법은 경제적 약자인 영세 상인들을 지켜주는 법입니다. 하지만 영세 상인이라고 해서 무조건 지켜주는 것은 아닙니다. 대항력을 갖춰 놔야 보호를 받을 수 있습니다. 임차인은 선순위 권리보다 먼저 건물의 인도와 함께 관할 세무서에 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 생겨 임대보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다(동법 제3조 참조). 여기에 환산보증금(보증금＋월세×100)이 서울의 경우 4억원, 수도권 과밀억제권역은 3억원, 기타지역은 1억8,000만원 이하여야 합니다.

상가건물의 계약기간은 1년으로 정하고 있습니다. 그러나 임차인은 계약기간이 끝나도 계약갱신요구권이 있어 적어도 5년 동안은 안심하고 영업을 할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 환산보증금액과 상관없이 모든 임차인들에게 해당됩니다(동법 제2조 제3항 참조). 이때 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유(임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등)없이 거절할 수 없습니다(동법 제10조 참조).

또한 재계약을 하는 경우 환산보증금범위 내인 임대차는 차임 및 보증금액의 9%를 초과해 증액할 수 없습니다. 하지만 위 환산보증금액을 초과하는 임대차의 경우는 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

한편 시장에서 관습적으로 용인되고 있는 권리금에 대해서는 아직까지는 법의 보호를 받을 수는 없습니다. 결론적으로 환산보증금이 법에서 정한 기준금액보다 높아 대항력이 생기지는 않지만, 계약갱신요구권이 있어 5년 동안 안심하고 영업은 할 수 있습니다.

고준석 신한은행 청담역지점장