집값은 언제 오르고... 전셋값은 언제 떨어질까?

집값은 언제 오르고 전셋값은 언제 떨어질까

전셋값이 천정부지다. 부동산 시장이 안 좋다는데 전세는 왜 이렇게 금값일까? 최근 정부에서 발표한'8.28 전월세 대책'의 효과를 살펴보고 과연 집값이 안정될지 짚어봤다.

 

 

 

전 세가 계속 오르는 이유는 은행 금리가 낮고 집값이 자꾸 떨어져서다. 집주인은 전세금을 은행에 넣어두고 이자를 받아야 되는데 그 액수가 변변찮고, 세입자는 집값 하락을 기대하며 구매를 미룬 채 대출 이자가 낮으니 그냥 계속 전세에 머문다. 그러니 집값이 떨어지는 와중에도 전셋값은 계속 오른다.

예전에는 전세금이 집값의 60%가 되면 그것을 임계점으로 봤다. 1억원짜리 아파트에 전세가 6000만원이면 집값이 오르든가 전세 보증금이 내려가면서 밸런스를 맞췄다.

하지만 요즘은 전세금이 집값의 70%를 넘는 아파트도 많다. 심지어 수원 영통의 한 아파트는 최근 들어 66㎡대 매매가가 전세가보다 더 싸졌다.

집값은 반등세인데 전셋값은 여전하다

이 문제를 해결하려고 정부에서 '8.28 전월세 대책'을 내놨다. 전세 사는 사람들로 하여금 집을 사게 유도하는 정책이다. 세금(취득세)을 면제해주는 등 이런저런 혜택을 주는데 그 와중에 새로운 시도들이 눈길을 끈다.

주목할 만한 것은 '수익공유형 모기지'다. 1%대 저리로 20년간 돈을 빌리고 나중에 집을 팔거나 대출 만기 시 집값이 오르면 차익의 일부를 주택 기금에 내는 방식이다.

반대로 '손익공유형 모기지'도 있다. 집값이 떨어져도 그 일부를 보전해준다. 시세 차익에 대한 부담이나 손해를 줄여줄 테니 집을 사라는 의도다. 이 정책이 효과적인지는 좀 더 지켜봐야 한다.

하지만 정책만 가지고 가격을 움직이기는 힘들다. 올해만 해도 정부가 세 번에 걸쳐 집값 안정 대책을 내놨는데, 기대만큼 구체적이고 즉각적인 효과를 보인 정책은 없었다.

일단 대책 발표 후 2주 동안 전국 아파트 가격이 오르긴 했다. 서울과 수도권은 전국 평균보다 더 올랐다. 아울러 7월보다는 8월에, 8월 보다는 9월에 거래가 더 늘어날 것으로 보인다.

하지만 그 속을 꼼꼼히 들여다볼 필요가 있다. 주택 매매 시장은 9월 17일 현재 지난주 기준으로 0.02% 올랐다. 숫자로 보면 굉장히 미미한 수준이다.

올랐다기보다는 '(가격이) 빠지는 게 멈췄다'고 보면 적당하겠다. 반면 전세가는 0.2% 올랐다. 집값과 전셋값을 일대일로 비교하면 거의 10배 차이인데, 앞으로도 이런 추세가 계속 이어지면 대책 효과에 의문을 가질 수밖에 없다.

다 만 집값 하락을 막기 시작했다는 것은 분명하다. 이제 앞으로 어떻게 될 것이냐가 중요한데, 강북은 실수요자들이 노리는 중소형 물량이, 강남은 재개발 아파트 위주 투자수요가 약간의 움직임을 보일 수 있다. 부동산 시장이 워낙 안 좋았던 최근 3~4년에 비하면 특히 그렇다.

버블 전셋값, 월세로 옮겨가는 신호탄일까

천 정부지로 오르는 전셋값에 대해 부동산 전문가들은 이것이 일종의 '버블'이라고 말한다. 전세는 세계적으로 우리나라에만 있는 특이한 제도다. 그걸 유지하는 힘은 '높은 이자'와 '집값이 오른다는 믿음'이었는데 이제 둘 다 깨졌다. 일각에서는 전세 제도가 없어지기 시작하는 초입 국면이라고 보는 시선도 있다.

정부에서 최근 내놓은 대책은 대한주택보증에서 세입자 전세자금을 보증해주는 것이다. 하지만 근본적인 해결책은 결국 시간과 시장에서 나온다.

장기적으로 보면 전셋값의 '거침없이 하이킥'은 곧 마무리될 것이다. 정부 대책이 '약발'이 있어서가 아니라 시장 메커니즘에 의해 그렇게 될 확률이 높다.

이미 많이 올랐으니 전세를 살 바에는 집을 사겠다거나, 아니면 월세로 전환하겠다는 사람이 많아질 수 있다. 집값 문제가 해결이 안 되는 이유는 결국 '불경기'여서다.

수년 전 미국 경제가 위기라고 했는데 요즘은 미국 주택 시장이 오히려 활황세다. 몇 년간 불경기를 겪은 후, 최근 경기가 일부 살아나면서 주택 가격이 오르는 모양새다.

반면 우리나라는 경기 회복이 아직은 더뎌서 정부가 아무리 '집 사세요, 돈 빌려드릴게요' 떠들어도 효과가 적다. 사실은 구조적인 문제다. 1970년대부터 40년 가까이 부동산 불패 신화를 겪었는데 그게 최근 4년 새 깨졌다.

집 사고도 손해볼 수 있다는 생각을 하기 시작했다. 그 생각을 하고 있는 세대가 지금 막 집을 사야 할 30~40대다. 인구는 갈수록 줄어들고 집값에 대한 기대치도 떨어져 있는 상황이다.

결국은 '떨어지는 것을 막아주는' 정도가 최선이고, 물가 상승률 정도에 맞춰 완만하게 오르도록 이끄는 게 정부의 목표다.

따져보면, 정부가 정책으로 할 수 있는 것은 이제 다 했다. 정책으로 도울 수 있는 부분은 결국 세제 혜택과 금융 혜택인데, 세금 깎아주고 돈 싸게 빌려주며 손해까지 책임져주니 마지막 카드를 다 쓴 셈이다.

결국 경제가 좋아져야 '약발'이 먹힐 것으로 보인다. 11~12월이나 내년 초 주택시장의 흐름이 중요한데, 낙관적으로만 보기는 어렵다.

기획_이한 사진_여성중앙