집값 오르면 최초주택대출, 하락땐 수익공유모기지 유리..

집값 오르면 최초주택대출, 하락땐 수익공유모기지 유리

중앙일보 | 2013.09.12 00:09 

손·수익공유형 모기지, 내달 출시 … 어떤 대출 받을까 따져보니

'7년 거주후 처분' 기준 비용 비교

"주택 가격동향 예측은 당사자 몫"

우리은행, 23일부터 모기지 상담

재건축설립인가 받은 곳은 제외

지난달 28일 정부가 발표한 전·월세대책 가운데 하나인 '손·수익공유형 모기지' 상품이 다음달 1일 출시된다. 이로써 집을 처음 사려는 무주택 서민은 생애최초주택구입자금 대출, 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지 등 세 가지 정부 지원 상품을 이용할 수 있게 됐다.

　정부는 국민이 집값 하락에 대한 부담 탓에 주택을 사지 않고 전세를 선호하는 것으로 보고 있다. 이 때문에 전국에 미분양 아파트는 6만7000가구에 이른다. 그래서 8·28 대책에서 선보인 것이 공유형 모기지다. 손익공유형 모기지는 정부가 연 1% 금리(최초 5년, 이후 연 2%)로 집값을 빌려주고, 나중에 집을 팔 때 처분이익이나 손실을 함께 부담하는 상품이다. 집값 하락에 따른 위험을 일부 부담하는 것을 조건으로 주택 구입을 독려하기 위한 것이다. 수익공유형 모기지는 20년 만기까지 연 1.5%의 금리로 돈을 빌려주고, 집을 처분할 땐 이익금만 정부와 나눠 갖는다. 손실은 모두 집주인 부담이다.

　대책 발표 이후 국토교통부와 모기지 대출을 담당하는 우리은행에는 하루 1000여 통의 문의전화가 걸려왔다. “어떤 상품을 이용하는 게 나에게 가장 유리하겠느냐”는 질문이 대부분이다. 그래서 국토부는 7년 거주 후 처분하는 것을 기준으로, 집값 상승과 하락에 따른 손익·비용 비교 내역을 11일 발표했다.

　국토부가 우리은행과 함께 분석한 자료에 따르면 매매가 2억5000만원짜리 주택 가격이 연 3%씩 오른다고 가정했을 때 최초주택구입 대출이 가장 유리한 것으로 나타났다. 최초주택구입 대출 금리(3.3%)는 손·수익공유형 모기지보다 비싸지만 향후 주택 매각 이익을 혼자 가져갈 수 있기 때문에 이익이라는 것이다. 7년을 산 뒤 집을 파는 것을 가정했을 땐 손·수익공유형 모기지로 집을 산 사람은 각각 340만원과 2200만원의 매각이익을 챙길 수 있다. 반면 최초주택구입 대출로 집을 샀다면 5700만원의 매각이익을 얻게 된다. 대출금액 1억5000만원을 기준으로 각종 이자비용과 세금·매매수수료·이사비 등을 감안해도 최초주택구입 대출자는 주택 구입 7년 뒤 56만원의 이익을 얻는다.

　반면 집값이 떨어진다고 판단하는 사람에게는 수익공유 모기지 대출이 유리한 것으로 나타났다. 2억5000만원이던 집값이 연 1%씩 떨어지면 7년 뒤 주택 구입자는 1700만원의 매각 손실을 보게 된다. 정부와 집값 하락 부담을 함께 지는 손익공유 모기지를 이용한 사람의 손실액은 1020만원이다. 그래도 수익공유 모기지의 대출 금리가 낮아 다른 거주 형태(전·월세 포함)보다 총 손해액은 낮은 것으로 나타났다.

　이 밖에 집값이 연 3%씩 떨어진다고 가정했을 땐 7년간 총비용 5380만원이 드는 전세가 가장 유리한 것으로 조사됐다. 장우철 국토부 주택기금과장은 “향후 주택 시장과 가격 동향에 대한 예측은 전적으로 당사자의 몫”이라며 “투자자 입장에서 집값이 오른다면 최초주택구입 대출, 내릴 때는 전·월세가 유리하지만 이를 예측하기 어렵다면 공유형 모기지 상품을 이용해볼 만하다”고 말했다.

　우리은행은 23일부터 공유형 모기지의 대출 절차와 자격 등을 안내해주는 사전 상담을 시작할 예정이다. 부부 합산 연소득 7000만원이 안 되는 최초 주택 구입자만 신청 가능하다. 또 대출 대상 주택이 전용면적 85㎡를 넘거나 가격이 6억원을 넘으면 안 된다. 대출 한도는 2억원이다.

　다음달 1일 시작되는 신청 접수는 인터넷이나 방문접수로 선착순 5000건을 받는다. 이후 1차 심사를 거치는데, 시세보다 10% 이상 높은 가격에 집을 사려는 신청자는 탈락시킬 예정이다. 시세보다 높게 매입하는 집은 그만큼 가격 하락 가능성이 크기 때문에 나중에 정부가 공유할 손실금액도 많아질 수 있어서다. 이후 한국감정원의 현지실사 등 최종 심사를 거친 뒤 3000건을 대출 대상으로 선정할 계획이다.

　대출 대상은 아파트 등 공동주택이지만 재건축·리모델링을 앞둔 곳은 제외된다. 윤성업 국토부 주택기금과 사무관은 “이번 모기지 상품은 주택 구입 후 장기 거주를 독려하기 위한 것”이라며 “재건축 조합설립인가를 받은 곳은 거주자가 이사할 가능성이 높아 대출 대상에서 빼기로 했다”고 설명했다.

세종=최선욱 기자

최선욱 기자 isotope@joongang.co.kr