1% 모기지(Mortgage)로 내집마련 해볼까...?

1% 모기지(Mortgage)로 내집마련 해볼까?

 

 

 

2자녀를 둔 손익수씨는 치솟는 전세가격 때문에 요즘 정부에서 지원해주는 대출을 받아 자신의 주택을 구입하는 것이 차라리 낫지 않을까? 고민 중입니다. 서울특별시 마포구에 직장이 있는 손씨의 연 소득은 부부합산 5,500만원 입니다. 아들과 딸 성별이 다른 두 자녀를 둔 손씨로서는 전용면적 85㎡인 주택이 필요 합니다. 그러나 직장이 있는 마포구의 경우에는 주택가격이 비싸 수도권에 있는 주택을 알아보기로 했는데요. 과연 손씨는 정부에서 지원하는 대출금으로 자신만의 따뜻한 보금자리를 구할 수 있을까요?

 

○ 최초 주택구입자에게 자원하는 정부 대출상품(국민주택기금)!

 

1. 생애최초주택구입자금 : 생애최초 주택구입자에게 지원하는 국민주택기금 기본상품
2. 수익공유형모기지 : 생애최초 주택구입자와 수익을 공유하는 국민주택기금 상품
3. 손익공유형모기지 : 생애최초 주택구입자와 수익·손익 모두 공유하는 국민주택기금 상품

○ 대출상품 비교

 

대출 조건	대출상품
	생애최초구입자금	수익공유형모기지	손익공유형모기지
주택 가격	6억원 이하	6억원 이하	6억원 이하
전용 면적	85㎡ 이하 (읍·면 100㎡ 이하)	85㎡ 이하	85㎡ 이하
주택 종류	모든 주택	기존·미분양 아파트	기존·미분양 아파트
대출 지역	모든 지역	수도권·5대 광역시	수도권·5대 광역시
대출 대상	만 19세 이상 세대주·세대주 인정자 세대주 포함 세대원 전원 무주택 단독세대주는 만 30세 이상	만 19세 이상 세대주·세대주 인정자 세대주 포함 세대원 전원 무주택 단독세대주는 만 30세 이상	만 19세 이상 세대주·세대주 인정자 세대주 포함 세대원 전원 무주택 단독세대주는 만 30세 이상
소득 수준	부부합산 연 2,000만원~7,000만원	부부합산 연 7,000만원 이하	부부합산 연 7,000만원 이하
대출 금리	국민주택기금 운용계획에 따라 변동 소득수준기준 기본금리 연 2.6~3.4%	고정금리 연 1.5%	고정금리 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2%
조기상환 수수료	면제	3년 이내 : 연 1.8% 5년 이내 : 연 0.9%	3년 이내 : 연 2.3% 5년 이내 : 연 1.15%
대출 한도	주택가격(분양·평가)의 최대 70% (최고 2억원 이내)	주택가격(한국감정원)의 최대 70% (최고 2억원 이내)	주택가격(한국감정원)의 최대 40% (최고 2억원 이내)
		부부합산 연소득 4.5배 (무소득자 및 1,800만원 이하는 8,000만원 한도)	금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내, 부부합산 연소득 4.5배 (무소득자 및 1,800만원 이하는 8,000만원 한도)
대출 기간	10년~30년	20년	20년
손익 부담	구입자 부담 100%	수익공유 기금수익률 상한제(연 5% 이내)	손익공유 (지분율에 따름)
	수익·손해 모두 공유 안 함	수익 공유	수익과 손해 모두 공유
상환 부담	높음	높음	낮음
수탁 은행	기업은행 1566-2566 농협은행 1588-2100 우리은행 1599-0800 하나은행 1599-1111 국민은행 1599-1771 신한은행 1599-8000	우리은행 1599-0800	우리은행 1599-0800

* 수도권 : 서울특별시, 경기도, 인천광역시
* 5대 광역시 : 부산 광역시, 대구 광역시, 광주 광역시, 대전 광역시, 울산 광역시

○ 손익수씨의 고민?

 

√주택가격 : 손익수씨는 수도권에서 분양하는 6억원 이하의 아파트를 선호합니다.

√ 전용면적 : 성별이 다른 2자녀를 둔 손익수씨는 방3개인 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 원하고 있습니다.

√ 주택종류 : 손익수씨는 이왕에 주택을 매입하는 것이라면 분양하는 새 아파트를 사고 싶어합니다. ‘생애최초주택구입자금’만 주택의 종류에 관계없이 모든 주택에 대해서 대출이 가능한 반면 ‘수익공유형모기지’나 ‘손익공유형모기지’는 기존 아파트나 미분양 된 아파트를 구입하는 경우에만 대출이 가능합니다.

√ 대출지역 : 손익수씨는 직장과의 거리나 주택가격 등을 감안하여 수도권에 있는 아파트를 매입할 생각입니다.

√ 대출대상 : 손익수씨는 만 37세로 만 19세 이상의 세대주이고 손익수씨를 포함하여 아내와 2명의 자녀 모두 주택이 없는 무주택자입니다.

√ 소득수준 : 손익수씨의 연 소득은 부부합산 5,500만원으로 ‘생애최초주택구입자금’, ‘수익공유형모기지’, ‘손익공유형모기지’의 대출조건인 연 소득 7,000만원 이하입니다.

√ 대출금리 : ‘생애최초주택구입자금’의 대출금리는 손익수씨의 연 소득이 부부합산 5,500만원임으로 대출기간에 따라 3.1%~3.4%입니다. 그러나 이에 반해 ‘수익공유형모기지의 대출금리는 1.5%’, ‘손익공유형모기지’의 대출금리는 최초 5년간 1%, 그 후부터는 2%입니다.

√ 조기상환수수료 : ‘생애최초주택구입자금’은 조기상환수수료가 없으나, ‘수익공유형모기지’와 ‘손익공유형모기지’의 경우에는 주택의 단기매매를 억제하고 장기보유를 장려하는 차원에서 ‘생애최초주택구입자금’의 금리(최고 3.4%)대비 절감된 금리 상당액(최고 2.3%)을 조기상환수수료로 부담시키고 있습니다.

√ 대출한도 : ‘생애최초주택구입자금’, ‘수익공유형모기지’, ‘손익공유형모기지’ 3가지 대출상품 모두 최대 2억원 이내까지 대출이 가능합니다. 그러나 ‘생애최초주택구입자금’은 분양가격과 평가금액 중 적은 금액의 70% 이내까지, ‘수익공유형모기지’는 한국감정평가원 조사가격의 70% 이내까지 대출이 가능하며 ‘손익공유형모기지’는 한국감정평가원 조사가격의 40% 이내까지 대출이 가능하고 금융기관의 대출금액을 포함하여 LTV 70% 이내까지도 대출이 가능합니다. 또한, ‘수익공유형모기지’, ‘손익공유형모기지’의 경우 소득이 없거나 소득이 연 1,800만원 이하라도 최대 8,000만원까지 대출이 가능합니다. 손익수씨의 경우 주택가격의 30%선에서 대출을 받고자 합니다. 손익수씨는 주택가격의 30%를 넘지 않는 선에서 대출을 하고자 합니다.

√ 대출기간 : ‘생애최초주택구입자금’은 10년, 15년, 20년, 30년(단, 만 45세 이하인 경우만 해당)이며 ‘수익공유형모기지’, ‘손익공유형모기지’는 20년입니다.

√ 상환조건 : ‘생애최초주택구입자금’은 원리금(원금)균등분할상환 방식이며 ‘수익공유형모기지’는 원리금균등분할상환 방식이고 ‘손익공유형모기지’는 만기일시상환 방식 입니다.
* 원금균등분활상환 : 대출한 원금을 매달 균등하게 나누어 갚는 방식으로 원금을 갚아감으로 매달 이자가 줄어드는 방식.
* 원리금균등분할상환 : 대출한 원금과 만기까지의 이자를 미리 계산하여 매달 원금과 이자를 일정한 금액으로 나누어 갚는 방식
* 만기일시상환 : 대출기간 동안 이자만 내다가 만기일에 원금을 모두 갚는 방식.

√ 손익부담 : 구입한 주택의 가격이 상승한 경우에는 ‘생애최초주택구입자금’은 수익의 100%을 주택구입자가 향유하나 ‘수익공유형모기지’와 ‘손익공유형모기지’는 기금과 공유해야 합니다. 특히, ‘수익공유형모기지’의 경우 기금수익률 상한제로 인해 최대 5%의 이자를 부담하는 결과가 됩니다. 반대로 구입한 주택의 가격이 하락한 경우에는 ‘생애최초주택구입자금’와 ‘수익공유형모기지’는 손실의 100%을 주택구입자가 부담하나 ‘손익공유형모기지’는 기금과 공유합니다. 참고로 2013년 12월말 현재 1% 모기지 상품 중 ‘수익공유형모기지’ 신청자는 84%, ‘손익공유형모기지’ 신청자는 16%입니다.

√ 상환부담 : ‘생애최초주택구입자금’과 ‘수익공유형모기지’는 대출기간 동안 원금과 이자를 함께 갚아야 함으로 가계의 부담이 될 수 있으나, ‘손익공유형모기지’는 대출기간 동안 이자만 내다가 만기 때 원금을 한꺼번에 갚으면 됨으로 초기의 가계 부담이 적을 수 있습니다. 손익수씨는 주택가격이 가파르게 상승하여 투자수익이 대출이자보다 높다면 만기일시상환 방식이 나으나 그렇지 않다면 가계에 초기 부담이 되더라도 원리금균등상환 방식이 낫지 않을까? 생각해봅니다.

√ 수탁은행 : 국토교통부의 위탁을 받아 국민주택기금을 운용하는 수탁은행들을 살펴보면 ‘생애최초주택구입자금’의 경우에는 6개 은행이나 되나 ‘수익공유형모기지’와 ‘손익공유형모기지’의 경우에는 우리은행 1곳에서만 수탁업무를 하고 있습니다.

○ 손익수씨의 선택은?

 

생애최초로 주택을 구입하고자 하는 손익수씨는 분양이 잘 되고 있는 새 아파트를 구입하고 싶었으나 금리가 1%~2%로 저렴한 ‘수익공유형모기지’, ‘손익공유형모기지’의 경우 기존 아파트나 미분양 된 아파트를 구입하는 경우에만 대출이 가능하므로 대출한도, 상환조건, 손익부담, 상환부담 등을 고려해 지은 지 3년 정도 밖에 되지 않은 수도권에 있는 기존 아파트를 ‘수익공유형모기지’ 상품을 이용하여 구입하기로 결정을 했습니다.

○ 이럴 땐 이렇게?

 

√ 적당한 아파트를 구하여 대출신청을 하였으나 집주인 변심하여 팔지 않겠다고 한 경우 : 동일한 단지 내에 있는 동일한 평형대의 다른 아파트를 구하여 30일 이내에 대출신청을 하면 됩니다. 단, 이러한 경우 다른 대출 신청인과의 형평성 문제가 있으므로 연 1회에 한합니다.

√ 대출 신청을 할 때 제시 했던 매매예상가격과 대상자 통보 후 제출한 매매계약서 상 매매가격이 다른 경우 : 신고한 매매예상금액과 매매계약서 상의 실제 매매가격의 차액이 2% 또는 600만원을 초과하는 경우에는 대출을 받을 수 없습니다.

√ 국민주택기금대출을 받아 구입한 주택을 임대하는 경우 : 전·월세 임대는 허용됩니다. 단, 추가로 주택을 구입하는 경우 무주택자를 위한 기금의 취지에 맞지 않아 대출되었던 대출금은 조기상환 해야 합니다.

 

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)