2014년 1월 10일 이후 주택시장에서 일어난 일....

오윤섭   2014-01-16  

 

 

 

 

 

최근 주택시장에서 비관론자들의 주장이 쑥 들어갔습니다. 아직도 가계부채 폭탄 등을 내세우며 집값 폭락을 주장하는 사람이 있지만 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장에서 감도는, 전과 다른 분위기를 분석해볼까 합니다. 한마디로 주택시장에 온기가 점점 퍼지고 있다는 것입니다. 1월 10일 이후로 매매가 상승세가 확산되고 있습니다. 이 같은 상승세가 일시적일 것인지? 지속적일 것인지? 저도 매우 궁금하군요.

사례1: 

“지난 주말부터 어제까지 은마아파트 매물이 보류로 돌아서는 바람에 며칠 전에 있던 매물이 왜 없느냐고 항의성 전화를 받았습니다.

가격이 상승할 기운이 도는데 입장 바꿔 생각하면 매도보류는 당연한 일이므로 이해를 부탁드리지만 매수하려고 하는 입장에선 서운한 면과 약간은 매물표에 대한 믿음이 적어지는 느낌조차 들 정도로 매물이 줄었습니다.ㅠ”

-은마아파트 신대치공인

사례2: 

“정말 많았던 매탄주공 4, 5단지 15평,17평 매물이 몇개 없어요. 그것도 15평은 23000만원에 매도 할지 말지 고민하는 것. 17평은 25000만원에 한개 정도. 제가 불과 2주전에 17평을 23000만원에 매매했는데 2000만원이상을 요구합니다.

 

이것이 부동산이죠. 매물이 많을 때는 수요가 없고 수요가 많은 때는 매물이 없죠.”

-수원 한투자공인

1월 10일 고비로 매매가-전셋값 동반상승이 시작됐습니다. 이 같은 동반 상승세가 3월 이후에도 계속될 것인지가 주목됩니다. 매매가 상승세가 계속될 경우 전셋값은 상승폭이 둔화될 것입니다. 매매가 상승으로 전세가율이 낮아지기 시작할 것입니다. 3월을 정점으로? 물론 지나가봐야 알 것입니다.

1월 첫째주에 닥터아파트 회원 중 올해 주택구입예정자 334명을 대상으로 설문조사를 했습니다. 여기서 주목할 대목이 바로 10명중 3명은 ‘다주택자 양도소득세 중과세 폐지’ 때문에 올해 주택을 구입하겠다는 것입니다. 쉽게 말해 이들은 투자수요입니다. 25.7%가 집값이 떨어져 투자용으로 집을 사겠다고 응답한 것과 일맥상통한 것입니다.

이는 불확실했던 양도세 중과 폐지가 시행됨으로써 2014년 주택시장에 투자수요가 적극적으로 가세하기 시작했습니다.

또 10명중 3명은 취득세 영구인하로 인해 주택을 사겠다는 실수요이구요. 2013년보다 더 많은, 3억원 이상 중가 및 고가 세입자가 매매수요로 돌아설 것입니다. 

앞에 설문조사 결과 올해 주택구입 예정자중 10명중 3명은 투자수요, 5명은 세입자 등에서 넘어온 신규 실수요자가 될 것으로 전망됩니다.

그동안 각종 규제와 집값 하락에 대한 우려로 매수를 유보했던 투자수요와 실수요가 2014년 1월 10일 이후 적극적으로 매수에 나서고 있습니다. 세제혜택이 끝나고 새해 1월부터 다시 거래절벽이 올지 모른다고 설레발을 치던 전문가들이 조용해졌습니다.

주택시장의 미묘한 움직임은 태생적으로 매수자보다 매도자가 한발 앞서 느끼게 마련입니다. 매물을 내놓고 그렇게 연락이 없다가 중개업소 이곳저곳에서 팔라는 전화가 오니 당연합니다. 앞에 언급한 닥터아파트 조사 결과에서 보듯 이미 올해 주택을 구입하려는 10명중 5명은 집값이 바닥을 쳤다고 보고 있습니다.

따라서 2014년 들어 매수세가 늘어나는 것은 당연합니다. 문제는 한투자공인의 말처럼 매물이 많을 때는 수요가 없고, 수요가 많을 때는 매물이 없는 것이지요.

1월 16일 현재 주택시장에서 매물은 줄어들고 수요는 늘어나고 있습니다. 놓친 고기가 커 보이듯 불과 일주일전에도 있던 매물이 매도보류로 사라지면서 매수자들은 초조해하고 있습니다.

저는 1월 10일을 터닝포인트로 지난 6년 이상 지속된 매수자 우위시장이 끝났다고 봅니다. 그리고 매도자 우위시장이 강남권 재건축단지부터 시작됐습니다. 또한 집값이 바닥을 친 지난해 5월 이후 7개월간 계속된 ‘바닥 다지기’가 끝났다고 봅니다.

지난해 하반기에 관망세에서 매수세로 돌아선 선제적인 1차 수요에 이어 1월 10일 이후로 2차 수요가 가세하기 시작했습니다. 1분기에 투자수요가 주도하고 이어 전세입자 등 실수요자가 추격매수할 것입니다.

과연 2차 수요는 지속적일까요? 일시적일까요? 솔직히 저도 단언하기 힘듭니다. 하지만 둘중 하나를 택하라면 국내외 경기의 대형 악재가 발생하지 않는 한  2차 수요가 2014년 내내 지속될 것으로 예측하겠습니다.

먼저 강남권 재건축 단지가 가격 상승을 주도하고 있습니다. 2014년 12월까지 관리처분인가 신청이 가능한 단지들이 주도할 것입니다. 다주택자 양도세 중과가 폐지되고 취득세가   누진과세가 아닌 단일과세로 완화돼 2주택 이상 다주택자들이 기존주택(지난해 양도소득세 한시적 감면혜택에 따라 벌어진 1주택자 매물과 가격 차이가 없어짐에 따라)을 팔고 갈아타는 수요가 많을 것입니다.

투자수요가 연초부터 적극적으로 매수에 나서면서 실수요자들도 추격매수할 가능성이 높아졌습니다. 올해 재계약을 앞두고 있는 무주택 전세입자중 절반이상은 매매수요로 돌아설 것입니다. 평균 15% 오른 전셋값을 올려주고 재계약하거나 전세난민을 선택하는 사람은 작년보다 크게 줄어들 것입니다.

대기 매수자들은 현실을 직시해야 합니다. 이제 급매물은 완판됐습니다. 어제의 하한가 매물은 이제 존재하지 않습니다. 살 사람(구매력 있는 유효수요자)은 하루라도 빨리 사야 합니다. 늦어도 2014년 1분기를 놓친다면 고점매수를 할 가능성이 높아질 뿐입니다. 매도자 우위 시장이 다가오고 있습니다.