8.28대책과 주택시장 - 실수요에 유리

8.28대책과 주택시장 - 실수요에 유리

주택산업연구원 | 2013.09.13 00:00

 

최근 8.28 전·월세 대책이 발표되었다. 전·월세 대책이 발표되자마자 또다시 실효성에 대한 논란이 제기되고 있다. 이번 정책도 정책상에 한계는 존재한다. 하지만 전·월세 가구에 한정된 수요지원 특히 전·월세 금융지원의 부작용을 정부가 인식하고, 매매전환 지원 및 임대주택 공급확대에 대한 지원이 확충됐다는 것을 긍정적으로 평가한다. 일부 매매수요촉진 측면에서 우려감도 있지만, 이전 정부의 공공건설공급 중심의 자가촉진과는 달리 시장기능을 통한 실수요자의 매매전환을 유도하고 공공과 민간의 공급량을 조절한다는 것에서 분명한 차이가 있다. 주택시장, 특히 매매시장의 문제들은 이전에도 이미 인식하고 있었지만, 여론의 반발에 의해 구체화되지 못했다. 매매수요 및 다주택자에 대한 차별 또는 징벌적 규제 완화, 민간의 임대공급역할 확대 등이 포함됐다는 것은 정부가 그만큼 시장문제에 대해 심각하게 받아들이고 있다고 생각한다.

 

물론 정책 전반에 대한 효과를 논하기엔 아직 이르다. 수요자 금융지원보다 더 중요한 세제나 임대주택공급확대 관련 정책이 시장에서 시행되고 적용되기까지는 시간이 소요될 것으로 예상되기 때문이다. 특히 금융지원이 단기적으로 시장의 수요이동에 영향을 주더라도 전세주택 또는 임대주택의 공급확대가 이뤄지지 않으면 정책의 시너지효과는 발생하지 않고 오히려 가격불안만 가중되거나 수급불균형이 반복될 것이기 때문이다.

 

따라서 본고에서는 대책 적용 초기의 금융지원의 시장영향과 매매전환시장에서 실수요자의 대응에 대해 간략하게나마 정리해 보고자 한다.

 

특히 실수요자에 대한 초저금리 지원인 수익, 손익공유형 모기지, 소득보전지원인 장기모기지 이자소득공제, 다주택자에 대한 차등 없는 취득세 인하 등의 매매전환 금융지원 중 최근 실수요자들의 관심이 높으며 새로운 금융상품인 수익형, 손익공유형 모기지에 대해 살펴보았다.

 

 

8.28 대책의 초기 시장 영향 및 한계

 

과연 이번 정책은 전·월세 폭등을 안정화시킬 수 있을까? 안정화 시점을 어디로 두냐에 따라 달라진다. 모든 대책이 정부의 의도대로 효과를 발휘한다면 장기적으로는 가능할 것으로 보이나 금융지원만으로는 이번 가을이사철의 가격안정도 장담하기 쉽지 않다. 주택시장 논리가 흔들리고 시장기능이 정상적으로 작동하지 못하는 현 상황의 시작은 길게 보면 2007년으로 7년 차에 들어서고 있다. 장기간 형성된 시장문제를 주택정책하나로 정상화 할 수 있다면 “미친 전세”라는 말도 안 나왔을 것이다. 최소한 대책들이 시장에 작동되기 까지, 특히 임대주택공급 확대가 진행될 때까지는 불안한 양상이 지속될 것으로 보인다.

 

그렇다면 매매수요는 증가할까? 매매수요는 그동안 감소하였다. 특히 전체시장의 반 이상을 차지하는 수도권 주택거래의 감소추세가 두드러진다. 전국의 주택매매거래는 2006년 1,494,935호에서 2012년 1,004,006호로 2006년 대비 67% 수준에 그치고 있다. 특히, 수도권의 주택매매거래는 2006년 872,485호에서 2012년 389,200호로 2006년의 44.6%에 불과하다. 매매수요자에 대한 지원은 매매대기자에게 긍정적이기 때문에 기저효과 등을 고려할 때 증가할 것으로 판단된다. 문제는 ‘기대만큼 매매수요가 늘어나는가?’ 또는 ‘실수요 매매가 그 외 수요자의 매매를 자극할 만큼 늘어나는가?’이다.

 

매매전환지원 대책이 대부분 국민주택기금에 의존하고 있으며 취득세인하나 장기모기지 이자소득공제 등은 지방세법이나 소득세법의 개정을 요구하고 있다. 국민주택기금은 한정된 공적 자금으로 지원규모에 제약이 있다. 대표적으로 생애최초주택구입자금은 5조 원, 수익, 손익공유형 모기지는 2조 원으로 계획되어 있다. 그나마 생애최초주택구입자금은 2조 원에서 확대된 것으로 추가적인 확대를 기대하기는 쉽지 않다. 가장 기대감이 높은 수익, 손익공유형 모기지도 시범사업으로 3000호만이 계획되어 있기 때문에 올해 1월에서 7월 사이의 수도권 월평균 매매 거래량인 약 38,000호를 고려하면 4개월 안에 모두 지원된다고 해도 2.0%의 매매수요가 늘어나는 것에 그친다. 광역시를 포함하게 되면 거래비중은 더 감소할 수밖에 없다.

 

즉, 매매 시장이 안정될 정도까지 매매수요가 확대되기 위해서는 일반 매매 참여가 유인되어야 하며 그렇지 않을 경우 효과는 제한적이다.

 

<그림 1> 주택 매매 거래량 추이

 

 

전·월세 안정대책에 매매수요 진작은 필요한가? 일정 부분 필요하다. 장기적으로 부담이될 수 있지만, 매매가격의 침체, 또는 거래감소는 가계에 의존하고 있는 임대주택공급체계에서 급격한 임대주택 공급 감소를 발생시켜 임대시장의 불안을 가중시키기 때문이다. 특히 전세시장에서 수요의 쏠림현상을 완화하고 전·월세시장의 조기안정을 위해서는 매매시장 회복이 동시에 진행되어야 한다. 임대시장의 월세화는 피할 수 없는 구조적 변화이기 때문에 막을 수 없고 막을 필요도 없다. 하지만 현재와 같은 전세과열현상과 주거불안을 완화하기 위해서는 시장 기능의 활용이 절실하다. 매매시장을 무시하고 전·월세 대책만 추진한다면 임차시장의 구조적 변화가 진행되는 상황에서 오히려 임차인의 고통이 장기간 발생할 우려가 있다. 물론 이러한 단기적 대책 효과를 유지하기 위해서는 장기적으로 임대주택공급은 지속되어야 한다.

 

대책의 한계점은? 이번 대책에도 일반적으로 부동산대책이 갖는 한계가 있다. 첫째 모든 수요자를 지원할 수 없다는 것과 둘째, 정책 발표 후 시행 및 적용까지 시간이 소요된다는 것이다. 재원의 한계, 사회적 반발 등에 따라 지원대상이 한정될 수밖에 없는데, 지원대상의 한정은 상대적 박탈감이나 대책의 효과를 제한한다. 따라서 지원대상 한정의 최소화 또는 통일이 필요하다. 단적인 예로 실수요자를 정의할 때 빠지지 않는 지원 연령 및 주택규모의 조정이 필요하다. 가구원 수가 많아 국민주택규모 이상의 주택을 선호하지만 수도권외곽에 거주하며 주택가격이 3억 또는 6억 원 이하인 가구 vs 주택면적보다 입지를 중요시하여 수도권 중심 또는 서울의 3억 원 또는 6억 원 이하 소형 주택을 선호하는 가구에 차별이 존재하기 때문이다. 두 번째로, 정책 적용 시점의 지연은 적용 시점까지 수요의 쏠림현상을 유발하거나 종합적인 대책의 시너지효과를 반감시킬 수 있다. 대책 중 주요정책들이 법 개정을 요구하면서 적용시점이 올해 말이나 2014년으로 계획되어 있다. 이는 이번 대책이 가을이사철의 전·월세 시장안정에 한계 원인으로 작용할 것으로 예상된다.

 

 

8.28대책과 실수요자의 대응

 

현재 상황이 지속된다면 전세난은 장기화될 수밖에 없다. 따라서 희망지역에 중장기적으로 거주할 의사가 높고 가격상승 기대보다 주거안정을 더 중요시 하는 가구, 또는 전세시장 불안에 따라 고생하는 가구의 경우 매매전환 실수요자 지원이 확대된 현 시점에 매매를 고려해 볼만하다. 특히 초저금리인 수익 또는 손익공유형 모기지는 매매차익기대가 낮은 수도권 및 광역시 가구에게 메리트가 있는 상품이다. 물론 수익형/손익형 모기지가 만능일 수는 없기 때문에 가구특성 및 가격기대 등에 대해 신중히 검토할 필요는 있다. 장기적으로 가격상승이 예상되는 경우 수익형보다 생애최초주택구입자금이 금리상 유리하고 단기 보유 시 중도상환수수료 등 추가 비용이 발생할 수 있기 때문이다. 손익형 상품의 경우, 대출규모가 상대적으로 제한되어 있고 이자만 부담하기 때문에 월 상환부담이 상대적으로 낮으나 일시상환에 따른 만기 부담이 존재한다.

 

 

 

실수요자의 금융상품 결정에서 가장 고려해야 할 사항은 구매자의 주택가격 상승의 기대이다. 주택 구입을 가정할 때, 주택가격이 하락할 것을 예상하고 있다면 가격하락에 따른 손실을 일정 부분 보전할 수 있는 손익형 모기지가 가장 유리하다. 장기적으로 주택가격이 현재보다 상승한다고 예상하거나 단기 보유하는 경우를 가정하면 주택가격 상승률에 따라 유리한 상품이 다르게 나타난다.

 

예를 들어 2억 원의 주택을 LTV 70%(손익형의 경우 40%)까지 대출한다고 가정하고 대출상환 시점별로 수익과 가격상승률을 시나리오 분석하면 다음과 같다.

 

 

 

따라서 주택매매에 있어 보유기간, 기대 주택가격 상승률 등을 고려하여 금융지원 상품을 결정할 필요가 있다. 특히 단기 보유의 경우 이자비용 모두를 보전하는 경우는 높은 주택가격 상승률을 요구하기 때문에 생애최초주택구입자금이 유리하다. 또한, 기본적으로 취득세율 인하 시점에 거래가 집중될 우려가 높기 때문에 선제적으로 물건을 파악할 필요가 있으며 장기간 거주할 목적이기 때문에 현재가 아닌 향후의 가구원 수 변화, 자녀의 학군 등을 고려하여 위치나 규모를 선정해야 한다. 수익/손익공유형 모기지 활용 시 만기 또는 매매 시점에 계속 거주할 것인지, 매매 정산할 것인지에 대해 매매 시점에 원칙적으로 결정하고 대비할 필요가 있다.