권역별 아파트시장 특성에 따른 2014년도 시장전망....

권역별 아파트 시장 특성에 따른 2014년도 시장 전망

국민대 부동산학과 | 2013.12.16 00:00

 

 

 

 

1. 서론

 

연말이 되면 각종 연구소와 매체 등을 통해 내년도 부동산시장 전망들이 홍수를 이룬다. 이들 전망을 보면 대부분 내년도 경제상황이나 이자율, 정부 정책 등 국가 전반에 영향을 미치는 다양한 시장 환경을 분석하고, 지역 시장에 대해서는 개발 등의 한정적인 요인만을 가지고 지역별 부동산시장의 추이를 전망한다.

 

저자 역시 올봄까지는 이와 유사한 방법으로 향후 부동산시장을 전망해 왔으나, 최근 들어 우리나라 부동산시장이 수도권과 비수도권으로 양극화되는 현상이 뚜렷해지면서 과연 이와 같은 방법이 타당한 것인가에 대하여 다시 한 번 생각하게 되었다.

그러던 중 전국 시군구별 지역 현황에 대한 다양한 자료를 수집할 기회가 있어, 시군구별 현황 자료를 기반으로 내년도 부동산시장에 대해서는 권역별로 구분하여 전망해보기로 한다.

 

하지만 2007년부터 2011년까지 전국 228개 시군구 지역에 대한 120개의 방대한 통계자료를 수집하여 헤도닉 방법론으로 분석하다 보니 시간적 제약으로 전체 부동산시장이 아닌 아파트시장 한 가지 종류에 대해서만 분석할 계획이다.

 

 

2. 권역별 아파트시장 추이

 

앞에서 말한 것과 같이 2007년부터 2013년(10월 말 현재) 전국 아파트시장의 매매가격 상승률은 권역별로 각각 다른 모습으로 나타났다(한국감정원 아파트매매가격지수 자료 기준).

 
아래의 그림은 전국 아파트 시장을 수도권 시장(서울, 인천, 경기)과 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전 울산), 나머지 8개 도 지역의 아파트 가격 변동률을 나타내는 그래프이다. 그래프를 보면 수도권지역 아파트 가격은 2007년 이수 대략적으로 하락하는 추세를 보이고 있으며, 5대 도시와 도 지역의 경우 2011년까지 지속적으로 상승하다가 2012년 들어 그 상승 폭이 둔화된 것으로 나타난다.

 

결국, 2007년 이후 수도권 시장은 불경기 현상이 지속되고 5대 광역시나 도 지역의 아파트시장은 호경기가 지속되는 셈이다.

 

 

 

아파트전세 시장의 가격 추이(정확하게 말하면 전세보증금 변동률)는 아파트매매시장의 추이와 대비해 볼 때, 다음의 그래프에서 보듯이 수도권 지역에서는 일부 전문가의 의견과 같이 매매가격과 반대되는 현상이 나타났다. 그러나 5대 광역시나 도 지역의 아파트전세시장의 경우에는 그 변동 경향이 매매시장의 가격변동과 유사한 현상을 보이고 있다. 이와 같은 현상으로 인해 수도권과는 달리 5대 광역시의 경우 전세가격 때문에 아파트매매가격이 상승한 것 아닌가 하는 주장도 제기되었다.

 

 

3. 권역별 아파트시장에서의 아파트 가격상승 요인 분석

 

다음의 “권역별 아파트매매가격 결정요인 종합 표”는 2007년도부터 2011년까지의 전국 228개 시군구(자치단체)에 대한 각 120가지의 통계와 해당 기간 동안의 거시경제 지표(경제성장률, 금리 등), 시도지역별 경제지표(시도별 1인당 GDP, 실업률 등)에 대한 헤도닉분석 결과를 종합한 것이다.(헤도닉 분석 방법론에 대해서 구체적으로 설명하기에는 지면이 한계가 있으므로 여기에서는 분석 결과만을 기준으로 설명한다.)

 

 

(1) 수도권 지역 가격상승요인과 2014년 아파트 시장

 

분석 결과에 따르면 3가지 권역 중 수도권 지역의 경우에는 아파트매매가격은 전세가격의 변동 영향을 가장 많이 받으며, 그 다음으로는 거시경제변수 중 총통화량(M2) 증가율의 영향을 받는 것으로 나타났으나, 그 영향력은 전세가격 변동률의 약 절반 정도에 불과한 것으로 나타났다.

 

그 다음으로 보면 다음과 같이 시군구별 물리적 주거환경이 아파트 가격에 영향을 많이 미치는 것으로 나타났다. 우선 긍정적 요인을 보면 지역 면적 당 주거지역 면적 비율과 구거 면적 비율이 있다. 이는 수도권의 신규 개발된(구거가 잘 정비된) 위성도시(주거지역 면적 비율이 높은 곳)의 경우 아파트가격 상승 폭이 높았다는 것을 의미한다. 이와 별도로 인구 만명당 공업지역 면적이 높은 도시도 아파트 가격 상승에 유리하다.

 

반면에 도시화율이 높은 지역이나, 구시군 면적 중 하천면적비율이 높은 지역의 경우에는 오히려 아파트가격 상승폭이 낮은 것으로 나타났다. 이는 서민들이 많이 사는 지역(인구 만명당 기초수급자 수가 많은 지역)일수록 아파트가격이 상승 폭이 높은 것과 일맥상통한다.

이와 같은 점들을 감안할 때 서울 외곽지역의 서민주택단지들의 경우 다른 지역보다 아파트가격 상승 폭이 클 가능성이 있음을 알 수 있다.

 

다음으로 아파트가격 상승에 영향을 주는 요인은 인구와 관련된 요인이다. 분석 결과에 따르면 총전입자 수가 많을수록 아파트가격이 많이 상승했으나, 수도권 지역의 전반적인 인구 감소 추세에 따라 인구증가율이 낮을수록 아파트가격 상승 폭이 높은 것으로 나타났다. 이와 같은 현상은 아파트거래가 많아질 경우 수반되는 가격 상승 현상 때문인 것으로 판단된다. 즉 이사로 인한 인구 변동이 심할수록 아파트가격이 많이 상승하는 것으로 해석할 수 있을 것이다.

 

기타 만 명당 어린이교통사고 사망자 수가 적거나 다양한 안전사고로 인한 사망자수가 적은 경우(만 명당 그 외 안전사고 사망자 수), 즉 사람 살기 안전한 지역일수록 아파트 가격 상승 폭이 큰 것으로 나타났다.

 

결국, 수도권 지역 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미친 요인은 다양하나 대략적으로 영향력의 크기를 보면 아파트가격 상승에 대한 영향력 크기는 아파트전세 가격 상승률 > 총통화 증가율 > 지역 특성(서민주택 지역) > 안전한 지역의 순서가 된다.(부록 표에서 영향력의 크기는 일반적으로 베타 값의 크기로 판단한다.)

 

이러한 결과를 2014년도 수도권지역 아파트시장 전망과 연결해보자.
여러 가지 이유를 대지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 2014년도에도 수도권 지역의 아파트전세 가격 상승이나 경제성장으로 인한 총통화(M2)량 증가는 손쉽게 예상할 수 있는 것이므로, 2014년도 수도권 지역의 아파트매매 시장에서는 2012년과 같은 큰 폭의 가격 하락 현상은 더 이상 나타나기 어려울 것으로 생각된다. 또한 서울 외곽지역에 소재한 최근 개발된 서민아파트단지의 경우에는 가격 상승 현상도 기대해볼 수 있을 것이며, 같은 서민아파트단지라고 하더라도 그 규모가 클수록 잘 정비된 안전한 지역이 되므로 다른 지역보다 가격 상승 폭은 더 클 수 있을 것으로 예상된다.

 

반면에 강남이나 분당 등 수도권 지역의 고급주택단지의 경우에는 상기에서 점검한 시군구별 아파트가격 상승요인 중 가격 상승을 유발하는 요인과 상당한 괴리가 있으므로 재건축 등 특별한 사정이 없는 한 2014년도에도 수도권의 다른 지역보다는 아파트가격 상승 폭이 낮을 것으로 생각된다.

 

 

(2) 5대 광역시 지역 가격상승요인과 2014년 아파트 시장

 

5대 광역시 지역(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)의 아파트 시장은 2011년 가격 급등 이후 2013년에는 가격상승 폭이 1, 2%에밖에 안되는 등 시장의 조정이 진행되고 있다.

 

분석 결과에 따르면 5대 광역시 지역에 속한 시군구 지역의 아파트가격 상승에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 수도권 지역과 같이 아파트전세 가격 상승률이나, 그 영향력은 담보대출 이자율과 크게 차이가 나지 않는 것으로 분석되었다. 즉 5대 광역시 지역의 경우 아파트전세 가격 상승률이 높을수록, 그 해의 담보대출 이자율이 낮을수록 아파트가격 상승률이 높은 것으로 나타났다.

 

또한, 해당 시군구 지역의 건축착공량이 많을수록 가격 상승 폭이 높으며, 하천면적 비율이 높을수록, 가난한 사람이 적게 사는 고급주택지일수록 가격 상승 폭이 높은 것으로 나타났다.

 

기타 수도권 지역의 경우에는 아파트 가격에 영향이 있는 것으로 분석된 인구 증가율이나 지역 안전도 등의 요인은 5대 광역시 아파트가격 상승과 관련성이 인정되지 않은 것으로 판단된다.

 

이와 같은 현상은 부동산시장의 변동 경향 중 호황기의 특징과 같은 것으로, 이는 2011년을 전후해 5대 광역시 지역에서는 고급주택을 중심으로 가격이 상승한 현상을 적절하게 설명해준다.

 

한편 최근의 전세 선호현상으로 인해 광역시 지역에서도 특별한 사정이 없는 한 당분간은 아파트전세 가격은 지속적으로 상승할 것이며, 전세자금 대출금리의 인상 가능성도 높지 않은 것으로 생각된다. 따라서 이들 2개 요인이 현실화될 경우 2014년 5대 광역시 아파트 시장은 고급주택 지역을 중심으로 다시 회복될 가능성이 높은 것으로 판단된다. 특히 5대 광역시 지역의 경우에는 2014년도부터 혁신신도시 입주가 본격화될 예정이므로 혁신 신도시 인근 지역의 경우에는 2014년도 연말이나 2015년도에는 상당한 아파트가격 상승도 기대할 수 있을 것으로 생각된다.

 

(3) 도 지역 가격상승요인과 2014년 아파트 시장

 

부록 표의 분석 결과에 따르면 도 지역(경기도, 제주도 제외)의 아파트가격 상승 폭은 해당 지역 아파트전세 가격 상승 폭에 따라 결정되며, 나머지 요인들이 미치는 영향은 매우 적은 것으로 나타났다. 이와 같은 현상은 이들 지역의 경우 생산자물가등락률과 같은 거시경제변수도 일부 영향을 미치기는 하나 전세가격상승률의 영향력에 비해 극히 미미하며, 시도별 1인당 GDP가 하락하는 시기에 아파트가격이 상승되어 도 지역의 경제성장이 아파트가격 상승과 직결된다고 보기 어렵기 때문이다.

 

기타 도 지역 아파트가격에 긍정적인 요인은 지역면적 당 하천면적 비율과 인구 만 명당 공업지역 면적이다. 따라서 도 지역에 속한 시군구 중 하천이 통과하는 지역이나 공업지역에 소재한 지역의 아파트 가격 상승률은 다른 지역에 비해 상대적으로 높을 것으로 볼 수 있으나, 이들 2가지 요인의 영향력은 아파트전세 가격 상승의 영향력에 비해 1/10 이하로 매우 낮은 수준에 불과하다.

 

우리나라의 경우 베이비부머의 은퇴나 주택에 대한 패러다임 변화 등으로 인해 당분간은 아파트에 대한 매매수요보다는 전세수요가 더욱 많아질 것이며, 이러한 현상은 도 지역에서도 같이 나타날 것이다. 다만 도 지역의 경우 아파트의 대체재인 단독주택 등 다른 주택의 비율이 높으므로 전세수요의 크기에 비해 아파트전세 가격 상승 폭은 그리 크지 않은 것이 일반적이다.

 

이런 점을 감안할 때 2014년도 도지역 아파트매매시장의 경우에는 2013년도 정도 또는 그 이상의 아파트매매가격 상승이 예상되나 광역시 수준까지는 도달하기 어려울 것으로 생각된다. 다만, 전주, 진주 등 혁신 신도시 입주가 시작되는 도시지역의 경우에는 그 증가 폭이 5대 도시와 유사하게 높게 형성될 가능성도 높을 것으로 예상된다.

 

3. 결론

 

이상과 같은 분석 결과를 보면 다른 지역에 비해 수도권 지역의 경우에는 아파트가격에 미치는 요인이 너무 많아 모든 시군구 지역에 대하여 일률적으로 아파트가격의 상승이나 하락을 예측하기 어렵다. 다만, 수도권 지역에서 아파트가격 상승에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 전세가격상승률이며, 현재와 같은 정부의 정책만으로는 전세 수요를 경감시키기 어렵다는 점을 감안할 때 2014년도에도 수도권 지역의 전세가격 상승 현상은 지속될 것으로 보이므로, 수도권 지역의 서민주택 단지의 경우에는 2013년보다는 더 높은 가격 상승을 기대할 수 있을 것이다. 반면에 고급주택 지역의 경우에는 분석결과와 같이 당분간 큰 폭의 가격 상승을 전망하기는 어려울 것이다.

 

기타 5대 광역시의 경우에는 5혁신 신도시 등이 신규 입주하는 지역을 중심으로 상당폭의 아파트가격 상승이 예상되며, 군지역의 경우에는 전세가격의 상승에 따른 소폭의 아파트가격 상승이 예상된다.

 

이와 같은 예상은 각 권역에 대한 통계적 분석을 기준으로 작성된 것이므로, 2014년도에 IMF와 같은 변란에 준하는 사태나 기타 부동산과 관련된 획기적인 정책 구현 등의 요인이 발생할 경우 별도의 점검이 필요하다는 점을 유의해야 할 것이다.

 

 

1) 120개 지역 특성은 지수나 비율지표 이외에는 인구 만 명당 현황 값을 지표로 사용함.
2) 종속변수 : 권역별 아파트매매가격 상승률
3) 독립변수 : 120개 지표, 시도별 경제지표, 전국 경제지표