시급한 월세살이탈출과 월세지원 대책....

시급한 월세살이 탈출과 월세지원대책

주거복지연대 전문위원 | 2013.10.21 00:00

 

1. 주택정책, 월세 중심으로 변화해야 할 필요성

향후 전개될 주택시장에서의 주택점유방식(housing tenure)은 자가주택을 보유하고 거주하는 매매시장과 주택을 빌려 소비하는 임대방식으로 이분화될 것이며, 매매보다는 임대시장이 커지고, 임대시장에서는 전세보다는 월세 비중이 높아질 것으로 전망된다. 이러한 월세화 중심의 변화 과정에서 전세시장은 위축되기는 하겠지만 사라지는 것이 아니라 자산 형성을 위한 중요한 수단으로서 매매시장과 임대시장을 매개하고 상호 보완하면서 대체재 시장으로 변모할 가능성이 크다. 또한, 전세시장이 위축된다고 하더라도 전세가 바로 순수 월세로 변화되기보다는 반 전세 형태로 변화하면서 전세, 반 전세, 월세가 섞여 다양한 형태의 임대차시장을 형성할 것으로 보인다.

 

주택시장의 변화가 월세 중심으로 변화해갈 것으로 분석되는 시점에서 주택정책도 이제까지와 같은 ‘자가보유 촉진과 전세불안에 대한 대응’을 중심으로 한 정책의 골격을 탈피하여 월세 시장 중심으로 개편되어야 할 것이다. 물론 현 주택정책에서도 영구임대주택이나 국민임대주택 등 다양한 공공임대주택건설을 통해 월세거주계층에 대한 지원 성격의 정책이 있기는 했지만, 임대주택건설정책은 주택정책 일부분에 지나지 않았고, 정책성과도 기대에 미치지 못한 것으로 보인다. 또한, 건설된 임대주택이 주로 소득 1∼3분위 정도의 저소득계층에 대한 사회 보장적 접근에서 공급되면서, 입주자격이나 조건이 까다롭고 공급된 입지가 생활에 편리하지 못한 곳이 대부분이었기 때문에 주택시장에서 소비자들의 관심을 제대로 끌어내지도 못했고, 소득 4∼6분위 정도의 차상위계층이나 중산층이 임대유형의 하나로 선택하기도 어려운 것이었다¹⁾.

 

그런데 이제까지의 주택 정책상 주된 정책목표였던 자가 보유나 전세거주민의 경우 일정한 월소득과 자산을 보유하거나 신용도가 높아 금융권의 대출을 얻을 수 있기 때문에 지원정책의 골격이 값싼 주택의 공급이나 낮은 대출이자율과 같이 비교적 단순한 것이었다. 그러나 월세거주민의 경우는 자가나 전세거주민들에 비해 소득원과 자산규모가 불충분한 경우가 많고, 신용불량자인 경우도 많기 때문에 금융권의 대출기회를 갖기도 어렵고, 사회보장제도의 의존도가 크다는 특성을 가지고 있다. 월세거주민들 가운데는 올라버린 전세보증금의 일부를 월세로 내는 반 전세거주민과 같이 일정한 소득과 자산이 있는 경우가 있는 반면 대부분이 번듯한 직장이 없이 비정기적으로 소득을 얻거나 저축한 돈도 없고, 직장도 불명확하기 때문에 월세가 갑자기 오를 경우 금융기관의 대출을 얻기 어렵다. 시중은행의 월세 대출상품은 이미 대출 있는 경우 총대출 상한 제한, 그리고 신용등급 낮으면 대출신청 자격을 제한하기 때문에 서민들은 연 20∼30%이자는 내야 하는 대부업체 대출에 의존할 수밖에 없다. 예를 들자면 반지하 방에서 월세로 살고 있는 영화 ‘내 깡패같은 애인’의 동철(박중훈 분)의 경우 정기적인 소득 없이 전과기록만 있고, 세진(정유미 분)의 경우 취직하기 위해 서울에 올라와 의지할 곳도 없는데 갑자기 집주인이 월세를 올린다면 어떻게 돈을 구할 수 있을까. 결국, 고리 대부업체의 고리채를 쓰거나 길에 나앉을 수밖에 없을 것이다.

 

이러한 월세거주민의 특성을 고려할 때 월세거주민을 지원하고 보호할 수 있는 다양한 프로그램을 개발하고 또 원하고 노력한다면 손쉽게 월세를 벗어날 수 있는 월세탈출을 지원하는 주택정책이 마련되어야 할 것이다. 이러한 맥락에서 본고에서는 다양한 월세지원 및 보호 장치와 월세탈출 지원책을 정리하여 정부가 이 정책을 조속히 그리고 실제로 월세거주 서민에게 도움이 되도록 만들고 운영하기 위한 사회적 공감대가 마련되기를 기대한다.

 

 

2. 월세 탈출 지원제도 : 분양조건부 임대주택공급

 

분양조건부 임대주택은 공공임대주택 가운데 하나로서 LH공사나 지방자치단체 그리고 민간건설업체가 건설하게 되는데 대체로 무주택자가 입주 후 5년이나 10년간 시중 임대료보다 저렴하게 보증부월세로 살다가 임대의무기간이 끝나면 입주한 세입자에게 시중가격보다 싼 감정가격을 기본으로 감가상각에 따른 추가가격 인하분까지를 반영하여 분양 전환해주는 주택을 말한다.

 

대부분의 경우 5년 내지 10년간의 주택시장가격상승과 감가상각 공제를 감안한다면 주택가격 상승에 따른 차액을 노릴 수 있는 반면 경우에 따라 주변 시세가 떨어져 부담이 된다면 분양받지 않아도 되기 때문에 무주택 월세 서민에게 매우 유리한 주택이자 월세살이에서 바로 내 집을 마련할 수 있는 탈출구인 것이다. 또한, 분양전환 시점에서 분양대금의 60∼80%까지를 국민주택기금의 낮은 이율로 대출해주기 때문에 분양대금마련의 부담도 크지 않다. 

 

분양전환 임대아파트는 일정 기간 시중 임대료 이하의 월 임대료를 부담하면서 세입자로 살다가 분양전환 시점에 시장 상황에 따라 매입 여부를 결정할 수 있어, 입주 초기에 월 임대료를 절약할 수 있고, 비교적 적은 자금으로 내 집을 마련하는 한편 가치상승을 노리면서도 리스크를 줄일 수 있다는 점에서 분양전환 임대아파트는 월세 입주자탈월세대책으로서 최상의 정책으로 평가할 수 있다. 즉, 분양 조건부 임대 주택은 서민들을 위한 실거주 및 투자여건을 모두 충족한다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있는 것이다.

 

이러한 분양조건부 임대주택은 김대중, 노무현, 이명박 정권이 새로 들어설 때마다 제각기 내어놓은 주택정책인 국민임대주택건설이니 보금자리주택건설 정책에 묻혀 그 가능성과 서민들의 선호에도 불구하고 제대로 공급되지를 못했다. 즉, 노무현 정부 시절에는 분양 전환하면 임대주택재고가 줄어든다는 판단에 따라 사실상 분양전환이 되지 않는 40년 이상 임대의 국민임대주택을 중심으로 공급했고, 이명박 정부는 보금자리주택건설을 위해 분양조건부 임대주택의 공급을 축소하였기 때문에 LH공사와 지자체 등 공공의 분양조건부 임대주택의 건설은 크게 위축되었다. 그 결과 <표>에서 나타나듯이 2004년부터 2008년까지 매년 4만에서 8만 세대의 분양전환이 이루어지면서 월세거주민에게 내 집을 소유할 수 있게 해주었고, 그만큼 전세난과 월세난의 부담은 줄었으나 2009년부터는 분양전환물량이 줄어들면서 2013년에는 불과 2만 9천여 분양전환에 그쳐 침실 2개짜리 주택을 중심으로 한 전·월세시장불안의 요인으로 작용하게 되었다.

 

향후 정부는 ‘전·월세 시장 안정과 서민의 내 집 마련’이라는 두 마리토끼를 잡을 수 있는 분양조건부 임대주택 건설을 꾸준히 확대하여 다가올 월세 시장 확산시대에 월세거주 서민들의 월세탈출을 지원할 수 있는 기반조성에 총력을 기울여야 할 것이다. 매년 10만 세대 정도의 분양조건부 임대주택이 건설되고 이것이 제때 제때 분양전환된다면 전·월세 시장의 불안요인은 크게 해소될 것으로 판단한다.

 

 

 

3. 월세지원 및 보호장치 : 월세대출제도 도입 필요

월세거주 서민을 지원하고 보호하기 위해 해외에서는 다양한 프로그램들이 개발되어 있다. 특히 사회보장제도의 선두주자였던 영국에서는 주택의 최저기준을 법률적으로 규정해 그 이하의 주거환경에서 거주하고 있는 가구에 대해 상태개선을 위한 보조금 지급과 공공임대주택 입주 등을 알선하고 있다. 공공임대주택을 알선하더라도 임대료를 감당하기 힘든 저소득 가구에 대해서는 주거보조급여를 제공한다. 주거보조급여는 공공임대주택 입주자뿐만 아니라 자력으로 임대료를 지불하기 힘든 일반 세입자들에게도 제공하는 지원제도를 운영하고 있다. 우리나라에서도 서민들이 내야 하는 월세의 일부를 공공이 지원하는 ‘임대료 보조제(housing voucher)’를 도입하여 내년부터 본격적으로 시행할 예정이다.

 

일본의 경우 1960년대부터 저소득층을 위한 공영주택을 건립·운영하고 있으며, 소득수준이 평균소득의 25% 이하인 계층을 주요 대상으로 지원하고 있다. 특히 일본 공영주택의 경우 임대료를 획일적으로 책정하는 것이 아니라, 입주자가 받는 혜택의 정도와 소득 수준에 따라 임대료를 차등 부과하는 ‘응능응익(應能應益)‘제도를 도입하고 있다. 즉 공영주택의 입지조건이나 평수, 입주자의 소득에 따라 차별적으로 임대료를 책정해 소득이 적은 가구는 그만큼 저렴한 임대료를 지불하도록 하고 있는 것이다. 공공임대주택 건설과 함께 이 제도의 도입도 필요할 것이다. 

 

향후 월세 시장이 확산되고 이사 철마다 월세가 오를 경우에 대비하여 월세거주 서민의 담보 여력부족과 낮은 신용부족을 보완하기 위한 월세 서민용대출제도의 도입도 필요할 것이다. 지난번 컬럼에서도 지적하였지만, 우리나라에서는 대출금에 대한 이자구조가 서민에게는 매우 불리하고 오히려 여유 있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다. 즉, 일정한 자산이 있어 주택을 구입하려 할 때 주택 구입자금 대출 이자는 최저 2.1% 수준, 또 전세자금은 4% 수준이다. 반면 월세 대출은 가장 저렴한 은행 금리도 4.7% 수준이고, 대부분의 월세 서민들은 생계자금 등으로 대출총액을 이미 소진했기 때문에 월세대출 자체를 얻기가 불가능한 경우가 태반이다. 물론 금융권에서야 월세 서민의 경우 대출금을 회수하지 못하거나 제때 이자를 받을 수 없는 위험이 크니까 이자율을 높일 수밖에 없을 것이다. 바로 이 때문에 경제적으로 약자인 서민을 지원하는 공공의 대출프로그램이 필요한 것이다. 미국과 캐나다의 몇몇 주에서는 공적인 성격의 ‘렌트뱅크(Rent Bank)‘ 제도를 운영하여 저소득층이 월세를 지불할 수 있도록 저금리 대출제도를 운영하고 있다.

 

따라서 정부는 월세 서민이 월세를 내기 위한 것임을 입증한다는 조건하에서 적어도 연 1% 수준으로 월세대출제도를 이용할 수 있는 월세거주 서민 보호장치를 마련해야 할 것이다.  8․28대책에서는 내 집을 마련하려는 이들에게 연 1%로 국민주택기금을 대출하는 제도를 도입하고 있다. 진정 월세살이 서민의 어려움을 도와주려는 정책의지가 있다면 지원 대상 간의 형평성을 맞추기 위해서도 저리의 월세대출제의 도입은 반드시 필요한 것임을 강조하고자 한다.

 

 

4. 맺으면서

 

주택시장 변화와 월세화에 대비한 종합적인 주택 정책상의 변화가 요구되는 시점에서 정책의 초점을 월세거주민의 특성과 소득수준을 고려한 맞춤형 정책을 마련해야 할 것이다. 우선은 월세 서민이 월세를 벗어나 자가 또는 전세화 가능 계층에 대해서는 분양조건부 임대주택의 공급을 확대하여 전·월세시장 불안의 요인을 근본적으로 제거해야 할 것이다.

 

월세 지속 계층의 경우에는 임대료 상승을 지원할 수 있는 대출상품을 하루속히 만들어야 한다. 즉, 대출을 가장 필요로 하는 서민일수록 낮은 신용도와 기존의 대출을 안고 있을 가능성이 크기 때문에 금융권의 월세 자금 대출을 얻기는 사실상 불가능하다. 서민에게 불리하고, 서민을 배려한 금융상품이 존재하지 않는 한 금융구조하에서는 소득에 30% 정도를 월세로 내면서 피곤한 삶을 영위하는 서민들을 빈곤의 구렁텅이로 모아갈 위험성이 상존한다. 따라서 정부는 공적인 성격의 국민주택 기금을 수익공유형 모기지나 전세 대출에만 쏟아부을 것이 아니라 서민의 낮은 신용도를 보완할 수 있는 대출 이자율 연 1% 수준의 월세 대출 지원 상품에도 활용할 수 있도록 해야 할 것이다.

 

월세 시대에 서민의 어려움을 지원할 수 있는 여러 대책의 부분적으로는 이미 우리나라에서도 이미 사용되거나 소개되어 있다. 이러한 대책들을 월세 서민의 요구에 적합하게 종합적이면서도 효율적으로 작용할 수 있도록 정책을 만들고 추진하는 정부의 정책의지가 요구되는 시점이다.  

 

1) 소득10분위는 도시 근로자가구를 월평균소득이 작은 가구부터 큰 가구 순으로 일렬로 세운 뒤 10등분한 것으로 분위가 낮을수록 저소득계층임. 출처: 네이버 지식백과