아파트 분양정보 꼼꼼히 살펴보세요........!

아파트 분양정보 꼼꼼히 살펴보세요!!!

 

 

2013년 10월 현재 서울특별시 아파트의 (매매가 대비 전세가) 전세가율이 62.5%까지 상승하면서 아파트의 전세가격에 부담을 느낀 전세수요자들은 연립주택이나 다세대주택으로 이동하고 있으며 그 결과 연립주택이나 다세대주택의 전세가율도 60%를 넘어서고 있습니다. 그리고 이러한 현상은 주택 수요자들 사이에서 아직까지도 주택 매입에 대한 두려움을 가지고 있다는 것을 말해주고 있는 것이죠.

그러나 주택 전세가격 상승에 부담을 느낀 일부에서는 주택 매매가격이 하락하거나 소폭 상승하고 있는 현시점에서 주거의 안정과 주택연금을 이용한 노후대비라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 분양을 통해 주택을 매입하고 있기도 하는데요. 그럼, 자신만의 보금자리를 매입하기 위해 분양정보를 탐색할 때 꼼꼼히 살펴봐야 할 사항으로는 어떠한 것들이 있는지 한 번 살펴볼까요?

분양광고

 

분양광고란, 주택사업자가 건설하거나 건설한 주택을 분양하고자 TV나 라디오, 신문, 인터넷, 플랜카드 등의 대중매체를 이용하여 선전하는 것을 말하는데요. 그렇다면 이들 매체를 통해 선전하는 내용들은 모두 믿을 만한 것일까요?

1. 정확한 시간적 거리는 얼마?
도심으로 출·퇴근을 하거나 자주 이동을 해야 하는 직장인과 사업자의 경우 지도상의 물리적 거리보다는 실제로 걸리는 시간적 거리를 중요하게 생각합니다. 그리고 주택을 분양을 해야 하는 입장에서도 이러한 사실을 잘 알고 있기에 도심으로 이동하는 시간이 20~30분 정도 또는 1시간 이내로 짧다고 광고를 합니다. 그러나 광고에서 선전하는 이동시간은 교통체증이 없는 시간대나 가능한 시간적 거리를 의미하는 경우가 있습니다. 그러므로 관심 있는 주택이 있다면 청약을 하기 전에 반드시 교통체증이 심한 출·퇴근 시간대에 해당 주택에서 도심으로 또는 도심에서 해당 주택으로의 시간적 거리를 체크해 봐야 합니다.

2. 확정?
분양광고를 보면 대형할인마트 입점 확정!, 지하철 개통 확정!, 종합병원 건립확정! 등 생활의 편리성과 관련된 시설들이 주택 입주 전이나 입주 시점에 맞추어 들어 설 것처럼 선전을 합니다. 그러나 입점이나 개통, 건립 등이 확정 되었다 하더라도 여러 가지 이유로 사업이 취소되거나 지연되는 경우가 있을 수도 있습니다. 그러므로 분양 당시까지 입점이나 개통, 건립 등이 진행되고 있지 않은 지역의 주택에 관심이 있는 경우에는 입주 후 어느 정도 생활의 불편함을 감수할 수도 있다는 생각을 가지고 청약을 하는 것이 나으며, 생활의 불편함을 감수하기 어려운 경우에는 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역의 주택에 관심을 갖는 것이 좋습니다. 한 예로 2013년 11월 현재 강남의 재건축 아파트 단지 분양 가격과 위례신도시의 아파트 분양 가격이 두 배 가까이 차이가나 가격 면에서 위례신도시가 충분한 매력이 있음에도 불구하고 최근 분양을 한 강남 재건축 단지의 당첨자 중 기존 강남권 거주자의 비율이 최대 60% 가까이나 됩니다.

3. 수익성 보장?
주택이나 오피스텔을 분양광고 할 때 주변에 대학교나 산업단지, 업무단지 등이 있어 수익성이 보장된다고 선전하는 경우가 있습니다. 그러나

√ 주변에 대학교가 많은 경우 주 세입자들이 주머니가 가벼운 대학생이라는 점을 감안하면 분양 받는 면적은 작고 이에 비례하여 받을 수 있는 월세도 적을 수 있습니다.
√ 산업단지가 들어 왔거나 들어 올 예정 지역이라도 지역특성에 따라 산업단지 종사자들의 주거 안정을 위하여 해당 기업에서 대규모의 기숙사를 제공함으로 주변에 있는 주택이나 오피스텔에 대한 임대수요가 없을 수도 있습니다.
√ 업무단지가 밀집한 지역 주변은 주택에 대한 임대수요가 많으나 주변에 주택이나 오피스텔이 과잉 공급된 경우 오히려 세입자를 구하기 어렵거나 세입자를 구하더라도 생각했던 것 보다 월세를 적게 받을 수 있습니다.
√ 주변에 외국기업이나 군부대가 있으면 렌트를 하여 1년 동안의 월세를 한 번에 받음으로 많은 임대수익을 올릴 수 있으나 렌트의 경우 생활에 필요한 가구와 주방용품 등을 세입자에게 모두 제공해야 하며 세입자가 임대기간 중에 나가게 되면 남은 기간 동안의 월세를 세입자에게 돌려 줘야 합니다. 또한, 집안의 고장이나 불편이 있을 경우 수시로 고쳐 줘야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

4. 중도금 무이자! 잔금유예! 주변 전세 가격으로 입주!
일부 시행사에서는 미분양된 아파트를 분양하기 위하여 “중도금 무이자! 잔금유예! 주변 전세 가격으로 입주!”라는 광고를 통해 일명 ‘스마트리빙제’(리스크프리제, 애프터리빙제)를 시행하고 있습니다. 스마트리빙제란, 주변 아파트의 전세 가격과 비슷한 입주금만으로 해당 아파트에 입주할 수 있으며 입주 할 때 입주자 명으로 소유권이전을 하고 2~3년 의무거주 기간 동안 발생하는 중도금에 대한 이자는 시행사에서 부담하며 잔금도 유예해줍니다. 그리고 2년 후 계속 거주를 원하면 해당 아파트를 분양받으면 되고 거주를 원하지 않을 경우 새로운 입주자를 구해 주는 분양 방식을 말합니다. 그러나 처음부터 해당 아파트를 분양 받을 수 없는 경제적인 능력이 부족한 수요자가 입주를 하는 경우가 많아 의무거주 기간이 끝나는 시점에서 많은 법률적·경제적·사회적 문제가 발생할 소지가 큽니다.

5. 거래절벽?
2013년 12월 31일 지나면 취득세와 양도소득세에 대한 감면 혜택이 없어져 차 후 추가적인 대책이 없는 경우 2014년부터는 부동산거래절벽이 올 수 있다는 우려가 많습니다. 그리고 이에 발맞추어 건설사들은 ‘밀어내기 분양경쟁’ 벌이고 있습니다. 그러므로 과장광고에 현혹되지 않고 분양하는 여러 단지들을 신중하고 꼼꼼하게 비교하여 자신의 조건에 맞는 주택을 고르는 지혜가 필요한 때입니다.

6. 회사보유분?
분양광고에서 ‘회사보유분 특별 분양’이라는 선전 문구를 볼 때가 있습니다. ‘회사보유분’이란, 사업 시행자가 건설된 아파트 분량 중 일부 로열층을 임직원용으로 보유하거나 건설사가 현물로 보상받은 물건 등을 말하는 것으로 다른 분양 주택과 차별화된 주택을 말합니다. 그러나 주택시장이 얼어붙으면서 미분양 된 아파트를 ‘회사보유분 특별 분양’이라는 허위광고를 통해 처리하는 경우가 있습니다.

7. 공사가 분양, 믿을 수 있다?
한국토지주택공사(LH공사)나 각 지방공사 등에서도 분양광고를 많이 하고 있습니다. 일반 주택 수요자 입장에서는 정부나 지방자치단체의 산하기관인 공사에서 공급하는 주택인 만큼 분양 가격이 저렴하고 견고하며 위치나 교통 등도 좋을 거라고 판단하고 청약을 하는 경우가 있습니다. 그러나 공사도 하나의 기업인만큼 민간 기업에서 공급하는 주택을 고를 때와 같이 꼼꼼한 분석이 필요합니다.

입주자모집공고

 

입주자모집공고란, 법에 따라 사업승인을 받은 주택 공급자가 주택 수요자에게 일간신문, 관할 시·군·구의 인터넷 홈페이지 등을 통하여 세대 당 분양면적, 대지면적, 분양가격, 당첨자의 발표 일시·장소· 방법, 입주예정일 등을 제공하는 정보를 말합니다. 입주자모집공고를 볼 때 면적의 종류와 반드시 체크해 봐야 할 내용에 대해 살펴보도록 할까요?

√ 주거전용면적 : 자신만 사용하는 집 안의 방, 거실, 주방, 화장실 등의 면적들을 더한 면적을 말하는 것으로 공동주택의 구분소유권 등기를 할 때 기재되는 등기면적으로 청약기준을 정하거나 세금을 산정할 때 기준이 되는 면적입니다.
√ 주거공용면적 : 2세대 이상이 공동으로 사용해야 하는 계단, 엘리베이터, 복도 등의 면적들을 더한 면적을 말합니다.
√ 세대별 공급면적 : 세대별 공급면적은 주거전용면적과 주거공용면적을 더한 면적을 말하는 것으로 분양면적이라고 하며 공급되는 아파트의 평형을 뜻합니다.
√ 세대별 기타공용면적 : 자신만의 주거공간을 이용하는 것과는 무관하나 여러 세대가 공동으로 이용하는 기계실, 전기실, 발전기실, 관리사무소 등의 면적들을 더한 면적을 말합니다.
√ 서비스면적 : 발코니 면적을 말합니다.
√ 계약면적 : 분양면적(전용면적+주거공용면적)+세대별 기타공용면적에 지하주차장 면적을 더한 면적을 말하는 것으로 이 면적을 가지고 아파트 분양가를 산정하게 됩니다.
√ 세대별 대지지분 : 아파트 전체 단지의 대지면적을 세대수로 나눈 것으로 각 세대별로 갖게 되는 대지의 면적을 말합니다.
√ 공급세대수 : 평형별로 공급되는 세대수를 말합니다.
√ 계약금 : 청약한 아파트에 당첨이 되어 계약을 할 때 지불해야 하는 금액을 말 합니다.
√ 중도금 : 보통 아파트의 분양 가격 중간 중간에 나누어서 지불하는 금액을 말하는 것으로 중도금의 횟수와 날짜를 잘 체크해야 나중에 중도금 지연에 따른 이자부담 등의 낭패를 보지 않습니다.
√ 잔금 : 계약한 아파트의 분양가격 중 가장 나중에 지불하는 나머지 금액을 말합니다.

분양공고를 볼 때 반드시 체크해야 할 사항들

 

01 위치	지하철역과의 거리, 주변 편의시설 등 확인
02 공급 세대수	총 세대는 얼마?
03 평형별 세대수	원하는 평형대 경쟁률 및 단지 특성(대·중·소형) 파악
04 중도금 횟수 및 일자	중도금 지연에 따른 지연이자 예방
05 청약순위별 자격요건	자격미달에 따른 청약 실수 방지 및 청약가점제의 경우 가점 확인
06 청약순위별 접수일정 및 시간	순위별에 맞는 접수 일 확인
07 접수장소	은행, 모델하우스, 홈페이지 등 접수장소 확인
08 당첨자 발표일	계약차질 방지
09 당첨자명단 발표 장소 및 방법	신문이나 홈페이지 등 체크
10 입주예정일	입주 지연 방지
11 분양보증 여부	분양사업자의 파산 등에 대비
12 청약시 구비서류	청약지연 및 청약차질 방지
13 계약조건	계약해제나 그 외에 불리한 조건 체크!
14 유의사항	DTI, LTV 적용비율 및 분양권전매금지 여부 등
15 기타사항	중도금 대출은행 및 이율 등

모델하우스

 

분양광고를 하고 있는 현재 주택이 건설 전이거나 건설 중인 경우에는 입주할 주택을 직접 볼 수 없으므로 입주할 주택을 그대로 지어 놓은 모델하우스를 구경해야 합니다. 그렇다면 모델하우스를 구경할 때 체크해야 할 점으로는 어떠한 것들이 있을까요?

√ 건설되는 주택이 있는 위치 확인!
분양하는 주택의 모델하우스를 구경하러 가기 전에 인터넷을 통해서 분양하는 아파트의 위치를 확인해보고 지하철역이나 편의시설과의 거리, 혐오시설 여부 등을 미리 확인하는 해야 합니다.

√ 현장의 대형지도 확인!
모델하우스 현장에 있는 대형지도를 보고 인터넷을 통해 미처 확인하지 못한 사항들을 체크한 후 궁금한 점이 있으면 직원에게 물어봐야 합니다.

√ 아파트의 모형도를 살핀다!
모델하우스 안에 있는 주택의 모형도를 보고 동별 방향, 전망, 조경, 주차장 출입구 등을 확인합니다. 참고로 동들 간에 거리가 멀어 탁 트인 느낌이 들도록 조감도 상의 아파트 크기를 실제 크기의 80% 정도로 축소하기도 합니다.

√ 내부 동선 확인!
자신의 라이프스타일에 맞는 동선인지를 확인합니다. 다른 사람에게 편리한 동선일지라도 자신에게 맞지 않는다면 거주하는 동안 불편할 수밖에 없기 때문입니다.

√ 고급 가구에 현혹되지 마라!
모델하우스 방문자들에게 해당 주택을 품격 있게 보이기 위해서 분양할 때 공급하지 않는 소품들로 모델하우스 내부를 화려하게 꾸미는데 이에 현혹되지 말고 주택의 구조나 실제 공급되는 시설이나 자재의 품질 등을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

현장답사

 

분양광고, 입주자모집공고, 모델하우스 방문 등을 거쳐 해당 주택이 마음에 들었다고 해서 바로 계약을 하지 말고 해당 주택이 건설 중인 곳을 직접 방문하여 지하철역이나 편의시설과의 거리, 혐오시설 여부 등을 도보를 통해서 확인해야 합니다. 인터넷상으로 살펴본 것과 실제 도보를 통해 확인하는 것은 아주 다르기 때문입니다. 또한, 시간대 별로 자주 방문하여 자신이 분양 받고자 하는 동·호수에 햇볕이 잘 드는지 동간의 거리는 충분한지 등을 확인해 봐야 합니다. 당연히 직장과의 출·퇴근 시간도 체크해 봐야 하겠죠?

 

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)