인기끄는 부분임대형 아파트... "한지붕 두가족"... 월세수입 쏠쏠~

인기 끄는 부분임대형 아파트…‘한 지붕 두 가족’ 월세수입 쏠쏠

매경이코노미 | 2013.11.13 15:57

 

 

 

정부의 잇따른 대책에도 부동산 시장이 좀처럼 회복세를 보이지 못하고 있다. 취득세 감면 소급적용 발표에도 아파트 거래 시장에는 한파가 감돈다.

물론 모든 부동산 상품이 어려움을 겪는 건 아니다. 아파트 시장이 침체됐지만 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔, 상가 인기는 여전하다. 하지만 아파트라고 해서 임대수익을 올리지 말라는 법은 없다. 한 아파트에서 두 가구가 거주할 수 있는 세대분리형(부분임대형) 아파트에 거주하면 시세차익과 임대수익을 동시에 노릴 수 있다. 거주하면서 일부분을 임대 놓을 수 있는 세대분리형 아파트는 자금이 부족한 실수요자에겐 구미가 당기는 물건이다.

세대분리형 아파트는 아파트 일부 공간을 나눠 현관과 주방, 화장실 등을 별도로 마련해 임대수익이나 2세대 동거가족의 거주 공간을 분리할 수 있도록 설계된 아파트를 말한다. 집주인이 거주하면서 임대수익도 챙길 수 있어 은퇴한 노후 거주자들에게 인기다.

30대 젊은 층에게도 세대분리형 아파트는 꽤 주목을 받는다. 부모님을 모셔야 하는 경우 서로 눈치 보지 않고 불편함 없이 지낼 수 있기 때문이다. 분리형 공간은 필요에 따라 언제든 다시 합칠 수 있는 점도 매력이다.

원래 세대분리형 아파트는 대형 아파트 미분양 타개책의 일환으로 등장했다. 가구 구성원 수가 줄면서 165㎡ 이상 대형 아파트 인기가 추락하자 미분양을 걱정하던 건설사로선 부분임대를 통해 수요자를 끌어오려 안간힘을 쓴 것이다.

연 5% 임대수익률 거뜬　

최근에는 건설사마다 새로운 평면 개발에 나서면서 중소형 아파트에서도 세대분리형 구조를 흔히 볼 수 있다. 전용 59~84㎡ 중소형에서도 세대분리형 평면이 다양하게 개발되고 있는데 84㎡ 전후는 투룸(방2+거실+화장실+주방), 원룸(방1+화장실+주방) 형태로 공급되는 경우가 많다. 77㎡에서는 원룸 타입이 3개까지 들어가는 세대분리형 아파트 사례도 있다.

세대분리형 아파트는 현관 출입문이 분리돼 있고, 독립된 구조라고는 하지만 문제는 집주인이 아닌 세입자에게 얼마나 인기가 있을지 여부다. 집주인 입장에선 적정 임대료가 얼마일지도 애매하다.

임차인들은 누구나 안전하고 주거환경이 쾌적하며, 교통이 편리한 지역에 살고 싶어 한다. 다가구·다세대 원룸 주택은 건물 내부에 방범시설을 잘 갖춰도 진입로 주변이 방범 사각지대에 놓인 곳이 많고, 오피스텔은 주로 상업시설 밀집 지역에 위치해 주거 쾌적성이 떨어진다는 단점이 있다.

반면 세대분리형 아파트는 아파트 단지 내 커뮤니티시설을 이용할 수 있다는 장점은 물론, 주거환경이 상대적으로 쾌적하고, 단지 주변과 세대별 방범도 양호해 임차인이 선호하는 주거환경을 갖추고 있다. 또 오피스텔이나 도시형 생활주택에 비해 주차 공간이 넓다는 점도 임차인이 세대분리형 아파트를 선호하는 요인이 된다.

입주를 완료한 단지의 임대료 수준을 보면 서울 흑석뉴타운 센트레빌 2차 전용면적 84㎡의 경우 투룸에 집주인이 살면서 나머지 원룸을 세 주는 구조다. 분리형 원룸은 보증금 1000만원, 월세 70만~80만원에 거래되고 있다. 동작구 일대 전용 20~30㎡형 오피스텔 시세가 보통 보증금 1000만원, 월세 50만~70만원 이하에 형성돼 있는 점과 비교하면 비교적 높은 가격에 거래되고 있는 셈이다.

흑석뉴타운 센트레빌 2차 전용면적 84㎡의 실거래가격이 6억원 전후임을 고려하면 직접 거주할 경우 연간 900만~1000만원의 소득을 올릴 수 있다.

투룸형과 원룸형을 모두 임대한다면 투룸형 임대료가 보증금 1억원에 월세 130만원, 원룸은 보증금 1000만원에 월세 80만원 정도로 5% 전후의 임대수익률이 나온다.

물론 세대분리형 아파트 인기가 높다는 이유만으로 ‘묻지마 투자’를 하는 건 금물이다. 세대분리형 아파트 주변에 임대용으로 공급되는 상품이 많다면 세입자 확보에 한계가 나타날 수 있다. 이에 따라 임대료가 낮아지고 수익률 또한 떨어질 수밖에 없다.

이 때문에 투자를 결정하기 전 주변 지역에 오피스텔, 원룸 등 임대용 주택이 얼마나 많이 공급됐는지, 월세는 어느 정도에 형성됐는지 등 구체적인 정보를 꼼꼼히 수집해야 한다.

집주인 입장에서 전세를 줄지, 월세를 줄지 여부도 미리 따져봐야 한다. 부동산 비수기에도 전세난이 심각하고 내년에도 전세난이 지속될 것이라는 전망이 대세라지만, 월세 시장은 전세 시장과는 분위기가 판이하게 다르다. 월세 공급 물량이 과잉된 지역에서는 공실 문제가 빈번히 등장한다. 최근 신축 도시형 생활주택이나 오피스텔이 집중적으로 공급된 지역일수록 공실 위험이 커질 수 있으니 주의해야 한다.

임대수익률을 높이려면 입지도 반드시 따져봐야 한다. 아무리 단지 내 시설이 좋고, 인테리어가 잘된 집이라도 수요자 선호도가 떨어지는 입지라면 임차인 확보가 어려울 수밖에 없다. 대학가나 대규모 산업 단지가 인접해 있는 등 배후 수요층이 넉넉할수록 임차인 확보가 쉽고 임차인 교체 시기에도 공실 없이 안정적으로 임차인을 구할 수 있다.

실제로 최근 세대분리형 아파트로 공급된 단지들의 공통점은 대학교 주변에 위치하거나 대중교통 여건이 좋은 입지를 갖춘 아파트라는 점이다.

‘흑석뉴타운 센트레빌 2차’는 중앙대를 배후에 두고, 9호선 흑석역까지 도보 10분 거리라 교통환경이 좋다. 마포 현석동 ‘래미안 웰스트림’ 단지는 여의도, 시청권 업무지구로의 접근성이 좋고, 지하철 6호선 광흥창역과 대흥역 역세권이라는 장점을 갖추고 있다. 용두동 ‘롯데캐슬 리치’ 단지는 지하철 1호선 제기동역까지 도보 3분, 2호선 신설동역까지 도보 12분이면 이동 가능한 초역세권 단지다.

임대 사업에서 가장 어려움을 느낄 만한 점은 임차인 관리와 시설물 관리다. 임대 사업을 하는 사람들이 공통적으로 어렵다고 꼽는 일은 공실 없이 임차인을 유치하고, 월세를 제때 주지 않는 임차인에게 임대료를 받아내는 일이다. 시설물 관리에 따른 세입자 민원 처리도 집주인들이 공통적으로 호소하는 애로사항이다.

신축 아파트나 오피스텔의 경우 상대적으로 덜하지만 이마저도 시간이 지나면 빌트인 시설이 노후화되면서 수리하거나 교체해야 하는 상황이 생기고 유지보수에 드는 시간과 비용이 늘어난다. 또 지금까지 전세 주택은 세입자가 거주 기간에 소소한 수리보수는 직접 하면서 사는 게 일반적이었지만, 월세 주택은 집주인이 직접 시설물 수리보수 책임을 떠안아야 하는 경우가 많다. 결국 부분임대 아파트로 임대를 주는 것도 어디까지나 세입자 민원에 신속하고 친절하게 서비스해야 하는 임대관리 서비스업의 일종인 셈이다.

세대분리형 아파트는 수도권뿐 아니라 지방에서도 하나둘씩 공급되며 점차 확산되는 추세다. 이전에는 신축 주택에만 부분임대형 평면을 넣을 수 있었지만 정부가 지난해 리모델링 단지에 부분임대형 평면을 허용하면서 리모델링 단지에도 부분임대형 가구가 들어설 수 있다.

1기 신도시 아파트나 서울의 중층 재건축 대상 단지들 중 재건축 사업성이 낮은 곳이라면 세대분리형 평면 개발을 통해 조합원 부담을 줄여주는 리모델링을 모색할 필요가 있다. 특히 강남권 재건축 단지나 1기 신도시 아파트들은 교통, 주거 쾌적성, 교육환경, 주변 생활편의시설 등이 고루 갖춰져 있기 때문에 투자자 입장에서 세대분리형 가구를 노려볼 만하다.

[김희선 알투코리아 전무]