<전세대출 억제... 값싼 월세 늘린다> 전세관행, 월세로 유도... 가계부채 부담줄여 소비 불 지핀다

<전세대출 억제... 값싼 월세 늘린다> 전세 관행, 월세로 유도... 가계부채 부담 줄여 소비 불 지핀다

한국경제 | 2014.02.05 03:36

 

 

 

주요 내용과 배경

민간 임대주택 활성화 위해 사모펀드에 稅 혜택

임대기간 끝난 주택 안 팔릴 땐 LH가 되사줘

월세 소득공제, 연소득 5천만원이하서 중산층까지

[ 주용석 / 김보형 기자 ] 정부가 이달 말 ‘경제혁신 3개년 계획’에서 내놓을 주택정책은 전세 수요를 월세 수요로 전환하는 데 초점이 맞춰져 있다. 주택 임대시장에서 이미 전세가 줄어들고 월세가 늘어나는 추세를 반영한 측면이 크다. 하지만 여기에는 전·월세 시장 안정 목적 외에 가계부채 증가의 주범으로 꼽히는 전세 대출 증가를 억제해 내수 부양을 위한 ‘불쏘시개’로 삼겠다는 의도가 강하게 깔려 있다.

○임대주택에 민간 자본 참여 확대

정부가 마련 중인 정책은 공급 측면과 수요 측면으로 나뉜다. 우선 공급 측면에선 리츠(부동산투자회사) 등 민간 자본을 임대주택 공급자로 참여시키는 게 핵심이다. 사모펀드나 금융회사가 리츠의 자금 공급원이 될 수 있도록 각종 세제혜택이나 금융지원을 해줄 방침이다.

이를 통해 리츠 등 민간자본이 LH(한국토지주택공사)가 짓는 공공 임대주택에 투자하도록 하는 방안이 유력하다. 민간의 투자 위험 부담을 줄여주기 위해 국민주택기금이 리츠 등에 자금을 출자하는 방안도 추진한다. 리츠의 임대기간이 끝난 뒤 임대주택을 일반분양으로 전환해 팔리지 않으면 LH가 해당 주택을 대신 사주는 ‘매입 확약’도 검토하고 있다. 또 사회간접자본(SOC)에서 이미 활성화된 임대형 민자사업(BTL)을 임대주택 사업에 적용하는 방안도 논의 중이다.

정부가 이런 방안을 검토하는 것은 ‘수익성 보전’ 차원에서다. 지금도 리츠 등 민간자본의 임대주택 참여가 허용되고 있지만 수익성이 나빠 실제 참여가 저조한 게 현실이다. 건설업계 관계자는 “수백억원을 들여 집을 짓고 장기간 임대를 통해 돈을 회수해야 하는데 누가 쉽게 임대주택 시장에 진입할 수 있겠느냐”고 반문했다. 이 같은 이유로 현재 임대주택 공급자는 대부분 LH 같은 공공기관이나 개인이다. 기획재정부 관계자는 “민간 자본의 참여를 유도할 수 있는 다양한 사업 모델을 개발할 방침”이라고 말했다.

○공급 늘면 ‘값싼 월세’도 늘 듯

임대주택 공급이 늘면 ‘값싼 월세’가 지금보다 늘어날 수 있다는 게 정부의 판단이다. 이미 주택 임대시장에선 집주인이 월세 공급을 늘리는 반면 세입자는 전세를 선호하면서 전·월세 전환율이 떨어지고 있다. 전·월세 전환율은 집주인이 전세를 월세로 돌릴 때 얻을 수 있는 수익률이다. 이 비율이 높을수록 집 주인이 유리하고 세입자는 불리하다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울지역의 전·월세 전환율은 2008년 9.29%에서 지난해 6.12%까지 떨어졌다. 2008년에는 집 주인이 1억원짜리 전세를 월세로 돌리면 1년에 929만원을 받을 수 있었지만 이제는 612만원밖에 못 받는다는 것이다.

그럼에도 여전히 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 것은 시중금리가 연 3%에도 못 미치기 때문이다. 전세 보증금을 받아 은행에 넣는 것보다 월세가 이득이라는 얘기다. 정부 관계자는 “전세가격은 계속 오르는 반면 월세는 하향 안정세지만 여전히 월세가 비싸 전세보다 수요가 적다”며 “하지만 월세를 받는 임대주택 공급이 늘어나면 월세 전환율이 더 떨어질 수 있다”고 말했다.

○연봉 5000만원 이상도 월세 소득공제

수요 측면에선 두 가지 방향이 논의되고 있다. 우선 고액 전세대출의 경우 주택금융공사의 보증을 폐지하는 방안이다. 보증을 받게 되면 대출금리가 낮아진다.

기재부 관계자는 “현재 7억~8억원짜리 전세대출도 주택금융공사의 보증을 받을 수 있다”며 “이 기준을 엄격하게 적용하는 방안을 고려 중”이라고 말했다. 아직 구체적인 기준이 정해진 것은 아니지만 6억원 초과 주택은 보증에서 제외될 가능성이 높다. 고액 전세대출을 매매 수요나 월세 수요로 돌리기 위한 방안이다.

월세 소득공제 자격을 풀어주는 방안도 추진된다. 작년 말 국회를 통과한 세법 개정안에 따라 올해부터는 월세 소득공제 한도가 300만원에서 500만원으로 늘어난다. 하지만 이 소득공제를 받으려면 ‘연소득 5000만원 이하이고 85㎡ 이하 주택에 사는 무주택 세입자’란 기준을 충족해야 한다.

정부는 이 중 ‘연소득 5000만원 이하’ 요건을 대폭 완화할 방침이다. 월세 세입자의 부담을 줄여주기 위한 목적이다. 정부 고위 관계자는 “전세 소득공제의 경우 이 같은 소득 제한 요건이 없다”고 설명했다.

주용석/김보형 기자 hohoboy@hankyung.com