전,월세난 해석과 전망.....

전·월세난 해석과 전망

주택산업연구원 | 2013.10.24 00:00

 

전세가격의 고공행진이 계속되고 있는 가운데 최근 서울 아파트 전세가격이 60주째 상승하면서 역대 최장기록을 세웠다. 반면 집주인의 월세 선호 성향으로 전·월세 거래량 중 월세 비중이 연일 최고치를 갱신하고 있다. 정부의 8.28 전·월세대책에 대한 기대감을 무색하게 하는 지표다.

전·월세난의 근본적인 원인은 무엇인가? 전세가격은 어디까지 상승할 것인가? 전·월세 안정을 위한 궁극적 해법은 무엇인가? 최근 전·월세난에 대한 원론적 문제부터 시작해서 향후 전세시장에 대한 전망과 정책 방향에 대해 논의해 보고자 한다.

 

최근 전세난의 원인

 

① 수급불균형 문제

전세난 발생의 가장 근본적인 원인은 신규 임대공급 물량 감소로 인한 수급불균형 때문이다. 매매와 분양시장이 위축되면서 임차시장에서 빠져나가는 사람과 신규 공급물량은 크게 줄어들었는데, 신혼부부 등 임차시장에 새롭게 진입하는 수요는 꾸준히 늘면서 공급과 수요의 불균형이 발생하였다.

2008년~2010년 3개년간 신규주택 인허가 물량은 연평균 40만 호 이하로 크게 감소했다. 착공 후 입주시기가 2~3년 뒤라는 점과 미분양 발생이 많았다는 점을 감안하면, 2010~2013년 사이에 신규로 공급된 전세물량은 턱없이 부족했다는 점을 알 수 있다.

 

 

② 전세의 월세전환 증가

집주인의 월세 선호 현상으로 전세물량이 계속 줄어들면서 전세시장의 수급불균형 문제를 심화시키고 있다. 집값 상승 기대가 낮아지고, 경기침체로 마땅한 대체 투자수단이 없는 상황에서 전세자금의 수익률은 크게 떨어졌다. 전세자금을 가지고 은행에 예금하거나, 다른 곳에 투자를 한다고 하더라도 5% 이상의 수익률을 기대하기에는 어려운 것이 현실이다.

반면 전세를 월세로 전환할 경우 적용되는 월세 이율은 약 9%대이다. 한국감정원 「월세가격동향조사」에 따르면 2013년 9월 말 기준 월세 이율은 지방 10.22%, 수도권 9.71%, 서울 9.31%이며, 아파트의 경우에는 지방 8.63%, 수도권 7.73%, 서울 6.95%로 조금 낮다. 최근 월세공급이 증가하면서 월세 이율은 낮아지고 있지만, 전세수익률과 비교하면 여전히 높은 수준이다.

즉 전세와 월세의 수익률 격차가 균형점에 이를 때까지 전세가격 상승 또는 월세전환 압력은 계속될 것으로 예상된다.

 

 

③ 주택소유비용 증가

최근 몇 년간 수도권 주택가격 하락세로 주택의 소유비용이 크게 증가했다. 주택을 구입할 것인가? 임차로 거주할 것인가? 장단점이 있지만, 단순히 비용 측면에서만 고려한다면, 주택가격이 연평균 3% 이상 상승하지 않는 경우에는 소유의 메리트는 거의 없다. 소유했을 경우에는 임차로 거주했을 경우에 비해 취득세, 금융비용(기회비용), 재산세, 수선유지비 등 다양한 비용이 발생하기 때문이다.

이러한 비용을 상쇄하기 위해서는 일정비율 주택가격이 상승해야 한다. 그러나 최근 주택가격이 하락하면서 보유비용이 높아지고 집주인들은 이들 비용을 보전하기 위해 전세가격을 올리고자 하는 욕구가 강해진 것이다.

 

 

전세가격 어디까지 상승하나?

 

올 초부터 나온 ‘미친전세’라는 말이 이제 새롭지 않다. 특히 가을 이사 철과 맞물리면서 여전히 상승 압력이 높은 상황이다. 앞에서 전세난의 몇 가지 원인에 대해 언급했지만, 궁극적으로는 주택가격 하락 또는 가격상승에 대한 기대가 없다면 전세난은 당분간 계속될 수밖에 없을 것이다.

주택산업연구원(2013)에서 발표한 전세가격에 대한 시뮬레이션 결과를 보면 현재의 시장조건이 계속된다면 2020년까지 전세가격은 지속적으로 상승해 전세가율(전세가격/매매가격)이 100%를 넘게 된다. 이론적 가정이 전제되어 있지만, 그런 상황도 전혀 배제할 수 없을 것이다.

그러나 시장은 항상 일정한 시점에서 균형을 찾게 되어 있다. 전세가격은 월세가격과의 균형, 매매가격과의 균형이 이루어지면서 일정수준에서 안정화될 것이다.

 

 

① 전세수익률과 월세수익률의 균형

먼저 월세가격은 이미 하락세를 나타내고 있다. 서울 아파트의 경우 월세 이율이 6%대로 낮아진 상황이다. 월세 이율이 4~5%대까지 떨어진다면 상대적으로 전세공급 증가와 전세수요 감소 효과가 나타날 것이다. 즉 전세수익률과 월세수익률이 비슷한 수준에서 균형이 이루어지면서 안정화될 것이다.

주택가격 안정화 추세, 인구 및 가구구조 변화 추이 등을 고려하면 추세적으로는 월세가 증가할 가능성이 높다. 그러나 임대인 유형에 따라서는 전세공급 선호자가 여전히 존재하고 있기 때문에 월세화는 완만하게 진행될 것이다. 특히 자가보유 임차가구의 상당 부분은 임대인으로서 전세자금을 활용해 임차로 거주하고 있는 경우이다. 이러한 유형은 전세공급 선호자이면서 전세수요자로서 상당기간 전세시장을 유지할 가능성이 높다. 참고로 자가보유 임차가구는 전체 임차가구의 약 14% 수준이다.

 

 

② 전세가격과 매매가격의 균형

주택가격의 상승기대가 없는 경우에는 단순히 비용 측면에서 보면 임차로 거주하는 것이 더 유리하다. 최근 일부 지역에서 전세가격이 매매가격과 같거나 높은 사례도 있었던 것으로 알려졌다. 그러나 이러한 경우는 극히 제한된 일부 사례이다. 국민은행 조사 자료에 따르면 9월 기준 아파트 전세가율(전세가격/매매가격)은 전국 65.2%, 5개 광역시 71.7%, 수도권 60.2%이다.

사실 임차거주의 경우에는 계량화하기 어려운 많은 비용이 발생한다. 임차거주에 따른 주거불안정성, 주기적인 주거이전으로 발생하는 비용(이사비용, 탐색비용), 주택 미소유에 따른 심리적 불안, 노후불안, 자녀에 대한 증여의식 등 직접적으로 측정하기 어려운 요인들이 많다.

일본의 경우 20년간 주택가격이 오르지 않으면서 임차선호성향이 높아진 것으로 알려져 있지만, 임차 선호계층은 1~2인 가구의 젊은 계층이나 노인계층이고 3~4인 가족은 여전히 자기 집을 갖고 싶어 하는 소유파가 강세이다.

전세가율의 어느 정도 수준이 균형점일지 계량화하기 어려우나, 70% 이상의 경우에는 상당 부분 매매수요로 전환될 가능성이 높다.

 

 

전·월세시장 안정을 위한 해법은?

 

① 매매시장 활성화

8.28대책이 매매수요 활성화에 집중된 정책으로 근본적인 해결책이 아니라는 반론도 있지만, 결국 근본적으로는 매매수요가 일정하게 발생하지 않으면 전·월세시장 불안은 지속될 수밖에 없다. 주택을 구입해서 임차시장에서 빠져나가는 사람과 새롭게 진입하는 사람이 일정하게 순환되는 구조가 이루어지지 않으면 임차시장 안정화의 근본적 해결은 어렵다.

 

 

② 주택보유비용 완화

과거와 같이 주택가격 상승에 대한 기대가 높을 때에는 주택보유비용이 매우 낮았다. 그러나 주택가격 하락으로 주택보유비용은 크게 증가하고, 이러한 요인이 전·월세 가격을 상승시키는 요인이 되고 있다. 취득세, 재산세, 다주택자 양도세중과 등 주택보유에 따라 발생하는 비용을 낮춤으로 전·월세가격 상승 압력을 완화시키고, 임대주택공급을 확대하는 유인책이 필요하다.

 

 

③ 민간임대주택공급 활성화

궁극적으로 전·월세시장 안정화를 위해서는 임대주택재고 확대가 필수불가결하다. 정부 주도에 의한 공공임대 확대가 우선적으로 필요하지만, 재정 부담으로 양적 확대에는 한계가 있다. 또한, 임대주택 수요계층의 다양화에 대한 대응, 임대주택 질적 수준 확보를 위해서는 민간의 활용이 불가피하다.