지금 분양아파트가 투자용으로 좋은 이유...

 

 

 

오윤섭   2013-11-14 

갑자기 추위가 찾아왔네요. 11월은 이제 가을보다는 겨울 느낌이 강한 달입니다. 주택시장에도 때 이른 추위가 찾아오는 것은 아닌지 걱정입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 기존아파트시장보다 온기가 가득한 분양시장에서 왜 분양아파트가 투자용으로 좋은지를 설명하겠습니다.

위 례신도시, 강남권을 중심으로 한 수도권과 대구, 울산 혁신도시 등 지방에서 분양시장에 훈풍이 불어오고 있습니다. 청약가점제, 재당첨제한 폐지, 전매제한 완화 등 규제 완화로 단타를 노리는 투기적 수요가 늘어난 것도 한몫했지만 청약통장을 보유한 실수요자들이 적극적으로 청약에 나서고 있기 때문으로 풀이됩니다.

1. 세제혜택이 큽니다

부 동산 투자에서 세금은 수익률을 크게 좌우합니다. 분양가가 6억원 이하이거나 전용면적 85㎡이하 분양아파트에 당첨이 돼 12월말까지 분양계약을 할 경우 양도세 한시적 면제혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 위례신도시 아파트에 청약해서 당첨된 사람이 입주(정확히는 소유권이전 등기시점)후 분양가 대비 프리미엄이 1억원이 붙어 5년 이내 되팔 경우 1가구 다주택자도 양도세를 한 푼도 내지 않는다는 것입니다. 양도세 면제 대상 주택은 주택수에도 포함되지 않습니다.

물론 양도세 면제 효과를 극대화시키려면 양도차익이 극대화될 수 있는 블루칩 분양아파트를 노려야 합니다. 양도세 감면대상이라면 중대형 청약도 적극적으로 할 가치가 있습니다.

말도 많고 탈도 많은 취득세 영구인하 혜택도 물론 누릴 수 있습니다. 분양계약후 2년 뒤 입주시점에 취득세를 내기 때문에 8.28 소급적용에 상관없이 안전하게 취득세 영구인하 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 환금성이 뛰어납니다

지 난 2012년 7월 전매제한 기간이 대부분 1년으로 완화됐습니다. 또 지난 5월 31일부터 청약가점제가 폐지(85㎡ 초과)되거나 축소(85㎡ 이하 40%)되고 민영주택에 대한 재당첨제한이 폐지됐습니다. 이로 인해 최근 투기수요가 인기단지에 집중적으로 몰리고 있습니다.

대 부분 지역에서 분양계약 후 1년(시세가 85% 이상인 보금자리지구의 경우 보금자리주택은 4년, 민영주택 2년)이 지나면 자유롭게 분양권 전매로 되팔 수 있습니다. 다만 양도세 면제 대상이라고 하더라도 분양권 전매로 매도할 경우 양도세 면제 혜택을 받을 수 없습니다. 정상 양도세율(1~2년 40%)로 양도차익에 대해 양도세를 납부해야 합니다. 또 분양권 전매로 구입할 경우 소유권이전 등기 이후에 팔더라도 양도세 면제 혜택을 받을 수 없습니다.

3. 지렛대 효과로 적은 자금으로 투자할 수 있습니다

분 양아파트는 통상 분양가의 10%가 계약금입니다. 계약금만 완납하면 은행에서 이자가 상대적으로 저렴한 집단대출을 통해 중도금(분양가의 60%)을 유이자 또는 무이자로 대출을 받을 수 있습니다. 집단대출의 가장 큰 장점은 DTI(총부채상환비율) 규제를 받지 않는다는 점입니다.

나머지 잔금(분양가의 30%)은 입주하는 아파트를 담보로 은행에서 추가로 대출을 받을 수 있습니다. 

4. 침체기는 분양아파트에 투자할 최적기입니다

2014 년 입주물량이 다소 늘어나는 것으로 집계됐습니다. 도심권 도시생활형주택이나 도심 외곽 보금자리주택이 일시적으로 입주물량이 늘었기 때문입니다. 공급물량의 질을 들여다보면 임대아파트가 아닌, 전세 또는 매매로 신규 공급될 수 있는 분양아파트 입주물량은 지속적으로 감소하고 있습니다.

특히 강남권 등 수도권 도심에는 재개발, 재건축 사업부진으로 입주물량이 급감하고 있습니다.

결 국 입주물량 감소는 ‘주택시장의 역습’을 받을 수밖에 없습니다. 그것은 다름 아닌 공급물량 감소로 인한 집값 상승입니다. 특히 수요가 많은 도심에 새 아파트 공급물량이 부족하면서 새 아파트에 대한 희소가치는 갈수록 높아질 것입니다.

따라서 지금과 같은 주택시장 침체기에 공급이 부족한 지역의 블루칩 아파트를 분양받아 2015년 하반기에 입주한다면 중소형은 물론 중대형도 높은 입주프리미엄이 붙을 것입니다.

5. 분양아파트는 가치투자의 최적의 상품입니다

한때 분당신도시도, 목동 신시가지도 미분양이었지요. 최근에는 반포 자이와 래미안도, 판교신도시도 미분양 물량이 있던 시절이 있었습니다.

분 양아파트의 가치는 분양 당시에 결정되지 않습니다. 2년뒤 입주이후에 결정됩니다. 따라서 입주이후 가치가 가격으로 변하는, 즉 미래가치가 높은 분양아파트에 청약하는 것이 바로 가치투자를 하는 것입니다. 3년 이상 장기투자를 하는 것입니다.

입 주이후 학군 지역경제력 등으로 외부수요가 꾸준히 늘어날 수 있는 곳, 기반시설이 충족될 수 있는 곳이 바로 최고의 가치투자 대상이 되는 분양아파트일 것입니다. 기반시설로는 전철망 도로망 기업 공원 등이 대표적입니다. 그리고 무엇보다 입주이후에 공급보다 수요가 많은 아파트에 청약해야 합니다. 용인, 화성 동탄신도시, 남양주 마석 등 분양아파트의 실패사례와 판교 및 광교 신도시, 세종시 등 성공사례를 분석해보면 가치투자에 최적인 분양아파트를 찾을 수 있을 것입니다.