부동산상식2014. 1. 9. 11:34

해외로 이주한 사람도 양도세 비과세혜택을 받을수있을까?

 

 

 

1. 해외이주자 등에 대한 1세대 1주택 비과세 연혁

 

 

양도소득세 비과세 규정을 살펴보면 여러 가지 조건들이 있는데 그 중 국내에 1주택을 소유하고 있는 사람이 외국으로 이민을 가는 경우 또는 해외 장기체류를 목적으로 출국하는 경우에 국내에 보유하던 주택을 팔았을 때 비과세 해주는 특례 규정이 있다. 

 

국내보다 해외에 거주하는 기간이 훨씬 많거나 아예 해외에서 거주하기 때문에 국내에 주택을 보유하고 있을 이유가 없으므로 보유기간이나 거주기간 상관없이 언제든지 팔아도 양도소득세를 비과세 혜택을 주는 것이다. 

 

아마도 해외이주 등으로 인한 국내주택 비과세규정이 도입되던 80년대에는 외화를 벌기 위해 해외로 이민을 가거나 일하러 가는 사람들을 배려해주는 차원에서 만들어진 것이 아닌가 하고 생각한다. 

 

왜냐하면 2012년이전의 비과세요건은 현재와 달리 보유만해서는 안되고 거주도 했어야 했는데 해외이주자에게만 다른 기준을 적용하여 보유기간 및 거주요건에 제한 없이 팔아도 비과세를 해준 것이다. 이는 해외에서 영주권을 취득한다든지 이민을 가는 경우에 국내주택이 필요없는데도 불구하고 국내거주자와 비교해서는 차별 혜택을 주는 것이었다. 

 

80년대부터 2000년대까지 비과세 규정이 20여년 이상 유지되면서 탈세의 한 방향으로 그 의미가 퇴색해지게 되는데 경제활황기와 더불어 부동산 투기붐이 일어나면서 주택가격이 수직으로 급상승하던 시대에 시세차익을 노리는 투자자들의 합법적인 세금 탈루의 방법으로 이용된 것이다. 

 

예컨대 대기업에 근무하는 직원들이 해외지사로 발령을 받아 가족과 함께 출국하면서 보유하던 주택을 단기에 팔아 양도차익을 챙기고도 비과세를 받는다든지, 외국으로 유학을 가는 자녀 앞으로 강남의 고가아파트를 사놨다가 자녀가 영주권을 취득한 후 가격이 급등한 아파트를 팔면서 세금을 한 푼도 안낸다든지 하는 사례가 빈번해진 것이다. 

 

어떤 경우에는 해외로 전보발령이 날 것을 미리 알고 무리하게라도 고급주택을 취득하였다가 해외로 출국하자마자 팔아 큰 차익이 생겼음에도 불구하고 세금을 안내는 경우마저 있었다. 

 

도입취지와는 다른 상황으로 흘러가게 되자 2003년 들어선 참여정부에서는 이런 불합리한 해외출국 비과세 규정을 개정하였다. 

해외이주자에게 오히려 역차별을 두어 일정기간동안 국내주택을 팔 수 있는 기간을 준 다음 그 기간 내에 팔지 않으면 무조건 양도세를 과세하고, 양도세 계산 시 장기보유특별공제도 국내 거주자보다는 더 적게 공제하는 등 정반대의 세제정책이 나오게 된다. 

 

여러 가지 이유가 있었겠지만 한국이 싫어서 해외로 이민을 가는 사람한테 동일한 기준을 적용해도 모자란 판국에 더 많은 혜택을 준다는 것은 국내에 거주하는 국민들과 비교했을 때 매우 불합리적이라는 것이 핵심이었다. 

 

해외이민자나 영주권취득자, 그리고 1년 이상 장기체류 목적으로 출국한 사람이 2006년 2월 9일 이후 국내 주택을 양도하는 경우에는 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세를 적용해주는 내용으로 2006년 2월 9일자로 입법화 되어 현재까지 시행되고 있다. 

 

2. 처분기간을 넘긴 해외이주자의 주택, 비과세 받는 방법은?

 

2006년 비과세 규정이 개정된 이후 해외이주자가 국내주택을 팔게 되면 사실상 비과세는커녕 국내거주자에 비해서 장기보유특별공제도 적게 받고, 각종 감면혜택도 못 받으면서 세금이 많아지게 되었다. 

 

그러다보니 국내에 사놓았던 주택이 1세대 1주택임에 불구하고 이전 규정으로 알고 있거나 국내 거주자와 똑같이 적용된다고 생각하여 팔았다가 세금을 왕창 두드려 맞는 경우가 빈번해졌다. 

 

과연 처분기간 2년이 경과했다고 해서 비과세 받는 방법은 없을까?

소득세법 시행령 제154조 1세대 1주택의 범위에 대한 조문을 살펴보면 “거주자 및 그 배우자가 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서...” 라고 되어있다. 

 

위 내용을 풀어보면 이민을 간 사람이나 영주권자라도 양도일 당시에만 거주자가 된다면 비과세가 가능하다는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 똑같이 적용받을 수 있다는 말이다. 양도일 현재 거주자라는 말은 어떤 경우를 말하는 것일까? 

 

소득세법 제1조의 2에서는 거주자에 대한 정의를 “국내에 주소를 두거나 1년 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다”라고 되어있고, 이를 근거로 국세청에서 해석한 아래의 유권해석을 보면 이민자나 영주권자라도 국내에 귀국하여 1년 이상 거주를 한다면 거주자로 보고 있다. 

 

☞ 1년 이상 거소자란?
비거주자가 국내에 입국하여 거주지 관할관청에 거소신고(居所申告)를 하고 1년 이상 거주한 경우 1년이 되는 날부터 거주자로 보는 것으로, 국내에 거소를 둔 기간은 소득세법 시행령 제4조에 의거 입국하는 날 다음날부터 출국하는 날까지로 하는 것이다.
(서면5팀-116,2006.8.14)  

 

다만 여기서 주의할 점은 국내에 부동산 소유자가 1년 이상 주소를 둔 것만으로는 안되고 최소한 배우자가 있다면 같이 귀국해서 거주해야하며 국내에서 생활을 하는 근거가 있어야 된다는 것이다. 

 

즉 개인 사업 또는 회사에 취직하여 벌어들이는 사업소득 또는 근로소득 등의 소득상황도 과세관청에서는 하나의 판단기준이 되므로 국내거소 중인 사실만 갖고는 쉽게 인정을 안해준다는 사실을 명심할 필요가 있다. 

 

☞ “영주권자의 거주자 판정”
소득세법의 규정에 의한 “거주자(居住者)”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 이는 국내에 생계를 같이하는 가족 및 소재하는 자산(資産)의 유무, 직업 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 소관세무서장이 판정하는 것으로 영주권의 유무를 가지고 판정하는 사항은 아니다.(재일 46014-2996,1997.12.23) 

 

3. 영주권자나 시민권자도 비과세 받을 수 있다.

 

많은 분들이 해외로 이주하여 영주권이나 시민권을 취득하면 비과세는 당연히 되지 않을 것이라고 생각하여 그냥 주택을 매매하는 경우가 많다. 허나 위에서 언급한 것처럼 영주권자나 시민권자라 해서 무조건 세금을 과세하는 것이 아니고 실질적으로 따져봤을 때 세법 상의 거주자냐 비거주자냐에 따라서 세금이 비과세 될 수도 있다는 것을 잘 알아둘 필요가 있다. 

 

마지막으로 세무서의 사실판단은 관련된 증거자료가 있어야만 인정되므로 국내거소증, 출입국관리사무소에서 발급받은 해외출입국확인서, 사업자등록증이나 재직증명서 등 입증서류들을 잘 챙겨 양도세 신고시 제출하면 비록 외국인이라 할지라도 세금을 안낼 수 있음을 명시하고 글을 마친다.

전성규

 

㈜지산세법연구소 소장, 국세청 세무공무원 재직, 양도세 자동 계산 S/W 개발

현재 ‘부동산 세무백과 절세전략‘ 온.오프라인 강좌 진행

저서 『2013 부동산 세무백과』, 『2012년 부동산 매매세무백과』, 『2011 STC 재개발.재건축 양도소득세』 외 다수

 

 

Posted by happy송

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  1. 나는 당신의 기사를 좋아

    2014.05.11 11:45 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  2. 비밀댓글입니다

    2014.08.14 23:40 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  3. 재외국민 국내 부동산 양도 건

    안녕하세요, 올리신 내용이 큰 도움이 되고 있습니다.
    제가 말씀드릴 조건을 읽어보시고, 조언 부탁드립니다.

    저는 캐나다 재외국민입니다.

    2003년 7월 21일, 용인시 죽전동 소재 아파트 전입. 본인 포함 온 가족 실거주.
    2008년 5월 2일, 송파구 풍납동 소재, 온 가족이 전입 신고 완료(전세 입주).
    2008년 5월 5일, 출국 및 캐나다 영주권 취득(본인 포함, 온 가족 출국 및 영주권 취득)
    2008년 6월 8일, 입국(본인만)
    2008년 6월 16일, 재외국민 국내 거소 신고 완료(본인만), 소위 기러기 생활. 서울 소재 직장 생활.
    2010년 6월 21일, 출국(직장 퇴사 및 출국)
    2012년 2월 12일, 입국(본인만, 서울 소재 직장 취업 1년 계약)
    2012년 2월 16일, 국내 거소 주소지 변경 신고(본인만)
    2013년 1월 1일, 출국(직장 적 유지. 출국),
    2013년 2월 28일, 직장 퇴사 처리.

    위 사항을 기준 아래,

    2006년 2월 9일 이후 국내 주택을 양도하는 경우, 출국일으로부터 2년 이내에 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세를 적용하는 내용으로 2006년 2월 9일자로 입법화되어 현재까지 시행되고 있는 시행령 기준에서,

    제 경우에는 출국일의 기준이 언제인지? 최종 출국일 기준인지 문의 드립니다.

    현재 시점, 저는 1세대 1주택에 해당하는 것인지? 지난 2014년 5월 말 기준으로, 평택시 서정동 소재 아파트 1채를 양도하였습니다.
    현재 양도소득세 예정 신고 완료 상태이며, 약 3천만원(마이너스 금액)의 과세 표준 신고 완료 상태입니다. 즉, 세금 낼 것이 없습니다.

    만약, 출국일 기준이 2013년 1월 1일 기준 시, 1세대 1가구 비과세 혜택을 받을 수 있는지요?

    그럼

    2014.08.14 23:52 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]