<2014년 전세가 전망> 상승세속에 싹튼 안정화기미...

[2014년 전세가 전망] 상승세 속에 싹튼 안정화 기미

주거복지연대 전문위원 | 2013.11.18 00:00

 

2008년 이후 계속되는 주택거래 위축과 가격안정세 속에서 전세가가 계속 상승하면서 주택시장에서는 이제까지 경험하지 못했던 다양한 일들이 일어나 주택시장구조를 온통 바꿔 놓고 있다. 소비재이자 투자재의 속성을 갖고 있는 주택이 70년대 이후 투자재로서의 특성이 강조되면서 재테크 수요가 몰려들어 주택가격은 계속 상승하였다. 이 당시에는 전세는 돈이 없어 내 집을 마련하지 못하는 서민들의 주택점유형태에 지나지 않는 것이었다. 그러나 2008년 이후 주택가격의 상승이 멈추면서 주택은 투자재로서의 특성이 퇴색하고 소비재로서의 특성이 부각되자 주택소비 비용을 줄일 수 있는 수단으로 전세의 특성이 부각되었다. 심지어 주택을 충분히 구입할 수 있는 경우에도 전세를 선택하는 경우가 두드러지면서 5년간 전세가는 계속 상승해 왔다. 전세에 대한 선호는 앞으로도 상당기간 지속될 것으로 예상하는 전문가들이 많다. 과연 2014년에도 5년간 지속되었던 전세가 상승의 가능성이 계속될 것인가 진정될 수 있을 것인가를 가격 동향과 공급 측면을 중심으로 살펴보고자 한다.

 

 

1. 전세가 상승에 따른 시장 변화 양상

 

국민은행이 매달 발표하는 주택가격 동향을 보면 2007년부터 2012년 말까지 전국의 주택 전세가격은 31.0% 상승했다. 연평균 6.0% 수준으로 상승한 것으로서 물가상승률의 2배를 넘는 수치이다(<표-1> 참조). 특히 선호도가 높은 아파트의 경우 전세가격이 39.0% 상승해서 전체 주택 이상으로 아파트 전세가의 상승이 심각한 수준이며, 6대 광역시의 전세가는 무려 43.0%가 상승하여 전세난을 실감케 하고 있다. 노무현 정부 시절의 각종 주택시장규제 특히, LTV 규제, 주택 관련 세금 부과 시 실거래가 반영 등 주택을 공급하지 않는 상태에서 거래를 규제하는 정책이 나오면서 주택 거래는 위축되었고, 거래위축으로 급매물 위주로 소수의 거래가 이루어졌으나 지표상으로는 주택거래가격이 크게 하락한 것으로 나타나면서 주택의 투자재로서의 특성이 크게 퇴색한 것이다. 반면 전세는 주거비를 절약하고 주택가격 하락에 따른 자산손실을 방지하기 위한 수단으로 각광을 받게 된 것이고 이 결과 전세가의 상승을 초래한 것이다.

 

 

 

그런데 전세에 대한 인기가 높아질수록 전셋값이 상승한 결과 월급쟁이가 대도시에서 그럴듯한 전세를 얻기 위한 부담이 한층 커지고 있다. 2013년 6월 말 기준 전국 아파트 699만여 가구의 전셋값과 도시근로자 가구(2인 이상) 연소득을 비교한 결과 전셋값 상승에 따른 부담이 역대 최고 수준으로 나타났다. 즉, 도시근로자 가구 연소득 대비 아파트 전셋값 배율(PIR; Price to Income Ratio)이 서울은 5.22배였다. 5년간 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울지역 아파트 전셋값을 마련할 수 있다는 뜻이다. 이어 경기도가 3.09배로 뒤를 이었고, 부산 2.80배, 대구 2.74배 순이었다. 수도권 전체로는 3.70배, 수준이다.

 

2008년 수도권에서 전용면적 85㎡ 정도 중형 아파트 평균 전셋값은 1억 4,675만 원으로 같은 해 도시근로자 가구 연평균 소득 4,681만 원의 3.14배였다. 그러나 2013년 6월 말 평균 전셋값은 2억 1,650만 원으로 직전 1년간 연평균 소득 5,500만 원의 3.94배로 올랐다.

서울에서 전세를 얻기 어려운 구를 든다면 역시 주택수요가 몰리는 강남지역으로서 서초구는 전셋값이 4억 9,600여만 원으로 9.02배, 강남구가 4억 5,700여만 원으로 8.31배에 달하며, 전셋값이 비교적 싼 지역은 노원구가 3.16배, 도봉구가 3.17배, 금천구가 3.32배로 서울에서는 최소 4년 치 월급을 착실히 모아야 침실 3개 규모의 아파트 전세를 얻을 수 있게 된 것이다. 반면 수도권에서 중형 아파트값은 2006년 말 평균 3억 9,698만 원에서 2013년 6월 3억 6721만 원으로 떨어졌고, 여기에 7년가 소득이 증가했기 때문에 연소득 대비 배율이 같은 기간 9.61배에서 6.68배로 크게 낮아졌다. 이렇게 지표상으로는 전세 얻기는 어려워지고 집 사기는 쉬워졌지만, 선뜻 내 집 마련에 나서는 수요는 찾아보기 어렵다.

집값이 내리고 전세값이 오르는 현상이 장기화되자 매매가와 전세가의 격차가 줄어들고 있다. 국민은행 조사에 따르면 전국 아파트의 전세가율은 65.9%로 11년 만에 최고치를 기록했고, 매매가 대비 전세가율이 80~ 90%에 달하는 주택 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 기준으로 서울 강서구 소재 전용면적 84㎡짜리 아파트는 2012년 9월 2억 8,000만 원에 거래되었는데 올해 2월에는 같은 단지의 아파트 전세값이 2억 6,000만 원에 달해 전세값이 집값의 92%에 달했다. 심지어 광주광역시 남구 소재 전용면적 59㎡ 짜리 아파트는 5월 매매가격이 8,450만 원이었으나 8월 전세 거래가격이 8,500만 원으로 집값보다 전세가격이 더 비쌌다.

매매값과 전세값 격차가 줄어든다는 것은 전세를 놓은 집주인과 세입자 간의 오고 간 전세금에 대한 안전장치가 사실상 사라진다는 것으로서 전세입자에게는 전세금을 떼일 수 있는 위험이 커진다는 문제를 낳는다. 대부분의 경우 전세입자는 집주인의 소득 수준도 알지 못한 채, 집값의 80~90%까지 집주인에게 전세보증금을 넘겨주고 있다. 이런 거래는 정상적인 금융권에서는 상상할 수 없는 일이다. 정부는 은행 대출의 안전성을 확보하기 위해 돈을 빌려줄 때 담보 가치의 최대 50%(수도권 기준) 이상은 대출하지 못하도록 하는 LTV를 시행 중이며, 소득에 따라 대출 한도를 제한하는 DTI 제도까지 함께 시행하고 있는 것이 현실이다. 물론 전세금이 지금처럼 오르거나 유지된다면 문제가 없겠지만, 외생변수인 경제상황의 급격한 변화가 발생한다면 전세가의 하락이 발생할 수 있다. 특히, 전세금이 집값의 80~90%에 육박할 경우 전세금이 1998년 IMF 때와 같이 10~20% 정도 떨어지는 역전세난이 벌어지면 집주인 입장에서는 전세금을 돌려주기 위해 빚을 내야 하는 상황이 전개될 가능성이 있다. 그러나 전세가율이 이미 높기 때문에 갖고 있는 주택의 담보가치가 사실상 소멸되었기 때문에 금융권의 대출을 얻기 어려울 것으로 예상된다.

 

 

2. 건설실적 및 2014년 입주물량

주택시장의 침체가 지속되면서 2008년 이후 주택건설물량이 38만 호 수준을 벗어나지 못하고 있다. 전세시장이 불안정해지자 공급 확대의 필요성이 제기되자 2011년부터 주택건설이 다시 증가하게 된다. 그러나 2011년과 2012년의 건설량 증가는 도시형생활주택이 대량 공급된 결과이기 때문에 증가된 건설물량이 모두 전세시장의 불안정을 해소해 줄 것으로 보기는 어렵다 (<표 2>,<표 3>참조). 도시형생활주택 건설량만큼 전세수요를 충족시켜줄 수 있는 침실 2∼3개짜리 주택의 건설이 충분치 못하다는 것이다.

 

 

 

도시형 생활주택의 경우 전·월세난이 심화되면서 전국적으로 신규 공급이 급증했다. 2011년 2만 3975가구, 작년에는 5만 3735가구가 준공됐다. 올해에도 9월까지 이미 6만 2650가구가 쏟아졌다. 2010년과 비교하면 3년 새 무려 24배나 급증한 수치다. 그러나 도시형 생활주택은 1∼2인 가구의 주거로 기능했기 때문에 3인 이상 가구의 전세시장 불안을 해소하기에는 한계가 있다.

 

2014년도 전국 아파트 입주예정물량은 총량 측면에서는 수도권 및 지방 모두 늘어나면서 2013년도 20.9만 호보다 36.5% 증가한 28.5만 호에 달할 것으로 국토교통부는 발표했다. 수도권의 경우는 2013년도 8.8만 호 보다 8.0% 증가한 9.5만 호의 아파트가 입주 예정이다. 경기도지역은 5.2만 호로 2013년과 유사한 수준인 반면, 서울은 2013년 2.8만 호에서 2014년 3.1만 호로, 인천광역시는 0.8만 호에서 1.2만 호로은 2013년에 비해 각각 9.4%, 48.2% 증가하는 것으로 나타났다. 지방에서도 19만 호의 아파트가 입주되면서 2013년도 12.1만 호보다 57.2% 크게 증가하는 것으로 분석되었다. 전세값이 많이 오른 광역시는 2013년 5.4만 호에 비해 19.6% 증가한 6.4만 호이고 기타 지역은 12.6만 호로 2013년 6.7만 호 대비 87.2%의 큰 폭 증가가 있을 것으로 전망되어 일부 지역에서는 미입주 단지의 출현이 우려되는 상황이다. 2014년도 전국 아파트 입주예정물량이 증가하는 것은 전세시장이 불안정해지자 그 대책으로서 정부가 2012년 이후 지방 택지지구 등을 중심으로 집중적으로 건설에 착수한 아파트 물량이 준공으로 이어진 데 기인하는 것으로 보인다.

 

 

3. 결론

 

주택건설실적과 2014년 입주물량을 분석한 결과 2014년에도 전세시장의 가격상승 분위기는 여전히 지속될 전망이다. 물론 정부가 매매경기를 활성화시키기 위해 취·등록세율 인하, 양도소득세 중과 철폐 등을 추진하고 있지만 관련 법안이 국회에 상정중에 있고, 법안 심사에서 야권이 강력히 반대하고 있기 때문에 주택시장의 불안정은 여전히 지속되고 있다. 그러나 한편으로 희망적인 측면이 감지되고 있다. 2014년 하반기 부터는 2011년부터 증가된 주택건설물량이 본격적으로 입주시점에 달하기 때문이다. 그리고 다소 아이러니하지만 전세값이 너무 많이 올라 매매가 대비 비율이 높아지면서 전세보증금손실 위험이 증가하면서 오히려 주택수요가 되살아 날 것이라는 것이며, 아파트 전세에 부담을 소득이 낮은 중산층의 일부가 연립이나 단독주택 전세수요로 옮겨갈 것으로 예상한다. 공급 측면과 이미 높아진 매매가 대비 전세가율을 80%를 고려할 때 2014년은 전세시장 불안이 서서히 진정되는 해가 될 것이라 필자는 조심스럽게 전망한다.