2014년 2월 주택시장이 중요한 이유.....

2014년 2월 주택시장이 중요한 이유.....

오윤섭   2014-02-06  

 

 

 

 

벌써 2014년 2월도 지나가고 있군요. 때 이른 봄기운을 느끼던 중 갑자기 찾아온 동장군이 유달리 춥게 느껴지네요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2014년 2월 주택시장을 주목해야 하는 이유를 정리했습니다. 2월 주택시장이 중요한 이유를 거래량을 통해 분석해보겠습니다.

2014년 1월 주택매매 거래량이 전년동기 대비 크게 늘었다는 기사가 최근 나왔는데요. 별의미가 없습니다. 전년동기라는 2013년 1월 서울 거래량이 2,451건에 그쳐 역대 최저 수준을 기록했기 때문입니다. 2012년 12월말 취득세 한시적 감면혜택 종료로 1월에 거래절벽이 왔지요.

1월 거래량은 전년동기가 아니라 전달과 비교해야 의미가 있습니다. 1월 서울 주택거래량 6,589건으로 2013년 12월(12,464건)에 비해 절반수준입니다. 하지만 지난해 말 취득세 및 양도소득세 감면 일몰로 우려했던 거래절벽은 오지 않았다는 게 수치상으로 입증됐습니다.

2월 주택 거래량은 매우 중요합니다. 바로 1년 중 주택 거래가 가장 많은 시기이기 때문입니다. 전세든 매매든 말입니다.

2월에 거래량이 가장 많은 이유는 대표적으로 학군수요 때문입니다. 2월 초(이번 주중)에 중고등학교 학군배정이 끝납니다. 학군배정 후 전월세나 매매 거래(계약)가 활발합니다.

2014년 2월은 예년 2월과 다른 주택시장 상황을 맞고 있습니다. 무엇보다 2년전보다 전셋값이 폭등했습니다. 수도권 아파트 기준으로 평균 20% 올랐다고 보면 됩니다. 예를 들어 2억원 짜리 전세를 살고 있다면 올해 재계약시 4천만원을 올려줘야 합니다.

또 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되고 있습니다. 따라서 지난 7년간 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 바뀌고 있는 중입니다.

이런 가운데 신규 주택수요가 제한된 상황에서 2월 전세입자들의 매매수요 전환 비중이 향후 주택시장을 좌우할 것입니다.

과거 2월 서울 주택거래량 통계를 보면 2013년에는 5,021건으로 전년동기 6,060건보다 17.1% 줄어들었습니다. 취득세 감면 일몰 여파가 가장 컸지요. 2008년부터 2012년까지 5년간 2월 거래량은 평균 8,544건이었습니다. 2013년 2월 거래량은 5년 평균보다 41.2% 줄어들었습니다.

그러면 본론으로 들어갑니다. 과연 올해 2월 주택거래량이 지난 5년간 2월 평균 거래량에 얼마나 근접할 것인가 입니다. 또 1월 거래량보다 얼마나 늘어날 것인가도 주목됩니다.

만약 서울 2월 거래량이 1월보다 늘어나고 지난 5년간의 2월 평균 거래량인 8,000건 수준에 근접한다면 집값은 강보합세에서 회복세로 돌아섰다고 봐도 될 것입니다. 매도자 우위 시장이 본격화됐다고 볼 수 있습니다.

그 이유는 1월에 단기적으로 많이 올랐음에도 추격매수가 시작됐다는 것을 의미하기 때문입니다. 수도권 중소형 아파트는 1월 한달간 적게는 1천만원에서 많게는 4천만원까지 상승했습니다. 

반면 2월 서울 주택거래량이 7,000건 미만이라면 추격매수가 발생하지 않았다고 봐도 될 것입니다. 단기급등에 따라 1월 하순에도 선뜻 매수에 나서는 실수요자들이 많지 않았습니다. 강남 일부 재건축단지를 제외하곤 말입니다.     

2월 서울 거래량이 7,000건이 넘으려면 전세입자와 다주택자가 적극적으로 매수에 나서야 할 것입니다. 문제는 아직도 전세입자 등 실수요자들이 추격매수를 지양하고 저가매수를 지향하고 있다는 점입니다.

2월 등 올해 서울에서 전세물건으로 나올 민영아파트 입주물량이 워낙 적습니다. 반면 올 하반기부터 강남 재건축 이주가 시작될 예정입니다. 강남 3구는 올해 멸실주택수보다 입주물량이 더 적습니다. 따라서 전셋값 상승은 2월은 물론 3월 이후에도 상승세가 계속될 것입니다.

관건은 2월 주택매매 거래량입니다. 거래량이 늘어나기 위해선 무엇보다 2억원 이상 중가 및 고가 전세입자의 매수세가 강해져야 합니다. 또 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과 폐지로 세금부담이 줄어든 다주택자의 투자수요(가수요)가 붙어야 합니다.

실수요와 투자수요가 가세할 경우 2월 서울 주택매매 거래량은 최소한 7,000건이 넘어설 것입니다. 그렇지 않을 경우 2012년 2월 수준인 6,000건 안팎에 머물 것입니다.

다시 강조하지만 2월은 한해 주택시장에서 거래량이 가장 많은 시기입니다. 2월 주택매매 거래량을 지켜보면서 향후 주택시장을 예의주시해야 할 것입니다.

2월은 세입자 등 무주택 실수요자에게 잔인한 달이 될 것입니다. 전세냐, 월세냐, 매수냐 선택을 강요하는 시기가 될 것입니다.

저는 이렇게 조언해드리겠습니다. 만약 부자노트 독자님이 팔 것이냐, 말 것이냐 고민하고 있다면 팔라고 조언하겠습니다. 또 살 것인지, 말 것인지 고민한다면 무조건 사라고 조언하겠습니다. 물론 선택은 전적으로 부자노트 독자님 몫이지요.

마지막으로 부자노트 독자님 모두 2014년 갑오년 청마(靑馬)의 해엔 가급인족(家給人足)하세요. 집집마다 살림이 넉넉하고 사람마다 먹고 입는 게 풍족해 살기 좋다는 말이라고 하네요.