주택시장은 살아나는가...?

주택시장은 살아나는가?

주거복지연대 전문위원 | 2014.02.13 00:0

 

 

 

 

주택거래회복 징후와 2008년의 교훈

 

 

1. 서론 : 주택시장 활성화가 필요한 이유

주택 매매가격이 1% 하락하면 건설투자는 0.20∼0.25%, GDP는 0.02% 감소한다. 우리 경제가 당면하고 있는 고령화와 저출산에 따른 생산인구 감소라는 부담을 극복하기 위해서는 주택시장 규제를 철폐하여 주택공급을 확대하고 주택소비를 정상화하여 내수시장 진작을 통한 안정적인 성장기조 유지가 필요한 것이다. 이러한 배경에서 주택시장 회복을 위해 정부는 2013년 3회에 걸쳐 주택시장 활성화 대책을 마련했고, 연말에는 취득세율 인하와 다주택자 양도소득세 중과 철폐법안이 국회를 통과하여 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 토대를 마련하였다.

 2014년 1월의 주택시장 동향은 경기회복의 징후가 나타나는 것으로 분석할 수 있다. 그러나 과연 이러한 움직임이 연말 호재에 따른 일시적인 효과인지, 장기간의 가격 조정기를 거친 주택시장이 바닥을 치면서 본격적인 상승세로 반전한 것인지에 대해 판단하기는 곤란하다. 우리는 이명박 정부출범 2년째인 2008년에 다양한 시장규제 철폐의 영향으로 주택시장 거래가 회복 징후를 보였으나 끝내 주택시장의 구조적 변화로 이어지지 못하고 추락하면서 5년간의 침체를 지속하면서 오늘까지 이어져온 것을 경험했기에 주택시장 진단에 부담을 안고 있다. 

 

 

2. 1월동향 : 주택거래회복 속 전세가 앙등 지속

2014년 들어 주택시장움직임의 선행지표가 회복 징후를 보이는 한편 인 거래가 회복되고 가격이 상승하고 있다. 
즉, 주택시장의 활기를 예단하듯이 주택 시장의 선행지수 역할을 하고 있는 경매 낙찰가율이 상승하였다. 올 1월 수도권 아파트의 낙찰가율은 82.4%로 전월보다 1.4%p 상승했는데 이 상승율은 2011년 4월 이후 가장 높은 수준이다.

1월 서울의 아파트 매매거래량이  작년 1월 보다 3배 정도 증가한 4668건에 달하면서 주택경기 회복의 신호로 받아드려지고 있다.  ‘서울부동산정보광장‘에 따르면 올 1월 한 달간 서울에서 매매된 아파트는 총 4668건으로 작년 1월 1134건과 비교해 3.1배 정도 증가했고, 2012년 1월 1451건에 비해서는 2.2배 정도가 늘었다. 특히 강남과 강북의 대표적인 아파트 밀집지역에서의 거래가 회복세를 보인 것이다. 강남구는 지난해 109건에서 올해 476건으로, 송파구는 56건에서 390건, 서초구는 50건에서 271건으로 각각 증가했고, 강북 노원구는 92건에서 442건으로, 성북구는 79건에서 260건으로 늘었다. 주택거래가 위축되면 정상적인 매물이 제대로 소화되지 못하면서 가격을 많이 낮춘 급매물 형태로 거래되면서 가격하락으로 이어지는 것을 감안 할 때 주택거래의 회복은 더 이상의 가격하락이 없거나 경우에 따라서는 회복세를 보일 것임을 추측케 한다.

1월에는 집값도 상승하면서 5개월 연속 오름세를 보였다. 지난달 전국의 주택 매매가격이 0.24% 상승해 오름세를 이어갔으며, 오름세를 보인 지역이 전국적으로 확산되면서 주택 경기 회복에 대한 기대감을 불러일으키고 있고, 전세금가 17개월째 상승세를 기록했다.

한국감정원이 지난 13일을 기준으로 전국 주택 가격 동향을 조사한 결과, 1월 주택 매매 가격이 전월에 비해 수도권 0.20%, 비수도권 0.28% 각각 상승해 전국적으로 0.24% 올랐다. 전국적으로 가격 상승률은 작년 12월 0.16%에 비해 오름폭이 커졌고, 177개 시·군·구 가운데 매매가격이 오른 지역은 143개로 전월에 비해 14개 늘어나면서 주택시장에서 회복 분위기가 전국적으로 퍼져나가고 있다. 전국 17개 시·도 중에선 대구가 1.20%, 경북이 0.79% 대전이 0.32% 등 15곳이 올랐고, 전남만이 0.14% 내렸다. 서울에선 강남 송파구가 0.58% 강남구가 0.35%와 강북에선 광진구가 0.62% 동대문구가 0.44% 등이 상승한 것으로 나타났자. 강남의 대표적인 대규모 서민주거단지로서 시장 움직임의 지표역할을 하고 있는 개포동 주공2단지와 시영 등의 집값이 세대당 250만~4000만원 정도 올랐으며, 강북에 경우에는 상계주공 18·19단지 매매가가 세대당 250만~1000만원 정도 상승했다.

그러나 거래가 살아나고 가격이 상승하는 데도 불구하고 임대시장의 혼란은 계속되고 있다. 그러니까 전세시장의 가격상승 경향은 계속 이어지고 있고, 전세에서 월세로의 변화가 계속되고 있다는 것이다. 서울 아파트 전세금 평균이 3억원에 육박하는 상황에서 이사철 앞두고 전세금 상승세가 이어지고 있고, 집을 빌리는 세입자들은 전세를 원하지만 집주인들이 월세를 선호해 전세를 월세로 전환하면서 전세공급이 줄어드는 현상은 당분간 계속되면서 전세가의 상승으로 이어질 전망이다.  

지난달 전국의 주택 전세 시세는 평균 0.41% 상승했다. 특히 서울 서초구가 1.54%, 마포구가 1.07%, 동작구가 1.05% 그리고 분당신도시가 1.19% 상승하여 전세금 상승률이 한 달 새 1%가 넘어섰었다. 더욱이 임대차 계약이 집중된 짝수년을 맞아 2월부터는 신학기에 대비한 봄 이사 수요가 크게 늘어나면서 전세금이 더욱 오를 가능성이 크다.

 

 

3. 2008년의 경험

2014년 1월 주택시장의 움직임은 회복 징후가 분명하다. 또한 주택시장의 활력회복을 위해 정부가 각종규제의 철폐를 약속하고 있어 주택시장의 활력회복은 시간문제라 아니할 수 없다. 그러나 문제가 여기서 끝나는 것은 아니다. 2008년 이명박 정부 출범 직후에도 주택시장은 최근과 유사한 모습이었다. 출범 후 이명박 정부는 노무현 정부가 주택시장에 박아놓은 각종 규제라는 대못을 뽑겠다고 호언하였으나 주택시장이 회복되는 징후가 감지되면서 규제 철폐의 속도를 늦추게 되었고, 결국 타이밍을 놓쳐 버렸다. 분양가상한제 철폐도 이루어지지 못했고, 다주택자 양도소득세 중과세제도 철폐하지 못했다. 규제 철폐 과정에 누적된 피로 때문인지 추가적인 규제 철폐가 이루어지지 않는 상황에서 가계부채를 줄여야 한다는 금융권의 요구에 굴복하면서 DTI(총부채상환비율)규제를 강화하는 오류를 범하고 말았다.

 

주택시장에서는 돈이 돌지 않으면서 거래는 중단되었고, 전세수요가 증가하면서 전세가가 갑자기 오르기 시작했다. 2008년 이명박 정부의 주택시장 정책상의 오류가 2012, 2013년의 주택시장 침체와 전세난의 원인을 제공한 것이다. 특히 이명박 정부가 적극적으로 추진했던 반값 아파트 즉, 보금자리 주택공급을 발표하면서 주택거래는 사실상 중단되었고, 반면 전세가가 급등하게 된 것이다. 2008년 9월 미국발 금융위기의 여파가 한국경제를 뒤흔들면서 주택시장은 5년간의 장기침체를 경험하면서 10만가구의 하우스 푸어와 수입의 30%를 임대료로 내야하는 렌트 푸어 240만 가구를 양산하게 되었다.

 

        
4. 결론

주택시장은 주택을 생산하여 소비자에게 공급하여 정상적인 주택소비활동이 영위되는 공간이다. 따라서 주택시장에 대한 정부의 규제는 규제의 필요성에도 불구하고 정상적인 주택시장기능을 저해하게되고 부작용을 낳게 마련이다. 즉, 자연스러운 주택건설과 공급이 어려워지고 주택소비가 뒷받침되지 못하면 주택시장의 가격이 요동을 치게 되고 결국 주택소비가 더 어려워지면서 임대료가 상승하는 것이다. 오늘날의 전세난이 바로 이 때문인 것이다. 우리가 주택경기회복을 원했던 것은 집값이 올라 투기꾼이 배불리라는 것이 아니라 쉽게 내집을 마련하고 전세가 앙등의 부담을 덜기 위함인 것이다. 이러한 맥락에서 주택시장규제 철폐를 공언하여으나 이를 실행하지 못했던 이명박 정부의 주택정책은 오늘날에 반면교사(反面敎師)로 받아드려야 할 것이다. 그러니까 지난 1월의 주택시장이 회복되었는가 아닌가를 따지고 논하기에 앞서 주택시장의 활력을 불어넣을 수 있도록 추가적인 규제철폐작업을 꾸준히 추진해야 한다는 것이다. 분양가상한제의 조속한 폐지와 2013년 7월에 만들어진 수도권 주택공급 축소 정책은 시급히 철폐되어야 1월 주택시장의 분위기를 이어갈 수 있을 것이며, 주택시장의 회복 여부에 대한 판단은 그 후에 해도 늦지않을 것이다.