다주택 보유자 이제는 정리할때... 매물소화 거래를 노려라!!

다주택 보유자 이제는 정리할 때 … 매물 소화 거래를 노려라

중앙SUNDAY | 2013.12.01 04:06

 

 

 

부동산 투자. 한때 사놓기만 해도 값이 오르던 시절이 있었다.

가장들에게는 든든한 재태크 수단이었다.

집값은 오르기만 한다는 믿음이 흔들리기 시작한 것은 오래지 않다. 아파트 가격은 좀처럼 올라갈 생각을 하질 않는데 전셋값은 하늘 높은 줄 모른 채 치솟고 있다.

‘집을 사야 할지, 말아야 할지’ 실수요자들의 고민은 계속된다. 다가오는 2014년 부동산 시장을 점검해 보았다.

●전망 박스권 장세 내년에도 계속

요즘 부동산 시장을 두고 박스권 장세에 들어섰다”고 평가하는 전문가들이 많다. 값이 단기간에 확 오르진 않는 반면 큰 폭으로 떨어질 확률도 낮다는 의미에서다.

KB금융지주 경제연구소와 현대경제연구원, 한국건설산업연구원 같은 주요 연구기관들은 내년 수도권 주택시장을 대체적으로 보합세를 보일 것이라고 내다봤다. 만성적인 주택 공급난에 시달려 온 서울만 강보합세가 될 것이란 전망이다. KB 경제연구소는 수도권 주택 수요와 관련해 “2014년에도 지방 혁신도시나 세종시로의 이동이 계속되고 집값 하락에 대한 불안감이 여전하다”며 “가계부채 문제가 심각하다는 점은 부동산 가격 상승에 걸림돌로 작용할 것”이라고 예상했다. 여기에 미분양 등 공급 과잉이 해소되지 않고 있는 것도 부동산 가격 상승을 가로막는 장애요인이다.

수요층이 얇아지고 있다는 현상 역시 시장 약세의 한 원인이다. KB금융지주 박원갑 부동산전문위원은 “왕성한 주택수요를 자랑하던 베이비부머의 은퇴가 임박해 있고 젊은 층의 구매력이 약해지고 있다”며 “현재 가격 수준에서 쌓여 있던 매물이 소화되는 선의 거래가 다수를 이룰 것 같다”고 예상했다.

지난해에 이어 중·대형 아파트 가격은 약세를 면치 못할 것으로 연구기관들은 분석했다. 현재 수도권 미분양 아파트 중 전용면적 85㎡(25.7평)를 넘는 중·대형 비중은 전체의 57.1%(9월 말 현재)에 달한다. 하지만 수도권 신도시 지역 아파트들의 경우 단기간 동안 가격이 급격하게 빠졌던 점을 감안할 때 추가 하락 가능성은 크지 않은 것으로 내다봤다.

지방 주택시장도 약보합세로 돌아설 것이란 전망이 많았다. 대구·경북 지역은 추가 상승 여력도 일부 있긴 하나 2014년에는 상승 속도가 둔화될 것이란 전망이다. 현대경제연구원 박덕배 전문연구위원은 “실거주가 목적인 수요자라면 중·소형 아파트의 경우 가격 변동이 크지 않을 것인 만큼 새로 구입해도 괜찮을 것으로 본다”며 “대형 아파트는 새로운 동력이 생기지 않는 한 서울 강남 등 일부를 제외하면 추가 공급량이 누적돼 있어서 가격 상승 가능성이 거의 없다”고 전망했다.

●투자1 개성있는 단독주택 구입 고려해볼 만

러셀인베스트먼트 우성윤 이사는 “임대사업을 하지 않는 이상 이제 아파트는 재테크 수단으로 적절하지 않다”고 지적했다. 물론 투자 가치는 해당 아파트의 소재지나 단지 여건에 따라 갈린다. 상대적으로 임대 수요가 많은 수도권 중·소형 아파트는 그나마 형편이 나은 편이다. 핵가족화·고령화 등이 지속되면서 중·소형 강세와 대형 약세 현상이 지속될 전망이기 때문이다. 아파트 거래시장이 얼어붙었다고는 하지만 내년에도 일정 수준 이상의 매매는 이뤄질 것으로 전문가들은 분석했다.

전세 수요가 늘면서 전세 시장도 계속 불안하다. 다주택 보유자들이 가장 신경 써서 들여다봐야 할 경제지표는 미분양 주택 추이다. 부동산 시장도 엄연히 시장인 만큼 ‘수요-공급’에 따라 가격이 결정되는 구조를 가지고 있기 때문이다. 정부 정책과 지방 주택경기 활황 등으로 인해 큰 폭으로 미분양 주택 수를 줄인 지방권과 달리 수도권의 경우 지속적으로 미분양 물량이 쌓이고 있는 상황이다.

금융위기 이전인 2008년 6월 1만8922가구가 미분양 주택이었지만, 지난해 8월 3만6903가구로 미분양 물량이 큰 폭으로 증가했다. 현대경제연구원 분석에 따르면 수도권 중대형 미분양 주택이 금융위기 전후 큰 폭으로 늘면서 전체 미분양 가운데 약 60~70%를 차지하는 수준이다. 수도권에 여러 채의 아파트를 갖고 있다면 이제는 아파트를 어느 정도 정리할 때가 됐다는 얘기다.

새로운 수요층이 생기거나 경기 반전 등이 없다면 초과 공급 상황이 지속될 것이라는 게 연구기관들의 분석이다. 물론 부동산 보유자 개개인의 재무 상황도 부동산 처분 여부를 결정하는 데 중요한 지표가 된다.

박원갑 위원은 “부채와 그로 인한 이자 등이 바위 덩어리처럼 느껴진다면 지체없이 팔아야 한다”고 조언했다.

아파트 대신 단독주택 구입을 고려해 보는 것도 좋을 것이란 분석도 나왔다. 박덕배 위원은 “앞으로 사회적 추세가 어떻게 바뀔지 장담할 수는 없으나 그간 아파트 일변도인 부동산 시장이 바뀌고 있다는 건 분명하다”며 “보안이나 편의성같은 아파트의 장점을 고루 갖춘 개성 있는 단독주택들이 속속 등장하는 만큼 이에 대한 투자도 고려해 봄직하다”고 조언했다.　


●투자2 연 5% 이윤 못 내는 수익형 부동산은 처분

경기도 일산에 오피스텔 두 채를 갖고 있는 김기현(49)씨는 이를 팔아야 할지를 놓고 고민 중이다. 두 채 모두 지난해 여름부터 임차인을 구하지 못해 관리비만 월 10여 만원씩 꼬박꼬박 ‘생돈’으로 나가는 상황이기 때문이다. 김씨는 “임대료나 조금씩 받아 생활에 보태려고 했던 건데 되레 짐이 되어 버렸다”고 한숨을 내쉬었다.

김씨 같은 고민을 하는 이가 의외로 많은 게 현실이다. KB국민은행은 최근 “수익형 부동산인 상가와 오피스텔은 금리 상승에 따른 금융비용 증가로 수익률 하락이 예상되며, 부채가 많은 하우스 푸어와 렌트 푸어의 경우 부채 부담이 가중될 수 있다”고 경고했다.

사실 아파트 공급 물량이 늘면서 이들 수익형 부동산들도 큰 재미를 못 본 게 현실이다. 김씨처럼 은행 정기예금 금리만도 못한 수익을 거둔 수익형 부동산을 갖고 있다면 과감하게 이를 정리하는 것도 고려해야 할 때다. 박원갑 위원은 “전반적으로 금리 인상 가능성에 무게를 두되 급격한 상승보다는 완만한 상승에 초점을 맞추고 부동산 전략을 수립하는 게 필요할 것”이라고 조언했다.

부동산 전문가들이 생각하는 수익형 부동산의 최저 수익률은 대개 연 5% 선이다. 최소한 주택담보대출 금리인 4%대 보다는 높아야 한다는 것이다.

같은 수익형 부동산이라도 물건에 따라 전망은 조금씩 갈렸다. 대표적인 수익형 부동산인 상가의 경우 은퇴를 앞둔 베이비부머와 같은 중장년층이 늘어나는 만큼 수요 기반이 확대될 것이란 의견이 많았다.

하지만 그간 상가 가격을 끌어올렸던 저금리 기조가 올해 마무리될 수 있다는 점이나 공급 과잉으로 수익률이 떨어지고 있다는 점은 계속 주의해서 봐야 할 대목이다.

오피스텔이나 도시형 생활주택은 공급 과잉을 우려하는 의견이 대다수다. 도시형 생활주택이란 서민과 1~2인 가구를 위해 2009년 5월부터 도입된 새로운 주거 형태로 단지형 연립·다세대주택이나 원룸형 주택을 말한다. 실제로 2009년부터 지난해까지 도시형 생활주택의 신규 인·허가 물량은 23만 가구에 달한다. 올 들어 9월까지 새로 인·허가를 받은 생활주택수(5만6549가구)를 포함하면 총 28만6574가구에 이른다.

하지만 세입자를 찾지 못하다 보니 경매에 부쳐지는 도시형 생활주택이 속출하고 있는 상황이다. 우성윤 이사는 “도시형 생활주택은 임대나 판매 수요 두 가지 모두 시장의 외면을 받는 상황인 데다, 주거용 오피스텔 역시 사무실로 쓸 만한 중소 사무공간의 공급이 크게 늘고 있는 만큼 새로 투자할 가치가 있는지는 의문”이라고 말했다.

이수기 기자 retalia@joongang.co.kr