오피스텔 관리비 너무 많이나온거 아닐까요?

오피스텔 관리비 너무 많이나온거 아닐까요?

 

 

 

“오피스텔 관리비 요지경 ∙∙∙ 한 동네서 최고 3배 더 받기도(한국경제, 2013.12.06)”
요즘 자주 나오는 신문기사 제목 중 하나이다. 비슷한 규모의 오피스텔인데 관리비가 들쭉날쭉한 것은 분명 문제가 있다. 그런데 관리비가 너무 많이 나온다 싶어도 입주자들은 어디 마땅히 하소연할 데가 없다. 아파트는 입주자의 보호를 위해 행정기관에 감독권을 주고 있지만 오피스텔의 관리는 소유자들의 자치에 맡기고 있기 때문이다. 다시 말해 오피스텔은 관리 감독의 사각지대라 할 수 있다.

이런 허점을 보완하기 위해 지난해 관련 법이 개정되었다. 오피스텔에 적용할 표준관리규약을 행정 당국에서 만들어 이를 보급하고, 또한 분쟁이 생기면 소송으로 가기 전에 간이 해결절차로서 시도(市道)에 분쟁조정위원회를 두기로 한 것이다. 어떻게 이를 활용할 수 있는지 세부 내용을 알아보자.

그러나 표준관리규약은 하나의 예시로서 법적 효력이 있는 것은 아니며, 분쟁조정위원회도 상대방이 조정을 거부하면 더 이상 진행될 수 없다는 한계가 있다. 결국 문제가 생기지 않도록 예방책이 중요하다. 오피스텔을 계약할 때 관리비 확인 요령을 알아보자.

□ 세입자는 빼놓고 오피스텔 소유자들끼리 하는 자치제도

오피스텔은 각 호실의 소유자(이를 ‘구분소유자’ 라고 한다)들이 모여서 관리단을 만들고 이 관리단은 관리소장을 임명한다. 관리소장은 관리사무를 수행하고 이를 구분 소유자들에게 보고한다. 관리소장이 잘 못하면 관리단의 결의로 해임된다. 이와 같이 오피스텔은 소유자들이 스스로 관리하도록 법에서 정하고 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제23조(관리단의 당연 설립 등) ①건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
제24조(관리인의 선임 등) ①구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. ③관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다. ⑤관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.

그런데 이 자치제도에는 맹점이 있다. 왜냐하면 오피스텔에 실제 들어있는 사람은 소유자가 아닌 세입자들이 대부분이기 때문이다. 다시 말해 관리비를 실제 부담하는 세입자들을 빼놓고 소유자들 끼리 하는 자치제도인 셈이다. 관리소장이 관리비를 과다하게 청구해도 이를 소유자들이 나서서 막아 주지 않으면 세입자들만 억울하게 당하게 된다. 특히 소수의 소유자가 다수의 호실을 과점하고 있는 오피스텔이라면, 일부 소유자가 바른 말을 해도 문제 해결은 어렵다. 과점주주와 관리소장은 같은 편이기 때문이다. 그래서 다음과 같이 비리를 고발하는 기사가 나오게 된다.
“관리인에 친인척 ∙∙∙ 경비 부풀려 관리비 꿀꺽(한국경제, 2013.12.11)”

□ 오피스텔 관리에 대한 감독기관이 없다

아파트도 오피스텔과 마찬가지로 입주민들이 자치적으로 관리하지만 다른 점은 행정 기관에 감독권이 있다는 것이다. 관리사무소에서 잘 못하면 주민들은 당국에 감사를 요청하고 담당 공무원이 전문가들과 함께 현장에 나와 장부 등을 조사하게 된다. 주택법의 해당 조항을 보자.

주택법 제59조(공동주택관리에 관한 감독)

①지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위하여 (중략) 공동주택의 관리사무소장 등에게 (중략) 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설 장부 서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다.
② 공동주택의 입주자 또는 사용자는 (중략) 전체 입주자 또는 사용자의 10분의 3 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 (중략) 관리사무소장 또는 (중략) 그 구성원의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다.
③ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 이유가 있다고 인정하는 경우에는 감사를 실시한 후 감사를 요청한 입주자 또는 사용자에게 그 결과를 통보하여야 한다.

여기에서 공동주택이란 아파트, 연립, 다세대 등을 말하며, 오피스텔은 제외된다. (건축법시행령 별표1) 이렇게 오피스텔의 경우 행정기관에 감독권이 없다 보니, 입주민들은 억울한 일을 당해도 막상 하소연할 데가 없다. 결국 소송절차를 통해 법원에 관리소장의 해임을 요청할 수 있을 뿐이다. (집합건물법 제24조5항)

□ 오피스텔 등 집합건물용 표준 관리 규약이 나왔다

이런 허점을 보완하기 위해 지난해 6월19일부터 관련 법령이 개정∙시행되고 있다. 행정 당국이 오피스텔 등 집합건물에 적용할 ‘표준관리규약’을 만들어 보급하도록 하였고, 시도(市道)에 ‘집합건물 분쟁조정위원회’를 두어, 소송으로 가기 전에 보다 간편하게 분쟁을 해결할 수 있는 길을 열어 놓았다. 먼저 표준관리규약 에 관한 법 조항을 보자.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제28조(규약) ④ "시·도지사"는 이 법을 적용 받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다.

이 표준관리규약은 법적 강제력이 있는 것은 아니다. 그러나 입주민과 관리소 간에 다툼이 있을 때 이 규약에 따라 문제를 풀어갈 수 있는 본보기가 될 수 있다. 예를 들어 관리비와 관련하여 서울시 표준관리규약에는 다음과 같은 조항들이 있다.

서울특별시 상가 집합건물 표준관리규약

제58조(관리인의 보고의무)
① 법 제26조 제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다.
1. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항
② 관리인은 위 제1항의 보고사항을 구분소유자 등이 쉽게 식별할 수 있는 상가 내의 적당한 장소에 게시하여야 한다. 관리단의 인터넷 홈페이지가 있는 경우 인터넷 홈페이지에도 이를 게시하여야 한다.
③ 관리인은 매월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다.

제75조(관리비)
① 관리비는 다음 각 호의 경비를 말한다.
1. 일반관리비2. 청소비3. 경비비4. 소독비5. 승강기유지비6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비 7. 난방비8. 급탕비9. 수선유지비10. 위탁관리수수료

제79조(관리비 등의 징수)
① 관리단은 관리비 등을 징수하기 위하여 납기일 10일 전까지 구분소유자 등에게 다음 각 호의 사항을 명시한 고지서를 교부하여야 한다.
1. 전유부분의 표시
2. 관리비 등의 산정기간, 비목별·세부내역별 금액 및 산정방법

제82조(회계장부 등)
③ 이해관계인은 서면으로 회계장부와 관리단 명의의 예금계좌의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있다.

서울시의 표준관리규약 전문은 서울시청 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr/archives/23696)에서 확인할 수 있다.

□ 오피스텔의 분쟁조정 신청은 이렇게 하세요

관리비가 너무 많이 나온다고 항의해도 관리소에서 제대로 설명해주지 않는다면, 이제는 행정 당국(市道)에 분쟁조정을 신청할 수 있다. 해당기관 민원실에서 방문 또는 우편 접수를 받는다. 신청서 서식은 서울시청 홈페이지(http://citybuild.seoul.go.kr/archives/28462)에서 다운로드 받을 수 있다. 이번에 신설된 분쟁조정위원회에 관한 법 조항들은 다음과 같다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제52조의2 (집합건물 분쟁조정위원회) ①이 법을 적용 받는 건물과 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 "시·도” 에 집합건물 분쟁조정위원회를 둔다.
제52조의7(조정의 중지 등) ①조정위원회는 당사자가 조정에 응하지 아니할 의사를 통지하거나 조정안을 거부한 경우에는 조정을 중지하고 그 사실을 상대방에게 서면으로 통보하여야 한다.
제52조의8(조정의 효력) ②당사자 간에 조정서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

그런데 문제는 상대방이 조정에 불응하면 조정은 중지되고 만다는 것이다. 이 분쟁조정위원회도 법적 강제력이 없어 오피스텔 분쟁 해결책으로서 역시 한계가 있다. 관리비 분쟁을 예방하기 위해서는 적어도 다음과 같은 자구책이 필요하다.

□ 오피스텔 계약 시 관리비 확인 요령

1) 해당 호실의 최근 관리비 고지서 또는 납입영수증을 구한다.
관리사무소에 요청하거나 나가는 세입자의 협조를 받는다. 부동산 중개사무소로부터 관련 자료를 제공받을수도 있다. 만약 이 자료를 어디에서도 구할 수 없다면 일단 계약을 보류해야 한다.

2) 공용관리비와 개별사용료를 구분해서 봐야 한다.
세대별로 사용하는 전기, 수도, 가스 등의 요금은 어차피 개인별로 다르기 때문에 일단 빼놓고, 관리소 운영비, 인건비, 공동 전기료 등 공용관리비를 합산해 본다.

3) 같은 지역에 있는 오피스텔의 m²당 공용관리비와 비교해본다.
오피스텔의 관리비 실적은 네이버부동산에서 조회할 수 있다. 예를 들어 강남구 대치동 D오피스텔의 경우 각 면적형별 관리비 실적이 나온다. m²당 공용관리비를 계산하여 내가 들어가려는 오피스텔과 비교한다. (네이버부동산 관리비 조회하기)

오피스텔의 관리비 정보는 현재 일부 단지만 자발적으로 공개하고 있어, 해당 지역의 비교 대상이 마땅치 않을 수도 있다. 이 때는 그 지역에 있는 아파트의 공용관리비와 비교해 본다. 국토교통부에서 운영하는 ‘공동주택정보관리시스템(http://www.k-apt.go.kr/)’ 에서는 전국의 아파트 관리비 실적을 매달 단지별, 지역별로 공개하고 있다. 예를 들어 2013년12월 기준으로 아파트의 m²당 공용관리비 평균실적은 전국 650원, 서울 776원, 종로구 817원, 숭인동 816원으로 나온다. 그래서 해당 지역의 m²당 공용관리비 평균과, 내가 입주하려는 오피스텔의 m²당 공용관리비를 비교한다.

물론 오피스텔의 관리비를 아파트와 단순 대비하는 것은 무리가 있다. 대체로 오피스텔은 아파트보다 세대수가 적기 때문에 m²당 관리비가 어느 정도 높다는 점을 감안해야 한다. 그리고 가급적이면 같은 지역에 있는 소규모단지 아파트와 비교해야 오차를 줄일 수 있다.

오피스텔 근린상가 등 집합건물도 아파트와 마찬가지로 행정 당국의 관리 감독이 미칠 수 있도록 관련 법규가 개정되기를 기대한다.

글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수