<응답하라! 2014 부동산> 내년엔 전셋값 안정될까?

[응답하라! 2014 부동산] 내년엔 전셋값 안정될까?

세계일보 | 2013.12.29 06:02 

주택 매매시장, 하반기로 갈수록 상승폭 확대될 듯

재건축·재개발 시장, 지역에 따라 차별화

전세는 하반기로 갈수록 안정세 접어들 전망

수익형부동산은 공급과잉 논란 속 차별화

 

 

 

 

내년 주택 매매, 전·월세 시장은 어떻게 될까? 전문가들의 의견을 종합해 2014년 부동산시장 종목별 분석 및 투자 전략에 대해 알아봤다.

◆ 1분기 약세 전망, 2분기부터 되살아날 듯

올 연말 세제 혜택 종료로 인해 1분기 약세로 가다가 2분기부터 다시 살아날 것으로 보인다. 3% 중반대로 예상되는 한국의 경제성장률로 인한 ▲가처분 소득 증가 ▲상당기간 저금리 유지정책 ▲취득세 등 거래세 인하 ▲추가 규제완화 가능성 ▲주택시장 소비자 기대심리 회복 ▲1% 저리의 공유형모기지 확대 ▲경기사이클로 볼 때 하반기로 갈수록 상승 가능성이 크다.

현재 전세가와 매매가 차이가 크지 않은 상황에서 공유형 모기지나 저금리 대출 등을 활용해 전·월세 수요자들이 매매시장으로 진입할 가능성이 높아 주택 거래 활성화에 어느 정도 도움이 될 전망이다.

내년도 부동산시장을 위협하는 요인은 양도소득세와 생애최초주택구매자 취득세 감면 등 부동산 관련 세제 혜택이 올 연말로 종료되면서 내년 초 '거래 절벽' 우려가 나타날 가능성이다. 그동안 정부의 부동산 세제 혜택이 종료될 때마다 거래가 급감하는 일이 잦았기 때문이다.

실제 올해 취득세 감면 일몰로 두 차례에 걸쳐 거래 절벽을 겪었다. 또한 양적완화 축소에 따른 금리 인상, 가계부채 증가 등에 기인한 부동산시장 단기 충격 우려도 있다.

2013년도처럼 2014년 재건축·재개발 시장은 강북과 강남권. 기타 지역권으로 나눠 양극화가 뚜렸해질 전망이다. 전세난을 이유로 순차적으로 진행되겠지만 그동안 분양을 늦췄던 재건축·재개발 단지들이 강남권을 중심으로 대거 나올 전망이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “특히 2013년도 강남권을 중심으로 한 재건축시장 청약열풍이 2014년도에도 이어질 것으로 예상된다”며 “면적기준의 ‘1+1 재건축’ 허용은 강남권 일부 중대형에 호재지만 강북권과 기타 수도권, 지방권역은 침체된 상황을 뚜렷하게 시장을 반전시킬 이유를 찾을 수 없다”고 말했다.

◆ 올해보다 전세 상승폭 다소 둔화할 전망

2013년도에 비해 2014년도 전세금 상승폭은 다소 둔해질 가능성 농후하다. 강남권 재건축 이주수요에 따른 전세시장 불안, 전세대출금 증가와 월세 이동 가속화 등 전세시장 상승요인도 있다. 하지만 2014년도 수도권 입주물량이 하반기로 갈수록 증가함에 따라 입주물량 희석효과로 하반기로 갈수록 안정세를 띨 것으로 예상된다.

전세난 완화를 위해서는 ‘땜질식 처방’인 전세자금 대출확대보다는 주택 구입능력이 있는 수요자들을 위한 주택매입 지원(소득공제 규모 확대나 대출 확대 및 세제 지원)이나 다주택자들에 대한 중과세 폐지, 여유 주택을 전월세 시장에 공급하게 하는 정책이 필요하다.

◆ 수익형부동산 입주물량 급증 리스크 상존

오피스텔, 원룸·상가로 대변되는 수익형 부동산 시장은 2014년도에도 관심이 꾸준할 듯하다. 수익형 부동산 수익률이 약세를 보이고 있기는 하지만, 아직까지는 예금이나 채권 등 여타 상품보다는 높은 수준으로 2014년에도 선별적으로 관심을 가져야 한다(단, 공급과잉 되고 임대차 수요가 없는 곳은 제외).

허가받은 건축 물량이 속속 준공되면서 입주물량은 급증 리스크로 인해 강남·광화문·여의도권 등 임대수요가 풍부한 사무실 밀집지역 투자 유망하다. 특히 주택임대관리업체와 장기 계약된 수익형 부동산이 임대사업하기에 좋다. 임대관리업체도 이익을 내기 위해서는 공실위험이 덜하고 세입자 관리가 용이한 지역을 선택할 수밖에 없기 때문이다.

◆ “20~30년 장기 대출, 시장에 안착돼야”

2014년도 투자자 혹은 실수요자들이 가장 눈 여겨 봐야 할 지역은 위례신도시 추가 물량과 강남권 재건축시장, 주택임대관리업 시행을 앞두고 이들 업체가 선호하는 강남권을 비롯한 광화문·여의도 등 업무지구가 밀집한 지역의 원룸과 오피스텔 등 수익형 부동산을 들 수 있다.

박상언 대표는 “내년에도 유망한 부동산 상품은 보금자리 공급으로 인구가 폭발적으로 늘고 지하철 5호선 연장과 제2경부고속도로 교통 호재가 있는 하남 일대 부동산”이라며 “그중에서도 특히 토지시장과 창고용지 등을 들 수 있다”고 설명했다.

이어 그는 “2013년도에 인기를 끈 강남권 저층 재건축 분양과 매매시장도 관심을 가져 볼만하다”며 “특히 1%대 공유형 모기지 확대로 전세가가 높고, 실수요자 비율이 높은 도심권의 4억~5억원대 이하 중소형 아파트가 유망하다”고 강조했다.

김부성 부동산부테크연구소 대표는 “주택거래 활성화를 위해서는 주택시장 폭등기에 만들어진 분양가상한제와 다주택자 중과세 등 부동산 규제사항을 서서히 풀어야 한다”며 “이중삼중으로 얽힌 대출규제도 서서히 은행자율에 맡기면서 선진국처럼 20~30년 이상의 장기대출로 서서히 전환시켜야 한다”고 주장했다.

이어 “장기대출이 시장에 안착돼야 가계나 은행, 국가경제도 부동산 급등락에서 어느 정도 자유로워질 수 있기 때문”이라고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com