전세난 돌풍속 덮친 월세난

전세난 돌풍 속 덮친 월세난

주거복지연대 전문위원 | 2013.09.16 00:00

 

시장 침체와 전세난의 최종 피해집단 월세거주 서민의 고통

 

 

1. 서론

전세시장 불안이 신문지상을 뒤덮고 대책을 수립한다고 정치권과 정부가 허둥거리는 사이 서민들의 대표적인 주택점유(housing tenure) 형식인 월세 시장의 어려움이 가중되고 있다. 이러한 현실에도 불구하고 전세시장은 여론의 관심을 끌고 있지만 고달픈 서민의 잠자리인 월세 시장 불안은 사회적 관심으로부터 외면받고 있다. 월세 시장이 어려워진 근본적인 원인은 주택 매매가는 떨어지는데 전세수요가 증가하면서 전세가가 지속적으로 상승하는 데서 찾을 수 있다.

 

전세 보증금 평균이 2009년 6천 534만 원이었던 것이 2012년 말에는 1억 183만 원으로 상승하여 3년 사이에 55.8%가 뛰었고, 2011년 9천 47만 원보다 1년 사이에 1천만 원 이상 높아졌다. 2009년부터 상승세가 이어져 온 전세가격은 2013년 하반기에도 계속되고 있는데 4·1부동산 대책의 효과가 기대에 미치지 못하여 주택시장의 침체가 지속되고, 전세가격 상승 추세가 가속화되면서 서민들이 인상된 전세금을 마련하지 못하고 월세로 밀려나는 현상이 두드러지고 있다.

 

우리나라의 임대주택시장은 공공보다는 민간(개인)이 임대주택시장의 주된 공급자로서 공급자 주도형 시장(즉, 집주인이 임대료 결정의 주도권 행사)이라는 특징이 있다. 주택가격이 하향 안정된 상태에서 전세나 월세를 놓는 집주인은 재산세 등 보유에 따른 비용을 임대료를 높여 보상받으려 하거나 아니면 전·월세 놓던 집을 처분한다. 구매수요가 감소하면서 임대수요가 증가하게 되는데 임대주택 물량이 감소하므로 수급불균형 나타나게 된다. 전세를 찾는 수요에 비해 전세 들어가 살 수 있는 집이 부족하고, 집을 사는 것보다 전세살이가 유리하다 보니 어느 정도의 구매력이 있는 계층도 전세살이를 고집하고 그 과정에서 정말 돈 없는 서민이 월세로 밀려나고 있는 것이다.

 

국토교통부가 발표한 소득계층별 점유형태 변화를 보면, 수도권의 경우 2006년 고소득층의 자가율은 65%에서 2012년 59%로 낮아지고, 전세비율은 28%에서 34%로 높아졌다. 반면 월세 비율은 6%로 변동이 없다. 반면, 저소득층은 자가율이 2006년 39%에서 2012년 38%로 큰 변화가 없으나 전세가구 비율은 28%에서 19%로 낮아지고, 월세가구 비율은 27%에서 35%로 크게 높아졌다. 돈 없는 서민이 전세에서 월세로 밀려났음을 극명하게 보여준다.

 

소득이 낮은 월세가구가 형편이 나은 전세 세입자보다 주거비를 더 내는 것도 문제다. 2011~2013년 6월까지 서울 아파트 전·월세 실거래 자료 36만 9,101건을 분석한 자료를 보면 2년간 전세 세입자는 1,549만 원, 월세 세입자는 2,521만 원을 지불하는 것으로 나타났다. 임대 계약기간 중 월세 세입자가 약 1,000만 원을 더 내는 셈이다. 정부가 8·28대책에서 내어놓은 월세 소득공제기준 200만 원의 인상도 월세거주 서민에게는 별로 도움이 되지 않는다. 352만여 월세 거주 가구 중 2012년 세금감면혜택을 받은 가구는 14,800여 가구에 불과한 것이 현실이다.

 

부족하지만 주택 전문가로 불리는 필자로서 월세살이 서민이 겪는 어려움을 정리하여 정부가 현실적으로 도움이 되는 대책을 내어 놓기를 기대하는 한편 월세살이 어려움을 조금이라도 해소할 수 있는 방법을 생각해보자는 것이 본 컬럼의 목적이다.

 

 

2. 월세어려움과 정책 부재

 

2-1. 수도권 서민 40%가 월세 살이

 

<표 1> 수도권 저소득층 월세가구비중

 

 

우리나라 임대 주택 시장은 전세 중심에서 월세 중심으로 급격하게 변화하면서 수도권에 살면서 월 가구 소득이 220만 원 이하인 저소득층의 월세 거주 비율이 2006년 30.6%에서 2012년 40.3%로 급증하면서 수도권에서 월세를 내고 거주하는 가구가 195만 3,838가구로 2006년 조사 이래 최고치를 기록하고 있다. 국토교통부의 ‘주거실태조사‘를 보면 2012년 수도권에서 보증부 월세(반전세)와 순수 월세, 일정 기간 목돈을 내고 매달 월세를 공제하는 방식인 사글세 형태로 거주하는 세입자 가구 수는 모두 195만 3,838가구로 전체 가구 851만 3,331가구의 23%에 달한다. 수도권에서 4가구 중 1가구는 월세에 살고 있으며, 저소득층의 경우에는 그 비중이 40.3%에 달한다. 전세시장의 불안이 커지면서 서민들이 전세에서 월세로 밀려난 것이다(<표 1> 참조). 현실이 이러함에도 정부는 전세대책만 양산하고 있을 뿐이다.

 

 

2-2. 월세 세입자, 전세보다 연간 주거비 부담 490만 원 더

 

부동산114 자료를 보면 서울에 사는 월세 세입자는 전세 세입자보다 매년 490만 원의 주거비를 더 내는 것으로 조사됐다. 2011~2013년 6월까지 서울 아파트 전·월세 실거래 자료를 바탕으로 시중은행의 전세자금 보증대출상품을 적용시켜 임대 세입자의 주거비용을 추정한 결과를 보면 임대차 보호법상의 임대계약기간 2년 사이에 전세 세입자는 1,549만 원, 월세 세입자는 2,521만 원을 지불하는 것으로 나타났다. 이들간 격차는 972만 원으로 2년 임대 계약 시 월세 세입자가 전세 세입자보다 주거비용으로 약 1,000만 원을 더 내는 셈이다. 즉, 상대적으로 더 가난한 월세임차인이 오히려 주거비를 더 많이 부담하고 있는 것이다.

 

그러니까 지금의 전세난이 지속된다면 서민들은 전세에서 월세로 밀려나게 되면서 더 많은 임대료는 부담해야 하며 결국 저축 여력을 잠식당하면서 빈곤을 탈피할 기회를 봉쇄 당한채 빈익빈(貧益貧)의 굴레를 벗어날 수 없게 된다는 것이다.

 

 

2-3. 월세입자의 신용부족과 대출난

 

2008년 이후 6년간 전세가가 상승하면서 서민들의 주거공간이 전세 중심에서 월세 중심으로 바뀌고 있지만, 정부는 금융권과 함께 전세금에 대한 대출상품만 쏟아내고 있다. 은행권이 구색을 갖추듯이 내놓는 월세 금융 상품도 저소득층의 경우 담보 여력은 물론 신용등급이 낮기 때문에 대출신청을 할 자격조차 갖고 있지 못하다. 생색내고 내놓은 대출상품을 전혀 이용할 수 없어 저소득 월세 세입자들은 주택정책과 금융 지원의 사각(死角)지대로 밀려나고 있는 것이 현실이다. ‘표준임대차계약서’ 상 월세가 3개월 치 이상 밀리면 집주인은 세입자를 쫓아낼 권리가 생기게 된다. 그러나 세입자를 위한 긴급 구호 금융은 존재하지 않기 때문에 대출을 얻지 못하면 길로 나앉을 수밖에 없다. 결국, 저소득층의 주택임대시장이 월세 위주로 급변하는데 정부는 전세 대책에만 집중하고 있고, 은행 등 금융권은 저소득층을 외면하고 있다. 월세 대출상품의 경우에도 이미 대출 있는 경우 총대출 상한 제한, 신용등급 9∼10분위와 같이 신용등급이 낮으면 신청 자격도 갖지 못하기 때문에 서민들은 연 20∼30%이자는 내야 하는 대부업체를 찾아갈 수밖에 없다.

 

전문가들은 주택 가격 상승세가 멈추었고, 저금리 기조가 이어지고 있어 임대 주택 시장은 월세가 대세가 될 수밖에 없다고 진단한다. 그러나 우리나라에선 월세 중심의 주택 시장에 대한 대책이나 금융 상품은 찾아볼 수 없다. 금리구조도 서민에게는 매우 불리하고 오히려 여유 있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다. 주택 구입자금 대출 이자는 최저 2.1% 수준, 전세자금은 4% 수준이다. 반면 월세 대출은 가장 저렴한 은행 금리도 4.7% 수준이고, 일반적으로는 대부업체에서 20∼30%가 넘는 고금리로 돈을 빌려 월세를 조달하고 있다. 이러한 금융구조 아래에서는 전세에서 월세로의 주택시장의 변화는 서민들에게 주거비 부담의 증가, 고리대금의존도의 증가 등으로 이어져 빈곤화의 메커니즘으로 작용하고 있다

 

 

2-4. 8·28 월세소득공제 상한 인상의 허와 실

 

정부는 8·28 전·월세 시장 안정대책을 통해 월세 소득공제를 확대하기로 했다. 월세 소득공제율을 50%에서 60%로 올리고 공제 한도를 300만 원에서 500만 원으로 올리겠다는 것이다. 얼핏 보면 월세 세입자의 부담을 크게 덜어주는 정책인 것 같지만 따지고 보면 집주인의 협조가 없으면 전혀 공제를 받을 수 없다는 맹점을 안고 있다. 즉, 세입자가 국세청에 신고하여 소득공제 받으면 집주인의 월세 임대소득이 국세청 전산망에 노출되기 때문에 월세 소득이 가산되어 세금을 더 내게 된다. 따라서 집주인은 자신이 낼 세금만큼 월세를 더 올리거나 세입자에게 임대료 소득공제 신청을 하지 못하도록 할 것이다. 독자들이 세입자라면 소득공제를 받는 것이 유리한지 소득공제 신청을 하지 않고서 임대료를 올리지 않는 것 유리한지를 따지게 될 것이다. 이런 사정 때문에 월세 소득공제 제도가 도입된 지 2년이 지났지만, 이 제도를 이용하는 가구가 전체 월세 가구의 1%에도 못 미치고 있다.

 

2010년 통계청의 인구·주택 총조사에 따르면 월세를 사는 집은 전국적으로 352만 가구에 달하는데, 국세청에 따르면 월세 소득공제를 이용한 가구는 도입 첫해인 2011년(2010년에 낸 월세에 대한 공제) 1만 4,939가구에 그쳤고, 2012년에는 이용자가 1만 4,810가구로 오히려 줄었다. 이용 자체가 저조하기 때문에 소득공제 폭을 확대한다고 하더라도 실질적인 도움으로 연결될지는 미지수라는 것이다. 물론 월세 소득공제는 집주인의 동의 없이 세입자가 권리로 행사할 수 있고, 월세 계약이 끝나고 이사 간 다음에 신고해도 소득공제 혜택을 받을 수는 있다. 그러나 사전 통보 없이 뒤늦게 소득공제를 받으면 임대조건을 둘러싸고 집주인과 갈등을 빚을 소지가 생기게 된다.

 

 

3. 결론 및 제언

 

월세 증가에 발맞추어 정부의 주택정책도 월세지원에 초점을 맞추어 하루속히 정비되어야 한다. 현실성이 떨어지는 공공임대주택의 대량건설이나 전·월세 인상률 상한제와 같은 무모한 정책의 공허함에서 벗어나 월세 서민의 요구에 합당한 대책이 필요한 것이다. 주택 가격 상승세가 멈추었고, 저금리 기조가 이어지면서 세입자는 전세를 선호하지만, 전세공급이 줄면서 서민들의 보금자리는 월세가 대세가 될 수밖에 없다. 그러나 우리나라에선 월세 중심의 주택 시장에 대한 대책이나 서민 지원 금융 상품은 찾아볼 수 없다.

 

따라서 주택시장 변화와 월세화에 대비한 종합적인 주택정책상의 변화가 요구되는 시점에서 정책의 방향을 월세거주민의 자산과 선호를 기준으로 자가 또는 전세화 가능계층과 월세지속 계층으로 나누어 맞춤형 정책을 마련해야 할 것이다. 자가 또는 전세화 가능 계층에 대해서는 기존의 여러 대책에 더해 분양 조건부 임대주택(장기임대주택)의 공급을 확대하여 전세시장 불안의 요인을 근본적으로 제거해야 할 것이다. 이에 대해서는 다음 기회에 상세히 설명하도록 하겠다.

 

월세 지속 계층의 경우에는 임대료 상승을 지원할 수 있는 대출상품을 하루속히 만들어야 한다. 즉, 대출을 가장 필요로 하는 서민일수록 낮은 신용도와 기존의 대출을 안고 있을 가능성이 크기 때문에 금융권의 월세 자금 대출을 얻기는 사실상 불가능하다. 금리구조도 오히려 여유 있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다. 이러한 금융구조 속에서 서민들은 20∼30%가 넘는 고금리로 돈을 빌려 월세를 조달하고 있다. 서민에게 불리하고, 서민을 배려한 금융상품이 존재하지 않는 한 금융구조 아래에서는 전세에서 월세로의 주택시장의 변화가 서민들에게 주거비 부담의 증가, 고리대금의존도의 증가 등으로 이어져 빈곤화의 메커니즘으로 작용하여 서민의 살림살이를 어렵게 할 뿐이다.

 

따라서 정부는 공적인 성격의 국민주택 기금을 수익공유형 모기지나 전세 대출에만 쏟아부을 것이 아니라 서민의 낮은 신용도를 보완할 수 있는 대출 이자율 연 1% 수준의 월세 대출 지원 상품에도 활용할 방안을 마련해야 할 것이다. 이러한 정책 틀 속에서 구상 단계에 있는 저소득 임차인에 대한 임대료 보조제 즉, ‘하우징 바우처(housing voucher)’제를 정착시켜 가면서 월세거주 서민들의 형편에 적합한 정책을 종합적으로 정비해야 할 것이다.