주택 매매시 필수 절세기법!!!

주택을 사고 팔 때 반드시 세금과 맞닥뜨려야 한다. 주택관련 세금 중에서 취득세, 등록세 그리고 양도세는 실거래가로 과세돼 세금이 일단 발생하면 액수가 만만찮아 머리가 지끈거리기 일쑤다. 현명한 사람이라면 합법적인 절세법을 찾으려는 노력을 기울이게 마련. 주택을 사거나 혹은 팔고자 하는 이들을 위한 절세법에 대해 알아보자.

<취득 단계에서 세금 줄이기>

무리해서 큰 집을 사지 마라.

세금은 주택가격과 비례한다. 따라서 자신의 능력에 비해 무리한 주택을 매입하지 않는 것이 불필요한 세금을 줄이는 방법이다. 무주택자가 전용면적 18평 이하의 신규주택을 1채 구입한 경우는 취득세와 등록세를 50~100%까지 감면받을 수 있다.

수용당하면 1년 내에 대체주택을 취득하라.
재개발 등 공공사업으로 인해 1주택자의 주택이 수용 당하였다면 마지막 보상일로부터 1년 내에 대체주택을 취득할 경우 취득세와 등록세의 비과세가 적용된다. 

다운계약서 제안 절대로 받아들이지 마라.
매도자는 양도세를 줄이기 위해, 매수자는 취-등록세를 줄이려 계약서에 거래가격을 낮춰 적는 다운계약서라는 것이 있다. 이런 허위 계약서가 발각되면 취득세의 3배한도 내에서 과태료를 부과 받는다. 게다가 이것이 취득금액이 되어 향후 1주택자의 비과세 요건을 없앤다면 가공의 이익 분만큼 손실을 입을 우려가 있다는 것을 주의하자.

자금출처 조사에 대한 대비를 하라.
재산을 취득할 능력이 없는 사람이 부동산을 취득한 것으로 판단되면 취득자금에 대한 출처조사를 받는다. 취득금액의 80%(10억원이 넘으면 취득금액에서 2억원을 차감한 금액)를 대출금, 전세보증금, 5년간의 연봉소득 등으로 입증해야 한다. 만일 입증하지 못하면 증여세를 부과 받는다.

<매도단계에서 세금 줄이기>

1주택자는 비과세와 장기보유 특별공제 제도를 이용하라.
1주택자는 3년 동안 보유하면 양도세가 비과세 된다. 그러나 서울. 과천 및 5대 신도시에 소재한 주택은 3년 보유, 2년 실거주 요건을 충족시켜야 한다. 비과세 요건에 맞지 않는다면 양도차익에 따라 9~36%의 일반세율을 적용받는다. 이때 비과세 여건을 채우더라도 고가주택은 6억원을 초과하는 부분에 대해 양도소득세를 내야 한다. 한편 공공사업용으로 수용될 경우, 세대전원이 국외로 이주할 경우, 전근으로 세대원 전원이 다른 도시로 이주를 할 때 등의 불가피한 사정이 발생하면 3년 보유 원칙에서 제외된다.

또 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 3~5년 보유 시 10%, 5~10년 15%, 10년~15년 30%, 15년 이상은 45%를 감면받을 수 있다. 따라서 사전에 보유 기간을 확인한 후 매도하라.

성실신고납부를 이용하라.

어차피 납부해야 하므로 이왕이면 기간 내 성실신고납부를 하여 세액의 10%를 할인받자. 부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하면 된다. 4월에 양도한 경우 예정신고기한은 6월 30일이다.

다주택자는 낮은 가격의 주택부터 처분하라.

2주택자는 양도소득세율이 50%, 3주택의 경우는 60%의 세율이 적용된다. 따라서 주택을 양도할 경우 주택가액이 낮은 것부터 처분하는 방법이 양도세를 줄이는 기본 원칙 중 하나다.

세대분리를 활용하라.
양도세는 세대단위로 과세되므로 성년인 자녀들을 세대분리 시켜 증여하는 방법을 활용할 수 있다. 이를 통해 1주택자가 되면 세금을 줄일 수 있다. 다만 증여세, 등록세, 취득세, 등기비용 등을 부담해야 하는 만큼 사전에 득실을 충분히 검토하라.

필요경비를 확실하게 입증하라.
필요경비를 얼마나 잘 입증하느냐에 따라 수 백 만원을 절감할 수도 있다. 취득세와 등록세 납부 영수증(분실 시 구청 등에서 확인서 발급), 국민주택채권 매각 영수증, 새시설치비, 거실과 발코니 확장 공사 등 자본지출 성격의 인테리어 공사비용과 법무사 수수료 등이 필요경비에 포함된다. 만일 중개수수료를 규정보다 높게 지급하였다면 그 초과분을 포함시킬 수 있다. 물론 증빙자료인 영수증에 사업자등록번호 등 상대방의 인적사항을 알 수 있는 내용이 포함되어 있어야 가능하다.

쓸모없는 주택은 용도변경을 고려하라.

만약 2주택자가 보유한 주택 중 하나가 20년 이상 되어 노후도가 심한 등 쓸모없는 주택이 라면 철거하여 ‘대지’로 만들어 매도하자. 그리하면 양도세 중과를 피할 수 있다. 이외에도 용도를 변경하여 창고, 상가 등의 사업용 부동산으로 활용하면 주택으로 간주되지 않아 1주택자의 혜택을 누릴 수 있다.

같은 해에 2건 이상 주택 양도를 가급적 피하라.
소득세는 1년을 기준으로 발생한 소득을 합산하여 정산하는 것이 원칙이므로 2건 이상의 주택 양도거래를 하는 경우에는 해를 달리 하자. 자칫 누진세율을 적용받아 필요 이상으로 과세 금액을 늘리지 않기 위해서이다.

2주택 중과 예외 규정을 숙지하라.

2주택자라고 해서 모두 양도세가 중과되는 것이 아니다. 수도권 및 광역시 이외의 지역에 소재하는 기준시가 3억원 이하 주택은 중과세 주택수에 계산되지 않으므로 매도할 경우 일반과세만 부담하면 된다. 예를 들어 서울에 1채, 경남 하동에 1채(공시가격 2억원)를 가진 2주택자가 하동에 소재한 주택을 매도할 경우 양도세중과 대상이 아니다. 서울 및 수도권 지역에서는 기준시가 1억원 미만의 주택에 한해서는 2주택자도 일반과세 된다. 다만 재개발·재건축 대상일 경우는 제외다.

이외에도 조세제한특례법에 의한 양도소득세 감면대상주택, 장기임대 사업용 주택, 상속으로 2주택자가 된 뒤 비상속 주택을 먼저 매도하는 경우, 1주택 비과세 요건을 충족하는 상태에서 이사나 결혼 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 등도 제외된다. 따라서 2주택자라도 중과제외 주택이 포함되어 있다면 제외 주택부터 먼저 양도할 경우, 절세가 가능해진다.

억울한 세금이 부과되면 구제받으려 노력하라.

관할 세무서장을 대상으로 이의신청한 후 국세청장을 대상으로 하는 심사청구나 국세심판원장을 대상으로 하는 심판청구 중 하나를 선택할 수 있다. 통상 이의신청을 한 후 처분통지를 받은 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다.