부동산거래시, 꼭! 확인해야 하는것들...

부동산거래시, 꼭! 확인해야하는 것들...

 

 

 

 

부동산은 이동이 어렵고, 가격이 비싸며, 거래 과정이 복잡하고, 전문지식을 필요로 하기 때문에 일반상품의 거래와는 많은 차이가 있다. 부동산을 거래할 때 일반상품처럼 쉽게 접근했다가는 큰 피해를 볼 수 있기 때문에 모든 정보를 반드시 확인하고, 검증하는 습관을 길러야 한다.

주변의 지인이나 전문가의 말만 믿고 확인 없이 계약을 했다가 큰 손해를 보고 소송까지 벌어지는 일이 생길 수 있다. 따라서 부동산 거래를 할 경우에는 반드시 자기 책임 하에 확인과 검증 작업을 거쳐야 한다.

부동산 거래에서 확인과 검증 과정을 거쳐야 하는 것은 사적인 정보뿐만 아니라 공적인 정보도 마찬가지 이다. 특히 신뢰도가 높은 정부의 공적 정보는 정치적 상황과 사회변수 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 한다.

정부의 부동산 정책도 국회의 입법화 여부를 확인해야

정부의 부동산 정책도 발표내용이 모두 추진될 것으로 오해하지 말고 입법화 여부를 확인해야 한다. 정부가 발표한 부동산 정책은 입법부인 국회의 의결을 거쳐야 효력이 발생하는 경우가 많다. 따라서 정부가 정책을 발표했다고 해서 전부 다 실행될 것으로 착각해서는 아니 된다.

대표적인 사례가 최근 국회에서 표류되고 있는 취득세 영구인하이다. 정부는 지난 8․28대책의 일환으로 취득세를 6억이하 1%, 6억~9억 2%, 9억이상 3%로 영구인하 하겠다고 발표하였다. 그러나 3개월째 국회에서 입법 표류 중이다. 그나마 취득세 영구인하의 경우 여야 간 입장 차이가 적어 머지않아 입법화가 추진될 것으로 예상되지만 그렇지 않은 경우도 많다.

과거 이명박 정부 때부터 단골메뉴로 발표되었던 다주택자 양도세 중과폐지, 분양가 상한제 폐지라든지, 지난 4.1대책 때 발표된 리모델링 수직증측 허용 같은 정책은 여야 간 입장 차이로 위원회에 상정조차 못하고 있다.

결론적으로 정부에서 발표한 부동산 정책은 발표시점에서 판단하지 말고, 여야 간의 입장 차이, 정치적 상황, 사회적 변수들을 등을 고려하여 거래 시기를 결정해야 한다. 가장 확실한 방법은 국회에서 입법화가 이루어 진 후에 행위를 하는 것이 안전하다.

공공기관의 개발계획도 실현 가능성과 착공 여부를 검증해야

공공기관의 개발계획도 실현 가능성이 있는지를 확인하고, 검증해야 한다. 우리나라에서 도시개발과 관련된 대표적인 공공기관은 LH공사 이다. 이 LH공사는 공공성을 바탕으로 국내 각 지역에서 수많은 개발사업을 추진해 오고 있다.

그러나 LH공사가 우리나라를 대표하는 공공기관으로서 그 책임과 역할을 제대로 수행하고 있는지에 대해 의문이 제기되고 있다. 신도시 건설 또는 택지개발을 하면서 토지를 팔아먹고, 국민들에게 필요한 교통과 편의시설 등 기본 인프라를 제때 공급해 주지 않아 원성을 사는 문제들이 다반사로 일어나고 있다.

대표적인 사례가 사기분양 논란에 휩싸여 있는 영종신도시와 청라신도시 이다. 2000년도 후반 LH공사는 청라신도시와 영종신도시를 연결하는 제3연륙교를 2014년까지 건설한다고 약속해 놓고 아직까지 착공도 못하고 있다. 뿐만 아니라 7호선을 청라신도시까지 연장하겠다고 약속 해 놓고도 이를 지키기 못하고 있다.

공공기관에서 계획한 도로, 지하철, 편의시설 등의 건설계획은 전부 믿지 말고, 실현 가능성을 확인 하여야 한다. 계획이 되어있더라도 예산확보가 안되거나 수익성 부족문제 등으로 사업이 지연되거나 백지화되는 경우가 많다.

가장 안전한 방법은 계획대로 공사가 착공이 되었는지, 또는 어느 정도 공사가 진척되고 있는지, 그리고 완공 예정일은 언제인지 등을 확인하고 구입 여부를 판단하는 것이 좋다.

분양광고는 내용을 꼼꼼히 체크하고, 직접 현장에 가서 확인해야

분양광고는 내용을 꼼꼼히 체크하고, 직접 현장에 가서 확인해야 한다. 각종 분양광고는 소비자들의 시선을 끌기 위해 다소 과장되게 홍보하는 경우가 많다.

예를 들어 역세권 5분 거리라는 문구가 있으면 반드시 현장에 가서 광고내용이 사실인지를 검증해 봐야 한다. 역세권에 대한 정의는 명확하지 않지만 일반적으로 도보로 5분 이내의 거리를 말한다. 홍보물에 5분 거리의 역세권이라고 해서 직접 가서 확인해 보면 도보로 10분 이상 걸리는 경우도 있고, 심지어 차량으로 5분 걸리는 곳도 있다.

따라서 도보로 5분 거리인지, 차량으로 5분 거리인지를 명확히 하고, 현장에 가서 도보로 얼마나 걸리는지를 직접 걸어 보면서 확인해 봐야 한다. 더불어 현장에 가서는 역세권 내용만 확인하지 말고, 주위에 혐오시설은 없는지, 주변 환경은 괜찮은지, 편의시설은 제대로 갖추어져 있는지 등을 확인하는 자세가 필요하다.

각종 공적서류를 확인하고, 전문가를 활용하더라도 직접 검증해야

경매를 받거나 급매물을 구입할 경우에는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 각종 공적서류를 발급받아 확인하고, 모르는 분야는 비용을 들여서라도 전문가를 활용해야 한다.

경매물건의 경우 대부분 대출금 또는 개인채무 등을 갚지 않아 경매절차가 진행되는 경우가 많다. 이 경우 각종 채권채무 관계가 복잡하게 얽혀있고, 세입자의 임차보증금 문제뿐만 아니라 명도문제까지 고려해야 하기 때문에 전문적인 지식이 없으면 큰 손해를 볼 수 있다.

따라서 등기부등본에 나와 있는 권리관계를 꼼꼼히 따져 보고, 반드시 전문가의 자문을 받아야 한다. 주의해야 할 점은 전문가의 자문도 모두 다 믿기 보다는 본인의 관점에서 현장에 직접 가서 확인해야 한다.

전문가의 자문내용이 나와 견해가 다를 수 있고, 감정평가서에 나와 있는 사진과 실제 모습이 다를 수 있다. 또한 급매물을 구입할 경우에도 공인중개사의 말을 전적으로 믿기보다는 현장에 가서 확인 하고, 관공서를 방문하여 각종 규제 여부를 확인해 보는 노력이 필요하다.

부동산 규제, 인허가 등은 관공서를 방문하여 확인해야

각종 부동산 규제, 인허가 등은 직접 관공서를 방문하여 확인해야 한다. 부동산을 구입할 경우 공인중개사의 말을 듣고 의사결정을 하는 경우가 많다. 그러나 공인중개사의 말이 사실일수도 있고, 아닐 수도 있으므로 반드시 체크를 해 봐야 한다.

부동산은 관련 법규가 수시로 바뀌고, 시장이 단기간에 급변하는 유동성이 큰 분야이다. 따라서 공인중개사도 사람이기 때문에 단기간의 변동사항을 놓치는 경우가 있을 수 있기 때문에 구입자가 반드시 체크해야 봐야 한다.

그리고 각종 정부의 개발계획도 정치적, 경제적, 사회적 상황에 따라 수시로 변할 수 있기 때문에 의심이 되는 부분은 국토교통부, 기획재정부, 안전행정부 등 관련 중앙 정부기관에 확인 해 봐야 한다.

또한 자치단체마다 각종 조례가 만들어 져 있기 때문에 건축과, 도시계획과 등 자치단체의 해당부서에 찾아가 규제사항 여부를 체크하고, 인허가 등이 가능한지 등을 반드시 확인해 봐야 한다.

 

부동산 정보의 확인 및 검증 방법

 

구분	주의점	확인 및 검증 방법
정부의  부동산 정책	정부의 발표 내용이 입법화 과정에서 바뀔 수 있음	여야 간 입장차이, 정치상황 등을 고려하고, 국회에서 법안 통과 여부 확인
공공기관의  개발계획	예산확보, 수익성 부족 등으로 연기되거나 백지화 될 수 있음	착공 여부, 공사의 진척도, 완공 예정일 등 확인
분양광고	소비자의 시선을 끌기 위해 과장광고를 할 수 있음	직접 현장을 방문하여 확인 및 검증
공적서류 및  전문가 자문	공적서류에 나타나지 않는 것이 있고, 전문가 말이 틀릴 수도 있음	공적서류를 세밀하게 검토하고, 전문가의 자문내용을 크로스 체크
부동산 규제  및 인허가	관련 법규가 서로 상충 될 수 있음	해당 정부부서 및 자치단체에 문의 및 확인

부동산의 거래와 정보는 현장 확인이 가장 중요하다. 첨단 기술의 발달로 현장에 가지 않고도 부동산의 모습을 생생하게 볼 수 있는 시대이다. 그러나 인간의 눈만큼 입체감이나 공간감을 사실적으로 전달해 주지는 못한다.

또한 전문가의 표현력이 아무리 사실적이고, 정밀하더라도 현장에 가서 보면 내가 듣고 상상했던 것과는 다른 모습이 펼쳐져 있어 실망할 때가 많다. 따라서 부동산은 현장에 가서 직접보고, 묻고 이를 근거로 종합적 판단을 해서 의사결정을 하고, 행위를 하는 것이 피해를 최소화 할 수 있는 방법이다.

부동산에 대한 현장 확인과 검증 작업은 부동산 주변의 여러 장애요인을 직접 볼 수 있고, 해당 부동산의 장단점을 직접 판단할 수 있다는 점에서 반드시 필요한 과정이다.

글 최현일

열린사이버대학에서 부동산학을 강의하고 있습니다

발행 2013년 11월 18일