법령상 주택의 정의와 세법상 주택의 의미..

1. 법령상 주택의 정의와 세법상 주택의 의미는?

 

 

 

 

주택에 대한 각종 법령의 규정을 보면 아래와 같이 구조적인 측면에서 정의하고 있다.
먼저 주택법에서 정해 놓은 주택이란 “가구의 세대원이 장기간 독립된 주택생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지”를 말한다. 이것은 한 가구가 살 수 있도록 지은 집으로 영구적인 건축물이어야 하고, 한 개 이상의 방과 부엌이 있어야 하며, 독립된 출입구가 있어야 하고, 관습상 소유 또는 매매의 단위가 되는 건축물이다.
주택은 한 가구가 사는 단독주택과 여러 가구가 사는 공동주택으로 구분하는데, 공동주택에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 있다.

또한 지방세법에서 주택의 정의는 “주거용으로만 사용할 수 있도록 건축된 건물로서 주거를 위하여 쓰고 있는 건물”이다. 주택법과 다른 것은 주거용으로만 사용해야 주택이라고 정의하고 있다는 점이다.

이와 달리 세금을 부과하는 측면에서의 주택에 대한 정의는 구조적인 개념이 아니고 사실상 사용용도에 따라서 판단한다. 즉 사무실이라고 해도 귀퉁이에 방을 하나 만들어서 사람이 상시로 거주한다면 주거용으로 사용하므로 주택으로 보는 것이다. 반대로 아파트인데 각 방을 사무실로 꾸며서 낮에는 업무용공간으로 사용하고 밤에는 공실로 사용한다면 이는 소득세법의 실질과세 원칙에 의거 주택이 아닌 사무실로 본다.

주택이냐 사무실이냐가 왜 이렇게 중요할까? 그 이유는 세금 중에서도 제일 무섭다는 양도소득세가 주택 1채에 대해서 만큼은 정책적인 차원에서 비과세를 해주고 있는 반면에 다주택자에 대해서는 중과제도라는 제도를 만들어 중과주택을 2개이상 보유하다 팔면(2013년 현재는 일시적으로 유예되어 있지만) 양도세가 중과되어 50~60%의 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다. 따라서 보유하고 있는 건물이 주택이냐 아니냐의 문제는 본질적으로는 아주 중요한 세금 문제인 것이다. 대표적인 것이 오피스텔로 건축물대장에는 업무용시설로 되어 있어 건축법상 사무실이 분명함에도 불구하고 원룸, 투룸 등의 주거용으로 임대를 주고 있는 것이 현실이다.
이런 경우 과세관청인 국세청에서는 이를 어떻게 판단할 것인가를 미리 알아볼 필요가 있다.

※ 오피스텔은 주택인가 사무실인가?
세법에서는 오피스텔의 구분을 사실상의 용도에 의해 결정하는데, 실질적으로 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 보며, 업무용으로 사용하고 있다면 사무실로 본다.
주거용으로 사용하였는지의 여부는 주민등록 전출입이나 공과금, 신문구독료 납부 및 거래은행 등 종합적으로 고려하여 거주여부를 판단하는데, 주거용과 업무용의 구분에 따라서 세금문제는 상당히 큰 차이가 있다.
① 주거용으로 사용하는 오피스텔은 본인의 소유 주택 수에 포함되며, 1채를 2년이상 보유하다 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
주거용 오피스텔로 임대한 경우에는 이에 대해서 부가가차세가 과세되지 않는 반면, 건축비에 대한 부가가치세 매입세액을 환급 받을 수가 없다. 임대소득에 대해서는 소득세 납세의무가 발생한다.
② 업무용으로 사용하는 오피스텔은 부가가치세 매입세액의 환급이 가능하고, 주택의 수에서도 제외된다. 그리고 오피스텔 임대료에 대해서는 부가가치세와 소득세 납세의무가 발생하게 된다.

2. 1세대 1주택 양도세 비과세 제도의 연혁

주택에 대한 양도세 비과세규정은 크게 두가지 조건을 충족하면 되는데, 첫째는 주택 수이고 둘째는 보유 및 거주 기간이다. 주택 수는 1세대 1주택이라 해서 가족이 보유하고 있는 주택 중 단 한 채의 주택에 대해서만 비과세를 해준다는 의미이다. 즉 여러 채를 가지고 있다고 해도 순서대로 팔면 제일 마지막에 파는 1채의 주택은 비과세를 해준다는 의미로 이해하면 된다. 반면에 주택을 취득해서 수 개월만에 바로 팔아서 이익을 챙기고, 또 다른 집을 사서 팔고 하는 주택의 단기매매나 다주택 보유자의 거래에 대해서는 비과세 혜택은 커녕 오히려 세금을 50%, 40%로 세금을 과세한다.

시행기간	보유기간	거주기간
2000. 1. 1.~ 2003. 9.30	3년 이상	×
2003.10. 1.~ 2003.12.31	3년 이상	1년 이상
2004. 1. 1.~ 2011. 6 .2	3년 이상	2년 이상
2011. 6. 3.~ 2012. 6.28	3년 이상	×
2012. 6.29.~ 2013년현재	2년 이상	×

그래서 예전부터 정권이 바뀌면 주택의 보유기간 등 비과세가 되는 조건을 수시로 개정해왔는데, 부동산 경기가 불황이다 싶으면 조건을 완화하여 거래를 부추기는 경향이 있고 호황이다 싶으면 거주기간 등을 추가하여 거래를 동결시키도록 하려는 정책적인 수단으로 사용되어져 왔다. (거주기간 적용 지역 : 서울, 과천, 5대신도시)

단, 상기조건을 충족해도 비과세라는 정책적인 배려에서 인정하지 않는 주택이 있는데 일명 호화주택, 고급주택, 고가주택이라 불리우는 것들이다.
이런 주택은 비록 1주택으로 비과세 조건을 갖췄다고 해도 세제감면이나 혜택을 안주고 있는데, 이런 호화주택에 대한 세금제도는 중세시대에 유럽에서부터 시작된 것으로 보여진다.

※ '창문세(Window Tax)’
17세기 영국 피트내각의 부자세 중 귀족들의 호화주택에 대한 세금시초는 ‘난로세'가 아닌가 싶다. 영국의 초대 총리인 월폴(Robert Walpole)에 의해 제정된 것으로 귀족들의 저택에 설치되어 있던 벽난로에 대해 세금을 매겼다고 하는데, 집집마다 찾아다니며 벽난로를 확인하여야 하는 불편함 때문에 곧 폐지되었다고 한다.
그리고 역사상 가장 황당한 세금이라는 오명을 갖게 된 '창문세(Window Tax)'가 도입되었는데, 난로세 폐지 후 도입된 귀족들의 고급주택에 대한 세금으로, 부자들이 사는 집에는 창문이 더 많이 달려있을 것이라는 전제로 창문의 개수에 따라 세금을 부과하였다고 한다.
6개 이하의 창문에 대해서는 세금 면제, 7~9개의 창문에는 2실링, 10~19개는 4실링, 그 이상에 대해는 8실링을 부과하여 결국 대부분의 국민들이 창문세를 내야 하는 결과가 되어, 국민들은 세금을 면하기 위해 '창문'을 없애기 시작했고, 아예 창문이 없는 건물도 생겨나는가 하면, 창문을 진흙으로 막아버리는 일들도 생겨났다고 한다. 현재에도 창문을 막아놓은 건물들이 아직도 영국 곳곳에 남아 있다고 한다. 이러한 창문세가 현재의 고가주택 등에 과세하는 세금의 시초가 아닌가 싶다.

3. 강남 타워펠리스의 고급주택여부에 대한 길고 긴 싸움.

세법에서 말하는 호화주택의 정의는 원래 2002년까지는 고급주택이라는 용어로 면적기준+가액기준+시설기준을 종합해서 판단하다가 2008년부터는 가액기준 하나로 판단하는데, 이를 고가주택이라고 한다.
이번 박근혜 정부에서 발표한 4/1대책 중 5년 이내 양도 시 양도세 100% 감면이라는 제도가 있는데 사실 이 정책은 IMF시절 미분양신축주택 활성화 방안으로 이미 시행했던 조세특례제한법 상 감면제도이다.
이 신축아파트감면의 조건은 조세특례제한법 제99조를 보면 아파트를 최초로 분양 받은 사람에 한해서만 감면해준다는 것이 요지인데, 이마저도 고급주택이 아닌 경우에만 감면을 적용한다고 되어있다. 즉 고급주택의 여부에 따라 양도세 감면 여부도 결정되는 것이다.

타워펠리스로 예를 들면 분양 당시 68평형일 경우는 전용면적 164.95㎡(49.8평) + 공용면적 65.73㎡이고 2013년 현재 매매가는 대략 20억원 정도 된다.
세금만 약 3억원 ~ 5억원 정도 선이니, 최초 분양자들에게는 고급주택의 해당 여부가 심각한 문제가 되고 있다.

종 류	〈고 급 주 택〉 2002.1.1.∼9.30.양도분	〈고 급 주 택〉 2002.10.1.∼12.31.양도분	〈고가주택〉 2003.1.1. ~	〈고가주택〉 2008.10.7.~
단 독 주 택	1. 실지 양도가액이 6억원을 초과하면서 주택의 기준시가가 4천만원 이상이고 건물 연면적이 80평 이상인 단독주택		실지양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는주택	실지양도가액의 합계액이 9억원을 초과하는주택
	2. 실지 양도가액이 6억원을 초과하면서 주택의 기준시가가 4천만원 이상이고 부수토지면적이 150평 이상인 단독주택
공 동 주 택	실지양도가액이 6억원을 초과하고 전용면적 50평 이상인 공동주택	실지양도가액이 6억원을 초과하고 전용면적 45평 이상인 공동주택
시 설 기 준	엘리베이터, 에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장 중 1개 이상 시설이 설치된 주택

그러면 고급주택의 판단은 어떻게 할까? 정답은 ①번과 같이 판단한다.
① 타워펠리스 계약일인 1999.06.28. 시점으로 판단 ⇒ 전용 165.29㎡(50평) 이상이면 고급주택
② 타워펠리스 준공일인 2002.10.23. 시점으로 판단 ⇒ 전용 148.76㎡(45평) 이상이면 고급주택
③ 타워펠리스 양도일인 2013.06.10. 시점으로 판단 ⇒ 양도실가 9억원 이상이면 고가주택

입주자의 주장은 매매계약금 납부시점 면적이 전용 50평(165.29㎡)에 미달하므로 고급주택이 아니므로 양도세를 감면해 줘야 한다는 주장인 반면 과세관청인 국세청에서는 타워펠리스의 경우 커튼월공법으로 건축된 아파트로 공용인 발코니 면적을 전용면적에 추가하여 판단해야 하므로 고급주택 기준인 50평을 초과해서 양도세 감면대상이 아니라는 논리를 주장하였다. 2009년도까지 법원에서 소송을 진행하면서 승소와 패소를 반복하다가 결국 2010년도에 대법원에서 납세자인 입주자의 손을 들어줌으로써 길고 긴 고급주택 논쟁이 마무리 되었다.

※고가주택에 대한 궁금점
Q1. 본인과 배우자가 공동소유인 아파트의 가격이 실거래가로 18억원 됩니다. 양도소득세 신고는 부부가 각각 하는 걸로 알고 있습니다. 그러면 아파트 가격도 각각의 지분으로 나누어 보면 9억원이 되지 않는데 그래도 고가주택으로 보는지요?
A1. 양도 당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 판정은 1주택 전체로 판단 합니다. 배우자와 지분을 공동으로 하더라도 주택의 양도실거래가액이 18억원으로 9억원을 초과하므로 고가주택에 해당합니다.

Q2. 고가주택의 양도세 계산시 9억원 초과부분에 대한 양도세만 내더군요.
그런데 1세대1주택 비과세 요건이 충족된 경우와 그렇지 않은 경우의 차이가 뭔지 모르겠습니다.
A2. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 경우에는 양도 실거래가액이 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 과세하지만 비과세 요건을 갖추지 못한 경우 전체 양도소득에 대하여 양도소득세를 부담하는 것입니다.

Q3. 주택부분이 상가보다 큰 겸용주택으로 양도실거래가 10억원 중 주택의 실지양도가액은 6억원이고 1층 점포부분의 양도가액이 4억원입니다. 고가주택에 해당됩니까?
A3. 주택부분이 상가보다 커 전체를 주택으로 보는 겸용주택의 경우 전체 양도실거래가액이 9억원을 초과하게 되면 고가주택에 해당하므로 상가부분도 실지거래가액으로 양도소득세를 계산해야 합니다.

4. 고가(고급)주택에 대한 세부담과 제언

하나, 1세대1주택이라 하더라도 9억원 초과분에 대한 양도소득세를 신고 및 납부해야 한다.
둘, 주택임대에 대한 소득세 과세 시 고가주택은 1주택임에도 불구하고 과세대상이다.
셋, 주택 취득 시 일반적인 경우 취득세를 50% 감면받으나 고가주택은 제외된다.
넷, 사업자로 고가주택을 보유하다 매도하면 건물분 부가가치세를 추가로 납부해야 한다.
다섯, 재산세 등 지방세부과시 호화주택이라고 하여 세율이 중과되어 과세된다.
여섯, 종합부동산세 과세 기준금액을 초과했다고 해서 세율 등이 중과된다.

위와 같은 경우 외에도 여러 가지 추가로 세부담이 발생하는데, 물론 국민주택이 아니기 때문에 비과세나 감면대상은 안되고, 부자세라는 측면에서 중과한다는 정책적인 의미가 잘못되었다는 것은 아니다.
당연히 조세의 누진적인 효과를 보기 위해서라도 소득과 재산이 많은 납세자에게는 많은 세금을, 반대로 소득과 재산이 없는 사람은 적게 과세하는 것이 정당하나, 문제는 고가주택의 판단기준이 2008년 개정한 이후 5년여가 경과하는 동안 국내의 주택경기나 보유주택의 자산가치는 엄청난 변화가 있음에도 불구하고 지금까지 그대로 9억 기준을 고수하고 있다는 것이다.
현 부동산시장의 전세대란이니, 거래절벽이니 하는 문제도 고가주택에 대한 여러 가지 제재 때문에 매입을 꺼려하는 점도 일조를 하고 있다 생각한다.

2008년당시에도 심도 있는 부동산시장의 분석을 통해서 개정된 것이라기 보다는, 정권이 새로 바뀌면서 6억원 금액 기준이 9억원으로 개정된 것이 아닌가 싶다.

지금이라도 고가주택에 대한 가액기준이나 각종 세법에서 규정해놓은 제한적인 규정들을 현 주택경기의 상황에 맞게 진단하여 필요하다면 탄력적으로 운용하는 것이 좋다 생각된다.

글 전성규

㈜지산세법연구소 소장, 국세청 세무공무원 재직, 양도세 자동 계산 S/W 개발

현재 ‘부동산 세무백과 절세전략‘ 온.오프라인 강좌 진행

저서 『2013 부동산 세무백과』, 『2012년 부동산 매매세무백과』, 『2011 STC 재개발.재건축 양도소득세』 외 다수

 

발행 2013년 11월 18일