집값바닥론이 맞는가? 지금이 집을 살때인가.....?

집값 바닥론이 맞는가? 지금이 집을 살 때인가?

성결대 지역사회과학 | 2013.10.30 00:00

 

최근 ‘집값 바닥론’이 대두되었다. 그렇다면 앞으로 집값은 어떻게 변하는가? 지금이 바닥이라면, 앞으로는 당연히 오를 것이다. 이 경우 주택구매를 결정하는 것은 어려운 일이 아니다. 하지만 현재의 상황을 보다 면밀히 검토할 필요가 있다.

 

1. 전망의 정확성

 

여기서 잠시 현재의 집값이 정말 바닥인가? 를 생각해 보자. 집값 바닥이라는 명칭에 너무 현혹되지 않기를 조언한다. 우선 주간 실제 지수를 보자. 주간 실제 지수는 실제 거래와의 시차로 인하여 실제 거래를 제대로 반영하지 못하기 때문에, 결국 전문 조사자의 판단이 개입될 수밖에 없다. 또 집값을 산정하는 기준도 〈표 1〉처럼 기관마다 다르다. 부동산114는 시가 총액을 반영한 ‘종합주가지수 방식’을 사용하고, 국민은행은 가격을 배제한 ‘단순평균 방식’을 사용하고, 한국감정원은 ‘기하평균 방식’을 사용한다.

 

 

 

더구나 지금의 집값이 바닥이라고 하더라도, 집값 상승기대가 낮기 때문에 주택구매는 크게 늘지 않는다. 시간을 거슬러 올라가 현재 집값이 바닥을 칠 것이라는 것을 정확히 전망한 누군가 있었는가? 부터 생각해 보자. 집값 바닥론도 사후적 해석의 성격이 강하다. 분명한 것은 집값 바닥론에 대한 의견도 일치하지 않는다.

 

어쨌든 중요한 것은 언제 얼마만큼 오를 것인가? 이다. 언론과 매체에서 제시되는 의견을 종합해 보면, 2014년에 반등세가 있을 것이라는 정도이다. 매주 발표되는 주간 실제 지수도 정확하지 않은데, 이정도 전망에만 의존해서는 안 된다. 가까운 장래에 집을 살 계획이 있다면, 그것도 실수요형 주택구입이라면, 올해 안에 사라는 정도의 조언 정도나 가능하지 않을까 싶다.

 

 

2. 수요와 공급의 부정확

 

주택은 한국인에게 가장 중요한 재화(goods)이다. 한국인의 자산의 평균 80%가 부동산이라고 한다. 재화의 가격은 시장에서 수요와 공급에 의하여 결정된다. 그런데 주택에 대한 공급은 어느 정도 알 수 있으나, 솔직히 수요는 정확히 알 수 없다. 수요와 공급을 정확히 예측할 수 없으니, 가격도 예측하기 어렵다. 구조적으로 주택의 가격을 예측하기 어려운 것이다. 집의 가격을 예측하기 어려운 구조적 상황에서 등장한 ‘집값 바닥론’이다.

 

어쨌든 일부에서는 ‘집값 바닥론’이 등장했다. 집값이 바닥을 쳤다면 더 이상 집값이 떨어지지 않는다는 이야기 아닌가? 그렇다면 집을 구입하는 것을 결정하는 쉬워 보인다. 그러나 국민들은 집을 구매하는 것을 쉽게 결정하지 못한다. 주택 거래 건수는 2006년 108만 건에서 2007년 86만 건으로 떨어진 뒤 이후 현재까지 100만 건을 넘지 못하고 있다. 국토교통부에 의하면, 2013년 1월에는 전‧월세 중 월세 비중이 40%를 넘어섰다. 이렇게 망설이는 구매자들이 언제 실제로 주택구매에 나설지는 정확히 알 수 없다.

 

 

 

3. 전세금 상승세 장기화 여부

반면, 〈표 3〉을 보면, 평균 매매가격은 떨어지는데, 오히려 평균 전세금은 오르고 있다. 전세금이 오르는 이유는 당연히 전세 수요가 전세 공급을 초과하기 때문이다. 현재까지도 서울 아파트의 평균 매매가격은 계속 떨어지고 있다. 부동산114에 따르면, 2008년 이후 집값 하락으로 인해 증발한 수도권 아파트 시가총액만 91조 원에 달한다. 서울시의 1년 예산이 약 22조 원이고, 경기도의 1년 예산이 약 15조 원임을 고려할 때, 커다란 금액이다.

 

 

그럼에도 위의  〈표 2〉에서 나타나듯이 주택의 수요자들은 아직도 망설이고 있는 것이다. 그러다 보니 〈표 4〉처럼 집값 바닥론 속에서도 오히려 전세금 상승세가 장기화될 수도 있다. 현재 ‘매매 대비 전세가’의 비율은 평균 60%를 조금 넘지 않을까 싶다. 현재의 전세가가 높은 것은 사실이지만, 그렇다고 전세수요를 구매로 전환시킬 만큼 높지 않은 것도 사실이다. 이 ‘매매 대비 전세가’ 비율이 80% 정도를 넘어서야, 전세수요의 다수가 매매로 전환되지 않을까 싶다.

 

 

 

4. 주택가격 상승

 

2013년 3월 13일 연합뉴스에 의하면, 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 미국은 31.5%, 일본은 40.9%, 영국은 50.1%이고, 한국은 75.1%이다. 우리의 부동산 사랑은 좀 유별나다. 그런데 영어로도 동산을 assets(또는 estate)라고 하는 반면, 부동산은 앞에 real을 붙여서 real assets(또는 real estate)라고 한다. 앞에 real이라는 단어가 붙는다. 부동산이 동산보다 안정적이라는 뜻이 아닐까 싶다.

 

그렇다면 한국에서 부동산이 이전처럼 안정적인 자산인가? 지금 시점에서 주택을 구입하면, 앞으로 얼마나 가격이 오를까? 경제가 살아나야 부동산 시장도 살아난다. 그런데 지금은 부동산 시장의 침체가, 오히려 경제에도 부정적인 영향을 미치고 있는 상황이다. 내년 경제성장률 3.9%의 달성도 쉽지 않다.

 

한때 ①서울 강남, ②서울 서초, ③서울 송파, ④서울 양천구 목동, ⑤성남시 분당구, ⑥안양시 동안구 평촌동, ⑦용인시는 집값이 급등하면서 ‘버블 세븐’이라는 불리던 곳이었다. 한편 ‘버블 세븐’ 지역에는 대형 평수의 과잉공급이 이루어졌다. 그 결과 현재 용인시 수지구, 기흥구, 고양시 일산동구, 남양주시 별내동 일대의 같은 단지내에서 중형보다 값싼 대형아파트가 등장했다. 대형아파트 인기가 떨어지면서 ‘시세 역전’ 현상이 나타나는 것이다.

최근 거래된 물량의 대부분은 실수요자가 선호하는 6억 원 이하의 중‧소형 주택이다. 주택 시장이 회복된다고 하여도 가격이 급등할 가능성은 높지 않다. 주택가격 상승을 기대하면서 주택을 구매하더라도, 경제적 능력을 초과한 대출금으로 집을 사는 것은 위험하다.

 

 

5. 부대 비용

 

집을 사면 우선 2년마다 전세금을 올리지 않아도 된다. 이사하는 번거로움도 줄어든다. 꼭 집값이 오르지 않더라도, 다른 여러 가지 무형의 이득도 분명히 존재한다. 반면 부동산 취득세, 공인중개 수수료, 대출비용 등을 모두 고려하면, 전체 집값의 2% 정도가 소요된다. 집을 가지고 있는 동안에는 재산세도 내야 한다. 감가상각비도 고려해야 한다. 이러한 비용이 집값의 0.3% 정도가 된다. 또 주택도 시간이 지나면 노후주택이 되고, 궁극적으로는 멸실(滅失)주택이 된다. 한국의 주택의 평균수명은 약17년이다.

 

한국인은 평균 만 53세에 직장에서 은퇴한다. 그리고 8년 뒤인 61세부터 국민연금을 받는다. 하지만 국민연금의 수령 시기가 점차 늦춰져서 2033년에는 65세부터 받게 된다. 이 경우 직장에서 은퇴하고 12년 뒤에야 연금을 받게 된다.

 

또 앞으로 평균수명이 더 늘어나겠지만, 현재의 평균수명은 약 80세이다. 집은 언젠가는 팔아야 한다. 그때 매매가와 이러한 부대비용을 포함한 비용을 받을 수 있는지? 를 고려하여야 한다. 현실적으로 매매가에 더하여 거주기간 동안 들어가는 부대비용을 모두 포함하여 집을 되팔기는 어렵다. 매매가, 부대비용, 예상 거주기간, 집을 되팔 때의 가격 등에 대한 고려가 필요하다.

 

 

6. 법령 및 정책

 

‘8‧28 대책’은 부동산 전‧월세 대책 및 취득세 영구 인하 방안, 다주택자 양도소득세 중과세 폐지방안, 주택 매매 활성화 대책 등을 제시했다. 그러나 ‘8‧28 대책’ 중 상당수는 기존의 정책의 답습이었다. ‘8‧28 대책’이 효과를 가져오기는 했지만, 그 효과는 크지 않다. 이제 정부는 취득세 영구인하를 올해 8월 28일부터 소급적용하는 방안을 추진하고 있다.

 

올해 ‘4‧1 부동산대책’ 이후 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 26개 주택‧부동산 관련 법 개정안을 국회에 냈지만, 이 중 통과되어 실행된 것은 12개(46%)이다.

 

 

 

정부가 전세 세입자의 부담을 덜어주기 위해 도입한 2013년 8월 23일에 내놓은 ‘목돈 안 드는 전세2’의 실적은 저조하기만 하다. 한달 뒤인 9월 30일에 내놓은 ‘목돈 안 드는 전세1’은 2013년 10월 28일까지 한 건도 계약되지 않았다.

 

 

 

일부에서는 강력한 처방을 요구하기도 한다. 총부채상환비율(DTI: Debt to Income)과 주택담보대출비율(LTV: Loan to Value)이다. 그러나 총부채상환비율과 주택담보대출비율은 금융기관의 건전선 규제이므로, 부동산 대책에서 그것도 극약처방으로 활용하는 것은 위험하다. 무엇보다 부동산 경기를 살리려다 가계 부채를 악화시킬 수 있다. 또 그 위험성에 비하여 효과는 장담할 수 없다. 다만 금리처럼 상황 따라 탄력적으로 운영할 수는 있지 않을까 싶다. 물론 이것도 철저한 안전장치를 전제로 한 고려일 뿐이다.