최적의 매수 타이밍은 언제나 지금이다!!!

최적의 매수 타이밍은 언제나 지금이다!!!

 

요즘 주택시장에서 대기 매수자들이 가장 걱정하는 것은 지금 집을 사고 나서 집값이 떨어지면 어떻게 하나? 입니다.

 

이번 주 부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택공급 측면에서 2014년 2월 이후 집값이 어떻게 될까?를 예측해보겠습니다. 수도권 주택 인허가 실적 통계를 활용해서 말입니다. 주택 인허가 실적은 대표적인 주택시장 선행지표입니다. 오히려 착공실적이 선행지수로 더 의미가 있다고 말하기도 합니다만...

 

여기서 인허가라는 의미를 정확히 알아야 합니다. 쉽게 말해 건축허가를 받았다는 뜻입니다. 재건축 재개발 아파트의 경우 사업시행인가를 받은 것을 의미합니다. 사업시행인가는 조합설립인가와 시공사 선정을 거친 후 관할 시도지사에게 사업계획에 대한 승인을 받는 단계입니다. 아파트를 기준으로 사업시행인가(건축허가)를 받고 분양할 때까지는 1~2년이, 분양에서 입주 때까지는 2년 안팎이 소요됩니다.

 

최근 수도권 주택 인허가 실적을 들여다보겠습니다. 2013년 수도권 주택 인허가 실적은 19만3천가구로 2013년(26만9천가구)에 비해 28.5% 감소했습니다. 2012년엔 27만2천가구였습니다. 주택시장에서 파괴력이 큰 아파트만을 따로 들여다보겠습니다. 2013년 수도권 아파트 인허가 실적은 11만4천가구 입니다. 2012년(16만3천가구)에 비해 30.4% 정도 줄어들었습니다. 2009년 21만6천가구, 2010년 19만7천가구, 2011년 17만6천가구로 감소세가 갈수록 두드러졌습니다. 2013년 인허가 실적이 4년전인 2009년에 절반 수준입니다.

 

이는 앞으로 수도권 주택공급 측면에서 보면 공급의 양도 부족하겠지만 공급의 질은 더욱 부족하다는 걸 의미합니다. 지난 2000년 이후 수도권 주택 인허가 실적은 2002년 37만6천가구로 정점을 찍은 뒤 감소세로 돌아섰습니다. 2004년 20만6천가구, 2005년 19만8천가구에 이어 2006년 17만2천가구로 바닥을 찍었습니다. 2004~6년 인허가 감소는 바로 집값 상승으로 이어졌습니다. 하지만 집값은 2006년 하반기를 정점으로 2007년 글로벌 금융위기를 겪은 뒤 국내 주택시장이 하락세로 돌아서 장기침체에 7년간 계속됐습니다.

 

수도권 집값은 글로벌 금융위기 등으로 인한 수요 감소에다 2007년부터 공급물량 증가로 집값 하락을 부추겼습니다. 주택 인허가 실적은 2007년 30만3천가구, 2008년 19만8천가구, 2009년 25만5천가구, 2010년 25만가구, 2011년 27만2천가구로 2008년을 제외하고 25만가구를 웃돌았습니다. 지방 주택시장 침체로 주택건설사들이 대거 수도권 주태건설에 뛰어든 데다 2기 신도시 건설 등으로 수도권 공급물량이 크게 늘었습니다. 특히 경기권은 입주물량이 2009년 11만가구, 2010년 11만7천가구로 급증하며 ‘입주폭탄’이란 말까지 생겨났습니다.

 

수도권 인허가 실적은 최근 2011년 27만2천가구를 정점으로 해서 다시 감소세로 돌아섰습니다. 2013년에 이어 2014년에도 20만가구를 밑돌 것으로 예상됩니다. 지난 2004~2006년 인허가 실적이 감소하는 시점에 집값이 큰 폭으로 상승했습니다. 또 인허가 실적이 증가하는 시점인 2009~2012년에는 집값이 하락했습니다. 주택공급에는 시간 차이(괴리)가 존재할 수밖에 없습니다. 소위 격차효과(Time-lag)라고 하죠. 주택공급은 사업계획과 실제 공급시기(분양 기준) 사이에 통상 3~4년의 Time-lag가 존재합니다. 택지를 확보하고, 건설하고 공급하기까지 시차가 발생하는 것입니다.

 

따라서 설령 지금 수도권 신규 주택공급물량이 부족하더라도 시장에 신규 아파트가 공급 되려면 최소한 3년이라는 시간이 필요합니다. 그러면 주택공급 측면으로 본 2014년 이후 수도권 집값은 어떻게 될까요? 감소세를 보이고 있는 수도권 인허기 실적은 격차효과 때문에 2017년이나 돼야 다시 증가세로 돌아설 것입니다. 앞으로 규제 완화로 재개발 재건축 사업이 살아나고 공공 택지개발사업이 다시 시작되겠지요.

 

따라서 주택 수요가 지금 추세대로 꾸준히 늘어난다면 격차효과로 앞으로 3년간 수급불안이 예상됩니다. 2012년부터 올해까지 실제 수도권에 입주할 수 있는(민영아파트) 새 아파트가 태부족입니다. 이제 2009~2012년 주택 ‘공급과잉 시대’가 지나가고 2014~16년 ‘공급부족 시대’가 오는 것입니다. 한마디로 공급부족 충격이 올 가능성이 높다는 것입니다.

따라서 최적의 매수타이밍은 언제나 ‘지금’입니다.

 

 

(출처:오윤섭대표)