택지지구 빅3, 미래가치는??

'택지지구 빅3', 미래가치는?

 

머니위크 |2013.09.27 14:40

 

 

 

 

"나라가 흥한다고 우리 인생 흥하는 거 아닙니다. 마찬가지로 나라가 망한다고 우리도 망하는 건 아니죠. IMF는 대한민국 상층부로 올라가는 마지막 기회가 될 것입니다."

인기리에 방영 중인 드라마 <황금의 제국>에 나온 명대사다. 1997년 외환위기에 대한 주변의 걱정에도 불구하고 주인공 태주는 이를 '기회'라고 정의한다.

최 근 어려운 경제상황에 부동산시장은 좀처럼 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있다. 일각에선 'IMF보다 더하다'는 말까지 나온다. 하지만 이러한 총체적 난국 속에서도 태주가 그랬던 것처럼 위기를 기회로 바꿀 수 있다. 전문가들은 하반기에 쏟아지는 분양물량, 그중에서도 수도권 택지지구 3곳을 주목할 필요가 있다고 입을 모은다. ▲서울 강서구 마곡지구 ▲위례신도시 ▲하남 미사강변도시가 바로 그곳이다.

변선보 법무법인 한별 변호사(감정평가사)는 "3곳 모두 그린벨트로 묶여있던 지역인 만큼 생활환경이 쾌적하고 서울 접근성이 좋아 미래가치가 높다"며 "각각의 특·장점이 뚜렷하기 때문에 수요자들은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다"고 말한다.

◆마곡지구 - 서울 마지막 대규모 개발, 임대 비중이…

우선 서울 강서구 마곡동·가양동 일원에 조성되는 마곡지구는 개발면적만 366만5086㎡에 달하는 대규모 택지개발지구다. '보타닉공원'을 중심으로 주거단지(106만㎡)와 산업단지(190만㎡), 공원단지(70만㎡)로 구성된다. 사업은 서울시와 SH공사가 주관하며 9월27일부터 1~7단지와 14~15단지 아파트 총 2854세대 중 1593세대가 일반 분양된다.

마곡지구의 가장 큰 장점은 첨단산업을 중심으로 한 일종의 자족도시로 만들어진다는 것이다. 이는 산업시설 등이 부족한 위례신도시와 미사강변도시보다 높게 평가받는다. 이미 LG·코오롱·대우조선해양·이랜드 등 국내 굴지의 대기업들을 포함해 38개 기업이 입주를 확정했으며, 케이티앤씨·희성전자 컨소시엄 등 13개 기업 컨소시엄이 계약을 체결한 상태다.

다른 택지지구들보다 교통여건이 잘 갖춰졌다는 점도 눈에 띈다. 김포공항과 인천공항으로 가는 길목에 위치한 가운데 지하철 5·9호선, 공항철도 등 3개의 지하철 노선이 지난다. 올림픽대로, 공항대로 등 도로교통망도 좋은 편이다.

반 면 우려스러운 부분도 있다. 임대아파트 비중이 너무 높다는 것. 마곡지구는 국민·공공임대가 무려 3845가구, 총 공급량의 57%를 차지한다. 전문가들은 임대주택 비중이 너무 높으면 향후 집값 상승에 제약을 받을 여지가 있다고 입을 모은다.

3.3 ㎡당 평균 1300만원선으로 다소 높아 보이는 분양가 역시 수요를 적잖게 분산시킬 것으로 전망된다. 김지연 리얼투데이 연구원은 "공공분양임에도 주변시세와 큰 차이가 없어 분양가가 다소 높게 책정된 것으로 보인다"며 "이는 2010년 분양한 위례신도시 공공분양 아파트보다 비싼 수준"이라고 말했다. 공항과 인접해 비행기 소음에 대한 우려의 목소리도 끊이지 않고 있다.

 

◆위례신도시 - 검증된 인기 불구 고분양가 '불안'

위 례신도시는 총면적 677만4628㎡에 달하는 서울 최대수준의 택지지구다. 지리적으로는 서울시의 동남단에 접해 있으며, 행정구역상 서울 송파구(38%)와 성남시(41%), 하남시(21%)로 나눠져 있다. 한국토지주택공사(LH) 주관으로 총 4만3000여가구, 10만8000여명을 수용하는 거대 신도시가 만들어진다.

위례신도시는 강남권 대체 신도시라는 것이 강점이다. 이미 분양했던 아파트의 대부분에 웃돈이 붙을 정도로 인기가 검증됐다. 오는 11월까지 대형건설사들을 중심으로 4979가구가 분양될 예정이다. 수도권 부동산시장을 주도하는 강남·판교와 가깝고 거여·마천지구, 장지지구, 문정지구, 동남권 유통단지 등 개발여력이 풍부해 주변 개발이 동시에 완료되면 강남권의 새로운 주거 중심지로 떠오를 가능성이 높다는 게 전문가들의 중론이다.

서울지하철 8호선·분당선·5호선 등이 인근을 지나고 서울외곽순환고속도로 송파IC가 있어 서울과 수도권 인근지역으로의 이동도 편리하다.

위 례신도시의 문제는 강남권 신도시라는 명성에 걸맞지 않은 43%에 달하는 임대가구 비율과 높은 분양가에 있다. 업계 한 관계자는 분양가와 관련 "1600만원선의 위례신도시 민간분양 아파트들의 분양가는 결코 착한 가격이라고 볼 수 없다"며 "특히 하남권역의 아파트는 미사강변도시와 큰 차이가 없음에도 분양가 차이가 크다"고 지적했다.

행정구역이 통합되지 않아 권역별로 당해지역이 다르고, 선호도 차이가 크다는 부분도 단점으로 꼽힌다.

 

 

◆미사강변도시 - 분양가는 착한데 지역이…

마 지막으로 하남 미사강변도시(이하 미사지구)는 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일대의 약 546만㎡를 개발하며 총 3만6229가구를 수용하는 대형 개발사업이다. 사업은 LH가 주관하며 올 하반기 민간분양이 본격적으로 진행될 전망이다.

미 사지구는 강동구와 길 하나 차이로 행정구역이 나뉠 만큼 가깝기 때문에 사실상 서울 생활권·준강남권에 속한다. 비교적 생활편의시설이 잘 갖춰진 강동구로의 접근성이 좋아 택지지구의 태생적 한계를 극복할 수 있다는 평가를 받고 있다. LH 하남사업본부 관계자는 "압구정으로 바로 향할 수 있어 하남 지역주민보다 송파나 강동에서 더 많은 관심을 갖고 있다"고 전했다.

지하철 5호선 연장이 일찌감치 계획돼 2015년 개통을 준비 중이며 서울 도심권으로의 접근성이 좋다. 서울외곽순환도로 상일IC, 서울춘천고속도로 미사IC와 바로 연결되는 등 도로교통망도 좋은 편이다.

분양가 또한 저렴하다. 애초에 보금자리시범지구로 지정됐던 만큼 분양가가 저렴하게 책정된 것. 실제로 이전 미사강변도시에서 분양했던 공공분양 아파트들의 분양가는 3.3㎡당 1000만원이 채 되지 않았다.

하지만 미사지구는 마곡지구와 위례신도시에 비해 치명적 인 단점을 갖고 있다. 바로 하남이라는 지역에 대한 수요자들의 심리적 거부감이다. 하남시 미사동 H부동산 관계자는 "미사지구에서 처음으로 민간분양에 나서는 것인데 단지 지역이 좋지 않다는 이유로 마곡이나 위례만큼 주목받지 못하는 게 사실"이라면서도 "민간분양 기준 3.3㎡당 1300만원대로 예상되는 분양가는 마곡·위례의 분양단지들과 수요를 가를 것"이라고 전망했다.