2013년 부동산세제 평가, 2014년 전망과 과제...

 

 

 

2013년 한 해 부동산시장 동향

 

박근혜 정부가 사실상 시작된 인수위 출범일로부터 10개월의 시간이 흘렀다. 그 사이 너무도 많은 사건이 일어나 체감 시간으로는 몇 년은 흘러간 것 같다.

하지만 부동산 시장에 초점을 맞춰보면 10개월이라는 기간은 길지 않은 시간이라 생각된다. 출범 당시와 그로부터 10개월이 지난 현재 부동산시장에 질적 변화는 보이지 않기 때문이다. 그때나 지금이나 부동산매매시장의 침체상태는 계속되고 있고, 전·월세 시장은 더 악화되었다.
그렇다고 변화가 전혀 없다고 할 수는 없다.

전국아파트 매매가격의 동향에 의해 시장 상황을 살펴보면 박근혜 정부 출범 직전인 2012년 말 현재의 상황은 전년(2011년)대비 (-)2.1%로 하락추세였던 데 비해 2013년 10월 말 현재는 매매가격이 하락세를 멈추고 소폭(0.2%) 증가세로 돌아섰기 때문이다. 특히 수도권은 (-)5.8% 하락에서 (-)1.2% 하락으로 하락 폭을 줄였으며, 지방은 1.7% 상승에서 1.6% 상승으로 상승 폭이 준 결과다. 이처럼 부동산시장의 장기적인 침체 하락국면에서 전국아파트매매가격이 상승 전환한 시점은 박근혜 정부 첫 부동산정책인 4.1부동산 종합대책이 발표된 4월이었는데, 이 흐름은 5월, 6월로 이어진 것으로 나타난다. 하지만 곧 상승 폭이 둔화되어 7월부터 다시 하락 반전하여 8월까지 이어진다. 그러다가 다시 9월에 상승 반전하여 10월까지 이어지고 있다.

한편 전세동향을 살펴보면 2012년 말 현재 전년(2011년)대비 1.9% 상승한 데 반해 2013년 10월 말 현재 5.3% 증가로 증가세가 강화되고 있다. 특히 같은 기간 수도권의 전기대비 전세가격상승률이 2012년 말 0.3% 상승에서 2013년 10월 현재 6.4% 상승으로 지방 (3.6%-->4.1%)에 비해 큰 폭의 상승을 보이고 있다.

그런데 주목할만한 것은 전·월세 시장에서 구조변화가 나타나고 있다는 점이다. 즉 ‘전세 → 월세’로 임차시장의 구조가 변화하고 있는바 국토부에 따르면 2011년 1월 월세 비율(보증부)이 임차시장의 22%에서 2013년 7월 현재 39.6%로 높아져 있는 상황이다. 이에 따라 월세전환 이율도 10%대 안팎에서 6% 수준으로 하락하였다. 그러나 여전히 이는 시중이 자율보다 높아 임대인은 월세를 선호하나 임차인은 기피하게 되어 월세 시장을 외면하고, 전세시장에 몰리면서 전세가는 고공행진을 계속하고 있는 반면 월세 가격시장은 비교적 안정되어 있는 것으로 평가된다.

박근혜 정부의 출범 이후 부동산 시장 동향을 요약하자면, 매매시장은 전년대비 소폭 상승으로 전환했지만, 여전히 불안정한 상황이며, 전세시장은 상승세가 꺾이지 않고 있으며, 월세전환 흐름이 커지고 있는 가운데 월세가격은 안정적이라고 할 수 있겠다.

 

 

박근혜 정부의 부동산세제와 그 효과평가

 

올 한해 부동산 시장 동향에 박근혜 정부의 부동산대책이 어떻게 영향을 미쳤을까를 살펴보려면 2013년 발표된 부동산 대책, 특히 부동산세제를 먼저 정리해볼 필요가 있겠다.

박근혜 정부의 기존 부동산세제에 대한 인식을 한마디로 요약하면 ‘高 거래세․低 보유세’ 구조라는 것이다. 부동산거래와 관련된 세금인 취득세 및 양도소득세 부담은 큰 반면에 보유와 관련된 세금인 재산세와 종합부동산세는 상대적으로 낮은 수준이라는 것이다.

이에 따라 부동산세제 목표도 취득세 및 양도소득세와 같은 거래세를 낮추는 데 두고 있다.
박근혜 정부 들어서 부동산대책은 크게 두 차례(4월 1일 및 8월 28일) 발표되었다.
우선 4·1부동산대책의 내용을 살펴보면 아래 표와 같다.

 

 

 

이 4·1부동산대책 발표로 인해 매매가격의 침체 하락 국면은 일정 정도 저지되었으므로, 정책효과가 있었던 것으로 평가된다. 물론 대책의 효과가 지속되지는 않았지만 장기침체 하락국면에 변화를 일으켰다는 것만으로도 의미 있는 것이었다고 할 수 있다. 이 가운데 양도소득세 감면대책은 4월 22일 통과되어 현재 시행 중인 반면 양도소득세 중과폐지 및 취득세 면제사항은 여전히 국회에 계류 중인 상황이다.

 
하지만 부동산 매매시장의 부분적인 변화에도 불구하고 전세시장에서 전세가격이 폭등하는 상황이 이어지고, 이에 정부는 8·28 부동산대책을 추가적으로 발표하였다. 이는 주로 부동산전·월세 시장의 안정화를 목표로 한 것이었다. 이를 지원하는 금융대책이 제시된 가운데 부동산세제 관련 사항은 취득세율 감면을 영구화하자는 것이었다. 취득세감면 시한이 6월 말로 종료되는데 따른 시장의 부정적인 반응을 약화시키기 위한 것으로 볼 수 있다. 어쨌든 8·28대책은 4·1대책의 약효가 떨어져 가던 시점에 발표되어 다시 하락국면을 저지하는 데 기여한 것으로 평가할 수 있다. 물론 그 효과의 지속성에 대해서는 의문이다.

8·28부동산대책과 함께 발표된 취득세율 인하(6억 원 이하 1%, 6~9억 원 2%, 9억 초과 3%로 인하하고, 다주택자 차등 세율 폐지) 법률안은 아직 국회에 계류 중이어서 시행은 되고 있지 않다. 그러나 시장에서는 이미 기정사실화 한 채 거래가 이뤄지고 있는 상황이다.

 
정리하자면 2013년 발표된 두 차례의 부동산대책은 아직 법률로서 효력을 완전히 갖춘 것은 아니지만, 장기침체 국면의 부동산시장에 자극을 주어 일시적인 활성화를 가져왔다고 평가된다. 다만 8·28부동산대책의 목표였던 전·월세 안정화는 아직 그 효과는 미지수라 보인다.

 
현재 국회에 계류 중은 부동산세제 개정법률안 중에서 야당이 반대하는 양도소득세 중과폐지 등을 제외하고는 나머지는 원안대로 통과될 것으로 보인다. 이미 시장은 이를 기정사실화하고 있는 상황이고, 이를 번복하는 것은 여야 모두에게 부담이 클 것이기 때문이다.

 

 

2014년 부동산시장의 전망과 부동산세제 개편 과제

 

우리나라 부동산 시장은 수년 전부터 구조적 변화를 겪고 있는 상황이다. 이 변화는 부동산시장 자체에서 오는 것이 아니라 우리나라 인구 구조적 변화와 경제적 계층구조의 변화에 따른 것이다. 즉 장기간의 저출산율, 기대수명의 증가 및 노령화 사회의 도래, 만혼 문화, 결혼기피현상에 따른 독신자의 증가를 한편으로 하고, 부의 소수편중 및 중산층의 몰락, 저소득층의 증가 및 고착화 등에 의한 것을 다른 한편으로 하고 있다. 그 결과 중대형 평형의 부동산에 대한 신규 취득수요는 감소하고, 소형부동산임차 수요는 증가하는 것으로 나타난다.

이런 우리나라 사회 상황은 이제 변화되기보다는 오히려 고착화될 가능성이 높다.

이런 관점에서 2014년 부동산 시장을 전망해본다면 우선 부동산 매매시장은 현재의 수준에서 상승과 하락을 되풀이하는 국면이 지속될 것으로 보인다. 부동산가격 상승을 기대하는 것은 어려울 것으로 보며, 따라서 부동산을 자본이득을 노린 투자대상, 즉 교환가치로 보는 시대는 저물었다고 할 수 있다. 이제 부동산은 사용가치, 즉 거주 공간 및 임대차 대상으로 보는 시대로 접어들었다고 할 수 있겠다.

정부정책 방향도 궁극적으로는 이러한 부동산시장의 구조적 변화에 대응하는 장기적인 안목의 대책이 필요하고, 그런 방향으로 시장참여자들을 유도하고 활성화하는 노력이 필요할 것이다.

부동산세제의 측면에서 보더라도 지금처럼 땜질식 처방보다는 세법의 기본 원칙인 소득과 재산에 대한 응능과세(應能課稅)를 근간으로 구조적 재편이 필요하다고 생각된다. 다시 말해서 소득 및 재산과 무관한 거래세는 최소화하고, 양도소득세. 재산세 및 종합부동산세 등 소득과 재산에 근거한 과세를 좀 더 강화하는 방향의 개편이 필요하다는 것이다.

양도소득세 측면에서는 1세대 1주택 비과세제도를 근본적으로 정비할 필요가 있다. 소득이 있는데도 과세하지 않는 것은 원칙에도 맞지 않고 사회적 정당성도 없다. 다만 양도소득에서 보유기간 동안의 물가인상 및 이자비용 수준 금액을 공제하고, 이를 초과하는 실질소득에 대해서만 과세한다면 억울해하는 이도 없을 것으로 본다. 사실 부동산매매수익이든 금융자산수익이든, 임대수익이든 시장참여자들에게 공정한 게임룰이 적용될 필요가 있다. 이들 시장 간에 1세대 1주택 비과세와 같은 제도적인 차별로 시장질서를 왜곡하는 것은 맞지 않다고 본다.

가령 금융자산에 대한 정기예금 이자율 수준이 3%라면, 부동산임대수익률과 매매 시의 보유공제율도 매기 금융비용과 감가상각비, 물가상승분을 고려하는 수준, 즉 대략 5% 수준으로 거래가 일어날 수 있다면 경제주체 간의 불공정은 배제할 수 있을 것이다.

또 재산세의 측면에서도 새로운 접근이 필요하다고 생각된다.

즉, 소유권에 국한하여 과세되는 재산세제에 대한 관점을 사용 수익권까지 넓혀서 새롭게 바라볼 필요는 없는지 따져보자는 것이다. 소유부동산에 대해서는 취득세와 재산세(더 나아가 종합부동산세) 등이 부과되는 반면 점유사용부동산(전세 또는 월세)에 대해서는 아무런 세금도 부과되지 않는데, 이러한 세금부담의 차이가 부동산매매시장보다는 전·월세 시장으로 수요자들이 몰리게 하는 요인이기도 하기 때문이다. 최근 국세청에서 고액전세 세입자에 대해 자금출처를 조사하겠다는 기사가 나왔는데, 이를 계기로 해서 보증금이 일정액을 초과하는 전세입자에 대해 재산과세라는 관점에서 접근할 필요는 없는지 함께 살펴보는 것도 필요할 것이다. 물론 이는 소유자와 이용자에 대한 이중과세 문제를 해소하고, 월세 임대소득에 대한 정상과세와 월세 임차비용에 대한 소득공제를 해야 한다는 것을 전제한다.

이제 부동산세제도 부동산시장의 구조변화에 대응하는 것이자, 매매시장과 전·월세 시장 간의 장벽을 제거하는 데도 의미 있는 기여를 할 수 있는 방향에서 접근할 필요가 있다.

 

인성회계법인 부대표 |2013.12.12 00:00 

유종오 인성회계법인 부대표