내년에도 전세값상승, 누가 먼저 <집>사야할까?

내년에도 전세값 상승, 누가 먼저 ‘집’사야 할까?

영산대학교 | 2013.11.08 00:00

 

 

 

 

내년 전세 3% 상승 전망 속...누가 ‘내 집’ 마련에 나설까?

내년에도 전세값은 구조적인 변화로 인해 상승할 것으로 전망됐다. 한국건설산업연구원은 ‘2014년 건설·부동산 경기 전망 세미나‘를 통해 2014년 전세값은 3% 상승할 것으로 전망한 반면 주택 매매가격 상승률은 1%에 그칠 것으로 내다봤다. 지역별로는 하락세를 보이던 서울·수도권이 바닥에서 벗어나 상승국면으로 돌아서는 반면 지방은 상승세가 꺾여 하락국면에 들 것이라고 전망했다.

 

전세값은 기존 전세물건의 월세 전환과 국내외에 경제 여건 및 매매값 상승 모멘텀 부족 등으로 상승이 불가피한 측면이 컸다. 그렇다면 전세값 상승보다는 매매값 1% 상승의 횡보 국면(물가상승률보다 낮으니 오히려 하락국면)에서 과연 누가 ‘내 집’ 마련에 나설까 하는 것이다. 여기에 취득세 영구인하 시점을 8.28 대책 발표 시점으로 소급 적용한다는 발표와 ‘4·1 부동산 대책’과 ‘8·28 전월세 대책’에 따라 오는 12월 말까지 한시적으로 적용되는 세금·대출 혜택은 내 집 마련을 위한 기회요인일 수 있다는 점에서 연말 주택시장의 향배를 가늠할 수 있는 중요한 관전 포인트가 될 것으로 보인다. 연말 안에 내 집을 마련해야할 기회요인을 통해 내 집 마련에 나설 구매 계층은 누구일까?

 

취득세 영구인하 시점을 8.28대책 발표 시점으로 소급적용한다는 발표는 이로 인한 매수 증가에 따른 거래 활성화보다는 정책 신뢰라는 점에서 더 큰 의미를 갖는다. 오히려 연말까지 한시적으로 적용되는 다양한 인센티브에 소급되는 취득세 인하 효과가 보태지면서 실수요를 자극할 것으로 보인다. ‘4·1 부동산 대책’과 ‘8·28 전월세 대책’에 따라 오는 12월 말까지 주택을 구입하면 취득세 면제, 양도소득세 5년간 감면, 주택구입자금 대출 금리 인하 등이 적용될 수 있기 때문이다. 더욱이 주택구매 의사가 있는 수요자 가운데 생애최초주택구입자나 무주택 가구주라면 실구매를 적극 고려할 필요가 있다. 

 

생애최초 주택 구입자가 올해 연말까지 주택을 구입할 경우 취득세를 100% 면제받을 수 있다. 단, 부부합산 소득이 7000만 원 이하인 가구가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입할 때 혜택이 주어진다. 유의할 점은 취득세 면제를 받기 위해서는 연말까지 구입한 주택의 잔금을 납부하거나 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다는 것이다. 기준일이 매매계약 시점이 아니라 취득 시점이기 때문에 적용을 받으려면 지금부터 계약할 집을 찾아야 한다. 생애최초 무주택자가 올해를 넘긴 뒤 집을 구입할 때는 이번에 인하된 취득세율이 적용된다. 세율은 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 2%, 9억 원 초과 3% 등이다. 여기에 생애 최초 주택 구입자금도 2.6~3.4%의 저리로 빌릴 수 있다. 이전 주택 소유 사실이 있는 무주택 가구주가 연내 주택을 구입할 경우라면 ‘근로자·서민 주택 구입자금’을 이용할 수 있다. 부부합산 연소득 6000만 원 이하인 가구가 6억 원 이하 주택을 구입할 때 가구당 2억 원까지 2.8~3.6%의 금리로 대출받을 수 있다.

 

주택소유 여부와는 상관없이 올해 말까지 미분양 주택을 포함해 6억 원 이하 또는 전용 85㎡ 이하 신규 아파트나 1가구 1주택자가 보유한 기존 주택을 구입하면 5년간 양도소득세를 면제받을 수 있다. 단, 5년 내 양도세는 100% 면제되고, 5년 이후 양도소득분에 대해서는 과세된다.

 

 

서울·수도권은 수요 확장세, 지방은 공급 과잉...정책의 일관성 vs 거래 절벽

취득세 소급 적용 시점이 8월 28일로 결정됐음에도 구체적인 세수보전 방법을 두고 여야가 대립하면서 7일 오전 국회 안전행정위원회에서 지방세법 개정안에 대한 처리가 불발됐다. 그렇다고 소급시점이 바뀌거나 하지는 않을 전망이다. 연내 법안 처리에는 문제가 없을 것이란 얘기다. 그럼에도 이러한 여야의 대립은 다시금 시장의 불안감을 키우기에 충분하다. 시장의 불안감은 거래절벽으로 나타난다. 정책의 일관성에 대한 수요자들의 믿음이 사라진다면 이번의 거래절벽에 따른 시장 침체의 골은 상상 이상으로 깊어질 가능성이 높다. 그런 의미에서 작금의 시장 불안에 대한 시선은 국회로 모아지고 있다. 시장 상황을 개선할 부동산 관련 법안 처리가 여야의 의견 불일치로 여전히 국회에 계류되어 있기 때문이다.

 

앞서 언급했듯이 취득세 영구인하(소급시점)에 대해서는 원론적으로 여야 합의가 이루어졌으나 지방재정 보전대책에 대한 이견으로 지방세법 개정안 처리가 되지 않고 있다. 분양가 상한제 탄력 적용에 대해서도 야당은 논의 가능하나 전·월세 상한제, 계약갱신 청구권 도입 등으로 압박하고 있다. 다주택자 양도세 중과 폐지 역시 부자 감세와 투지 조장 우려 등의 이유를 들어 야당은 반대 입장이다. 수직증축 리모델링이나 주택바우처 제도의 도입에 대해서는 야당도 유일하게 찬성 입장이다. 이런 이유로 법안 처리를 놓고 ‘빅딜’ 또는 ‘패키지’ 처리가 얘기되고 있다. 시장 상황이 국회에서의 관련 법 처리 여부에 달린 셈이다. 정책의 일관성이냐 거래 절벽이냐의 기로에 섰다.

 

현재의 시장 상황을 놓고 보면 서울과 수도권은 수요가 조금은 회복될 기미를 보이고 있다. 매수세가 다소 호전되고 있기 때문이다. 그러나 지방은 오히려 최근 몇 년 동안의 분양 호조와 가격 상승 등으로 거래는 줄고 가격 또한 하락하는 침체 진입기 양상을 보이고 있다. 계류 중인 부동산 관련 법안이 순조롭게 국회를 통과된다고 해서 주택경기가 바로 좋아질 상황이 아니다. 시장 여건이나 상황 자체가 지역적으로 다르고 크게 낙관적이지도 않다. 연말까지 존속하는 혜택을 통해 주택을 구매하는 실수요자가 증가할지의 여부는 시장의 문제가 아니라 정치의 문제로 남았다. 우리나라에 ‘주택정책’은 없고 ‘주택정치’가 있는 이유다.