전세가 상승은 타협의 산물...

전세가 상승은 타협의 산물

인터넷 | 2013.11.11 00:00

 

 

 

‘당분간 전세난 해법은 없다’

 

최근 전세 매물이 실종되고 가격마저 연일 치솟자 세입자들의 고통이 배가되고 있다고 언론에서 보도하고 있다.

 

언론에서는 기존 세입자나 신규 세입자 모두 적당한 가격에 쓸 만한 전세꺼리를 찾고 있으나 그 같은 전세 매물은 가물에 콩 나듯 하며 이도 마파람에 게 눈 감추듯 사라지고 있다고 전달하고 있다. 이사철이 마감되면 전세가 상승이 조만간 꺾일 것이라는 시중 전문가들의 예측과는 달리 전세가 상승은 신기록 행진을 거듭하고 있다.

 

전세가 상승 원인은 타협의 산물

 

전세가 상승의 가장 큰 원인은 주택 시장에 참여하는 모든 이들이 손해 보지 않으려 한 타협(?)의 산물이다.

 

집주인은 목돈을 받아도 마땅히 돈을 굴릴 데 없는 데다 저금리로 수익률이 예전만 하지 못하자 월세를 희망한다. 전세를 놓더라도 전세금을 올려 인상한 차액으로 빚을 갚건 여윳돈으로 쓰던 운신의 폭을 넓히려 하고 있다.

 

세입자 전부에 해당되는 것은 아니지만, 상당수 세입자는 주택 매수에 대한 확신이 서지 않아 전세를 택하고 있다. 저점인 줄 알고 집을 샀다가 가격이 내려 낭패를 보는 사례를 주위에서 심심치 않게 보았기 때문이다.

 

이들은 5~6%의 이율을 적용해 지불해야 하는 월세보다는 전세가 낫다며 울며 겨자 먹기 식으로 전세금을 올려주고 있다. 이들 자발적 세입자들 가운데서도 신용이 좋고 능력 있는 이들은 저리 전세대출 제도를 활용해 부족한 전세금액을 쉽게 메울 수 있다.

 

아파트 분양시장 침체로 마땅히 돈을 굴릴 곳 없는 금융권은 전세금 대출을 앞세워 수익을 꾀하고 있다. ‘꿩 대신 닭’이라고 전세금 대출 제도를 활용해 과거에 없던 새로운 시장을 개척(?)한 셈이다.

 

더욱이 정부에서도 전세금 대출을 권장하고 있다. 복지, 분배 등 여러 가지로 바쁜 정부로서는 중산층의 주거 안정이라는 명분을 앞세워 금융권의 전세금 대출을 독려하고 있다.
지금의 전세가 상승은 시장 참여자 모두가 ‘윈-윈’을 노린 결과이다.

 

 

전세가 상승으로 인한 피해자들

 

이런 구조 속에서 가장 피해를 보는 계층은 형편이 안 돼 어쩔 수 없이 전세를 살아야 하는 계층이다. 빠듯한 자금으로 전세 시장에 신규 진입하는 신혼부부나 형편이 어려운 계층은 집 구입은 커녕 전세금 상승분을 마련하는 것조차 엄두를 낼 수 없는 계층이다. 이들은 눈을 낮춰 빌라로 옮기거나 더 싼 수도권 외곽으로 거처를 옮겨야 한다.

 

2000년대 이전까지는 주요 건설사들이 이 같은 계층을 노려 수도권 외곽에 아파트를 건설하고 분양에 나섰으나 새로운 수요 창출이 힘들게 됐다. 도심에서 멀리 떨어질수록 새로운 수요를 자극할 요소가 적을 뿐 아니라 형편이 어려운 계층도 외곽으로는 나가지 않으려 한다.

 

수도권 외곽에 어렵게 내 집 마련에 성공한다 해도 이른바 돈이 되지 않을 가능성이 높기 때문이다. 지금은 확대지향이 아닌 축소지향의 시대이기 때문이다.

 

결국, 이들에게는 정부에서 맞춤형 정책을 펼 수밖에 없다. 능력이 되는 젊은 층에게는 금융지원을 확대해 이른 시일 내에 ‘좋은 내 집’을 마련하는 데 도움을 줘야 하는 한편 소득을 높이는 방안을 강구해야 한다. 서민 이하 중하층에게는 저렴한 임대 주택을 제공해야 한다.

 

하지만 정부나 지자체나 모두 사정이 어렵기 때문에 단시일 내 이 같은 고민을 풀기는 어려워 보인다.

 

 

화폐가치의 하락(인플레)

 

전세금 상승의 또 다른 원인은 화폐가치의 심각한 하락이다. 원화는 금융위기 이후 세계에서 가장 가치 하락한 통화중 하나이다. 달러, 엔 등 선진국 주요 통화가 아니라 태국의 바트화를 비롯한 제 3국 통화와 비교하더라도 가치가 하락한 통화다. 과도하게 가치 하락한 통화는 그렇지 않은 다른 나라의 통화에 비해 물가를 끌어 올린다는 것은 자명한 사실이다. 지금의 100원이 10년 전만 해도 현재 같은 가치가 아니었음은 살림을 하는 주부들이 더 잘 알 것이다. 날로 오르는 체감 물가고 속에서 집 주인으로서는 전세값 인상의 유혹을 느끼게 된다. 과거 같은 금액에 전세를 놓을 이유가 없는 것이다. 이런 이유로 집값의 상승 하락과 관계없이 주거비에 대한 인플레는 진행되고 있는 지도 모른다. 다만 그 폭과 진행속도가 일부 지역에서는 물가 상승폭 이상으로 과도한 것이 문제라면 문제일 것이다.

 

이 같은 전세가 상승 분위기를 틈 타 하우스푸어 중 일부는 인상한 차액으로 빚을 갚고 있기도 하다. 집 주인이 세입자에게 고통을 분담하자고 강요(?) 내지 전가하는 셈이다.

 

 

전세 제도의 종말

 

그렇다면 전세가는 어느 정도가 적당하며 어디까지 상승할까?
많은 부동산 전문가들은 매매가의 50~60%가 적당하다고 주장해왔다. 주택 공급 물량에 따라 다소 편차를 보였지만 지난 수십 년간 이 정도 비율에서 움직였기 때문이다. 특히 만성적으로 수요가 공급을 초과했던 수도권에서는 60%를 넘기면 전세 수요가 매매 수요로 어김없이 넘어가곤 했다. 하지만 이 같은 통념은 지금 여지없이 깨지고 있다. 서울에서도 마포 중구 등 도심권 20~30평대는 매매가 대비 전세가 비율이 80%가 넘는 곳이 속출하고 있으며 비교적 고가 주택이 많은 강남권에서도 60%를 훌쩍 넘기고 있다.

 

부산 광주 대구 등 지방 일부 지역은 수년 전 전세가 비율이 80~90%에 이른 적이 있다.
이들 지역에서는 매매가 대비 전세가 비율이 80~90%에 도달하자 결국 한바탕 집값이 상승하기도 했다.

 

이미 2000년대 들어 전국 주택 보급률은 100%를 넘겼다. 항상 수요가 공급을 초과했던 수도권조차 주택 보급률이 100%를 넘겼다. 자가 보유율은 60%대에서 움직이지 않고 있다.
다주택 보유자 상당수가 이제는 전세를 통한 자본 확충보다는 수익 챙기기에 들어서고 있다. 현재 같은 불확실한 시대에서 이 같은 추세는 계속될 것이다.

 

집주인에게는 일종의 종잣돈 마련처였고 세입자에게는 저렴(?)한 주거비용으로 내일을 설계 할 수 있었던 전세제가 점차 사라지고 있는 것은 틀림없다.

 

 

전세제도는 언제까지 존속될 것인가

 

세계에서 거의 유일한 전세제도는 언제까지 이어질까?

건설사와 금융권이 결합한 현재의 선분양 제도가 있는 한 어느 정도는 이어지겠지만 장기적으로는 소멸된다는 게 대다수 전문가의 시각이다.

 

전세라는 제도가 집이 태부족하고 경제는 날로 발전하던 고도성장기 팽창의 산물이기 때문이다.

박태원의 천변 풍경, 현진건의 운수 좋은 날 등 1930년대 현대 소설 초기작에는 집 없는 군상들의 고달픔이 고스란히 담겨있다.

 

행랑채 방 한 칸을 얻기 위해 아버지는 머슴, 어머니는 주인집 부엌데기 등으로 온 가족이 노동력을 제공해야 했다. 이 경우 방 한 칸 주거비와 온 가족의 노동력을 맞바꾼 셈이다.

 

손창섭, 조세희, 이문열 등 1950~70년대 작품에서도 방 한 칸 값은 상당했다. 오누이가 공장에 나가 번 돈이나 비어홀 여급이 웃음을 판 돈을 제공해야 했다. 무주택자는 그나마 적은 돈으로 대도시에 몸 누일 곳을 마련한 것을 위안으로 삼고 계층 상승의 꿈을 꾸기도 했다.

 

집주인은 이들로부터 월세를 받아 생활비에 보태거나 전세금을 받아 투자에 나서 자본을 확충한 셈이다. 이 같은 현상은 1960년대 이후 고도 성장기에 접어들며 더욱 심화됐다. 금융권의 자금 운용이 기업에 집중되고 일반인에게는 차례가 거의 오지 않자 집주인은 전세라는 제도를 통해 자금을 마련했던 것이다. 바뀐 게 있다면 과거에는 집 한 칸과 온 가족의 노동력 등으로 대충 계산되던 것이 경제가 발전하면서 철저하게 시장가격에 맞춰 돈으로 교환된 것뿐이다.

 

시대는 또다시 바뀌고 있다. 금융위기 이후 부동산 시장 전망이 불투명해지고 부동산을 통해 과거 같은 자산증식이 어렵다고 느끼면서 주택은 금리와 경제성장률을 먹는 수익률 기계로 탈바꿈하고 있는 것이다. 주택, 그중에서도 아파트는 상가와 마찬가지로 이른바 금융화가 진행될 수밖에 없는 것이다.

 

전세금은 집주인이 세입자에게 적당한 돈을 받고 거처를 제공해 준 것이기도 하지만 빌린 돈이기도 하다. 이 빌린 돈이 사그라질 때까지는 많은 세월이 소요될 것이다. 경기상황과 인플레의 싸움일 것이다. 이 같은 이유로 전·월세가 혼재하는 시대가 상당히 오래 이어질 가능성이 크다. 또한, 건설사들의 선분양 전략이 계속 먹히는 한 계속 이어질 소지가 있다.

 

 

전세난 그 밖의 원인과 수요자들의 대응책

 

일부에서는 전세난 원인으로 주택이 부족한 결과라고 진단한다. 일부 수긍할 수 있지만, 전체적으로 보면 잘못된 진단이다. 전세물건의 실종은 인기 지역 아파트의 실종이라고 할 수 있다. 모든 사람이 아파트 투자 시대는 갔다고 하면서 주거수단으로 아파트를 선호하고 있다.

 

아파트에 비해 다른 주거수단은 상대적으로 전세 물량이 많다. 또한, 아파트도 서울을 비롯한 대도시 주변이나 수도권 요지만 벗어나면 전세 물량이 없는 게 아니다.

 

반전세 물량도 꽤 된다. 월세로 완전히 전환하거나 전세금을 올려줄 능력이 없는 이들은 부담이 적은 반전세를 선호하고 있고 집주인도 이에 동의하고 있다. 이 역시 서로 이익이 맞아 떨어진 결과다. 부담이 크지 않다면 반전세도 받아들일 필요가 있다.

 

반전세는 장기적으로는 월세 시대를 예고하고 있는 것이다. 앞으로 분양될 많은 아파트들은 실수요 측면이 매우 부각될 것이다. 실수요는 바꿔 말하면 안정적 수익성이라 할 수 있다.

 

자신이 구입하는 아파트가 임대 수요가 많은지 임대수익이 어떻게 될지 저울질하고 있다.
주택을 보는 눈도 달라지고 있다.

 

전세난 원인에는 정부 주장대로 매매 수요의 실종도 있다. 너나없이 움직이지 않다 보니 물량이 부족하고 제한될 수밖에 없다.

 

현 시장에서 그나마 쌀수록 잘 팔리는 이유는 재산세를 비롯한 각종 제세에 대한 부담 때문이기도 하다. 부동산업 종사자나 고가 주택 보유자 등이 세제개편을 주장하는 이유이기도 하다. 하지만 복지재원 마련에 한 푼 아쉬운 정부나 지자체로서는 부동산 경기 활성화만을 위해 세제개편을 단행하기도 쉽지 않다. 재산세, 즉 보유세를 대폭 내린다고 거래가 살아난다고 장담할 수도 없다.

 

여당에서 주장하는 다주택자 중과세 폐지나 야당에서 주장하는 전·월세 상승액 제한과 계약갱신 청구권도 실효성이 미지수이다. 

 

다주택자 중과세 폐지는 다주택에게 심리적 안정감을 줘 하락을 방지할 뿐 아니라 안정적인 부동산 상승을 가능케 할 수 있다. 하지만 현 단계에서는 처분을 위한 탈출구일 수도 있다. 부동산이 부의 축적수단으로 당분간 어울리지 않다고 보는 이들이 많기 때문이다.

 

전·월세 상승률 제한과 갱신 청구권 도입도 실제 적용에는 무리가 따를 것이다. 굳이 설명하지 않더라도 과거의 사례를 보면 이 같은 제도가 과연 현실에서 제대로 지켜졌는지 볼 필요가 있다.

야권에서는 진영논리에 사로잡혀 무주택자만을 대변하지 말고 폭넓은 정책적 사고로 중산층을 함께 껴안는 정책을 고민할 필요도 있다. 즉, 거래 활성화를 도우면서 서민이나 빈민을 위한 정책을 강화하는 것이다.

 

과거처럼 임대주택만 무작정 지어놓고 방치하지 말고 각종 편의시설을 넣고 운영에도 일정한 주체를 내세워 관리케 하는 책임 관리제를 도입해 주는 방법 등이다. 임대 주택의 슬럼화를 방지할 뿐 아니라 앞으로 기존 아파트에 적용해야 할지 모를 ‘리노베이션’제도를 폭넓게 시험할 수 있는 것이다.

 

지금은 매수냐 전세냐를 강요하는 시장이다. 향후 수년간은 크게 오르기 힘들지 모르지만, 매매와 전세 수요의 미스매치 때문에 매매가 대비 전세가 비율이 높은 저가 위주 저점을 높일 가능성은 크다.