수직증축 리모델링... 면적대별 시장성전망!

수직증축 리모델링... 면적대별 시장성전망!

 

 

 

 

1. 서론

 

 지난 12월 6일 국회 국토교통위원회는 국토법안심사소위원회를 열어 공동주택 리모델링 수직증축을 허용하는 주택법 개정안을 의결하였다. 아직 국회 본회의 통과를 앞둔 시점이지만 법안이 통과되면 노후 아파트에 3개 층 증축 등이 가능하고, 일반분양이 가능해져 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 기대되고 있다.
전문가들은 수직증축 리모델링이 허용되면 층수가 높아지고, 일반분양 물량이 늘어나서 입주민들의 부담이 줄어들어 사업 추진도 탄력을 받고, 매매 심리도 부추겨서 거래량도 증가할 것으로 예상하고 있다. 부동산 114 통계에 의하면 2013년 9월 현재 수직증축 리모델링의 대상이 되는 경과연수 15년이 넘는 전국의 아파트는 428만 가구라고 밝히고 있어 기대감 더욱 커지고 있다.
그러나 수직증축 리모델링은 부동산 시장이 침체됨 상황에서 조합원들 간의 합의가 어렵고, 사업 단지별로 수익성에 차이가 있기 때문에 기대만큼 활성화가 될지는 의문이다. 특히, 주택에 대한 트랜드 변화와 소형아파트에 대한 인기가 높아가고 있는 상황에서 가구당 1억원 전후의 부담금을 들여 평수를 넓혀가려는 수요가 얼마나 될지 냉철히 분석해 봐야 할 것이다.

2. 수직증축 리모델링의 주요 법안

 

금번 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 통과된 수직증축 리모델링의 주요 법안의 내용은 다음과 같다.
첫째, 층수를 너무 많이 올리면 하중이 커지기 때문에 안정성을 고려하여 14층 이하 아파트는 2개 층으로 제한하고, 15층 이상 아파트만 3개 층을 올릴 수 있게 하였다. 둘째, 세대당 증축면적은 전용면적 85㎡ 이하 주택은 기존 면적의 40%까지, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 기존 면적의 30%까지 증축할 수 있다. 셋째, 세대 수는 종전 10%에서 15%까지 늘릴 수 있도록 상향 조정되었는데, 늘어난 세대 수를 일반 분양해서 얻는 수익은 기존 세대들의 공사비 부담이 줄어드는 효과가 있다. 또한, 중대형 가구는 현관문, 주방, 화장실 등을 따로 만들어 임대를 할 수 있도록 1가구를 2가구로 쪼개는 가구분할 리모델링도 가능하다.
요약하면 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층, 14층 이하 아파트는 2개 층을 추가로 증축할 수 있고, 가구 수도 15%까지 늘릴 수 있도록 허용되어, 증가한 주택을 일반 분양하면 건축비 부담을 30~35% 줄일 수 있다. 증축면적도 전용면적 85㎡ 이하는 최대 40%, 85㎡ 초과는 최대 30%까지 확대할 수 있다. 또한 85㎡ 초과 평수는 1가구를 2가구로 분할 증축할 수 있고, 일반 분양할 수 있도록 허용했다. 그리고 가구 수 증가에 따라 조합원의 부담금을 줄이기 위하여 고분양가로 책정하는 문제를 방지하고, 투기를 차단하기 위하여 20가구 이상 늘어나면 분양가상한제를 적용키로 하였다.

 

수직증축 리모델링의 주요 법안 내용

 

구 분		내 용	비 고
세대당 증축면적	전용면적 85㎡ 이하	최대 40%
	전용면적 85㎡ 초과	최대 30%	1가구를 2가구로 가구분할 가능
증축허용	14층 이하	최대 2개 층	안정성을 고려하여 층수 규제
	15층 이상	최대 3개 층
세대수		10% →15% 상향	증가한 세대수를 일반분양하면 건축비 부담이 30~35% 감소

그 동안 우리나라에서는 전면철거방식을 활용한 재개발·재건축사업을 많이 추진하여 왔으나 리모델링도 여러 가지 면에서 장점이 있다.
첫째, 리모델링은 기존 전면철거방식의 재개발·재건축보다 건축비용을 절감할 수 있다. 즉, 전면철거방식은 기존 아파트를 모두 해체하고 새로 짓기 때문에 건축비가 많이 들지만 리모델링은 골격을 그대로 둔 채 공사를 하기 때문에 건축비를 절감할 수 있다.
둘째, 리모델링은 건축자재를 아낄 수 있어 재개발·재건축보다 친환경적이다. 재개발·재건축은 철근, 콘크리트 등 건축자재가 모두 해체되어 못 쓰게 되지만, 리모델링은 철근, 콘크리트 등을 재활용하기 때문에 건축자재를 재활용하고, 자원낭비를 막을 수 있다.
셋째, 리모델링을 통해 주차난을 해소할 수 있다. 리모델링 대상이 되고 있는 15년 이상 된 아파트의 대부분이 1가구당 0.5대라는 주차규정에 따라 만들어졌기 때문에 주차대란이 벌어지고 있다. 따라서 리모델링 사업을 통해 지하 주차 공간을 확대하여 주차난을 해결할 수 있다.

3. 수직증축 리모델링의 평형대별 시장성 분석

 

업계에서 추정하고 있는 리모델링 공사비는 보통 평당(3.3㎡당) 320만원으로 예상하고 있으며, 전용면적 99㎡을 짓는 데 1억~1억5000만원 가량이 필요한 것으로 보고 있다. 차정윤 리모델링협회 사무처장은 전용면적 99㎡ 아파트 리모델링의 건축비가 3.3㎡당 320만원이면 조합원의 부담금은 약 1억원 인데, 일반분양을 가구 수의 10%까지 하면 부담금은 30% 줄어든 7000만원, 개정안처럼 15%로 늘어나면 부담금은 35% 줄어들어 6500만원까지 낮아질 수 있다고 예상하고 있다.
리모델링 공사비는 어떤 자재를 쓰느냐, 공사비의 범위를 어디까지 보느냐에 따라 크게 달라 질 수 있어 정확히 산정하기는 어려움이 있다. 여기에서는 업계에서 추정하고 있는 리모델링 공사비를 평당 320만원으로 보고, 일반분양을 가구 수의 15%로 봐서 부담금이 35% 줄어든다는 것을 가정하여 개략적으로 가구당 부담금을 산정하고 시장성을 전망해 보기로 한다.
또한 수직증축 리모델링은 소형, 중형, 대형에 따른 평형대별로 시장성이 다를 것으로 예상되기 때문에 소형의 대표적인 평형인 전용면적 60㎡(전용면적 18평형, 분양면적 25평형), 중형의 대표적인 전용면적 85㎡(전용면적 25.7평형, 분양면적 33평형), 대형의 대표적인 전용면적 114㎡(전용면적 35평형, 분양면적 45평형)로 구분하여 추정해 보기로 한다.

첫째, 전용면적 60㎡(18평)를 수직증축 리모델링할 경우 40%까지 확장이 가능하기 때문에 최대 24㎡(약 7평)까지 확장 할 수 있어 리모델링 후에는 최대 84㎡(약 25평)까지 늘어난다. 공사비를 평당 320만원으로 가정했을 경우 가구당 부담금이 8,000만원 들지만, 증가한 가구수 15%를 일반 분양할 경우 부담금이 35% 감소한다는 것을 감안하면 부담금이 5,200만원으로 줄어든다. 즉, 개정안에 따라 전용 60㎡를 최대 24㎡까지 증축하면 최대 84㎡로 늘릴 수 있으며, 가구당 부담금이 5,200만원이 되기 때문에 투자대비 사업의 효용성이 높을 것으로 예상된다. 결론적으로 가구당 부담금 5,200만원을 들여 60㎡를 84㎡로 늘려가려는 수요가 많아 적극적으로 수직증축 리모델링 사업을 추진할 것으로 예상된다.

둘째, 전용면적 85㎡(25.7평)를 수직증축 리모델링 할 경우 40%까지 확장이 가능하기 때문에 최대 34㎡(약 10평)까지 확장 할 수 있어 리모델링 후에는 최대 119㎡(약 36평)까지 늘어난다. 공사비를 평당 320만원으로 가정했을 경우 가구당 부담금이 11,520만원 들지만, 증가한 가구수 15%를 일반 분양할 경우 부담금이 35% 감소한다는 것을 감안하면 부담금이 7,488만원으로 줄어든다. 즉, 개정안에 따라 85㎡를 최대 34㎡까지 증축하면 최대 119㎡로 늘릴 수 있지만, 가구당 부담금 7,488만원을 들여 119㎡로 넓혀갈지에 대해서 조합원들 간 의견 대립이 예상된다. 결론적으로 수직증축 리모델링을 둘러싸고 조합원들 간의 의견 일치가 쉽지 않을 것으로 보이지만, 수직증축 리모델링 후에 가격이 상승할 것이라는 확신이 있을 경우 의견이 일치되면서 사업이 추진될 것으로 예상된다.

셋째, 전용면적 114㎡(35평)를 수직증축 리모델링 할 경우 30%까지 확장이 가능하기 때문에 최대 34㎡(약 10평)까지 확장 할 수 있어 리모델링 후에는 최대 148㎡(약 45평)까지 늘어난다. 공사비를 평당 320만원으로 가정했을 경우 가구당 부담금이 14,400만원 들지만, 증가한 가구 수 15%를 일반 분양할 경우 부담금이 35% 감소한다는 것을 감안하면 부담금이 9,360만원으로 줄어든다. 즉, 개정안에 따라 114㎡를 최대 34㎡까지 증축하면 최대 148㎡로 늘릴 수 있지만, 가구당 부담금 9,360만원을 들여 148㎡로 넓혀가려는 수요는 많지 않을 것으로 예상된다. 결론적으로 부동산 침체의 장기화로 소형아파트가 선호되고 있는 상황에서 관리비 등이 늘어나기 때문에 부담금 9,360만원을 들여 148㎡로 늘려가려고 수직증축 리모델링 사업을 추진하기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.

 

수직증축 리모델링의 평형대별 시장성

 

구 분	최대 증축비율	최대 증축 가능면적	사업 후 최대 증가면적	가구당 부담금1	시 장 성
60㎡ (전용면적 18평)	40%	24㎡ (약 7평)	84㎡ (약 25평)	5,200만원	투자대비 효용성 높아 적극적인 사업추진 가능
85㎡ (전용면적 25.7평)	40%	34㎡ (약 10평)	119㎡ (약 36평)	7,488만원	가격상승에 대한 확신과 조합원들의 동의가 있을 경우 사업추진 가능
114㎡ (전용면적 35평)	30%	34㎡ (약 10평)	148㎡ (약 45평)	9,360만원	부동산침체, 소형아파트 선호, 관리비 등의 증가로 사업추진이 쉽지 않음

4. 결론

 

결론적으로 수직증축 리모델링 법안이 국회 본회의를 통과 한다면, 전용면적 60㎡(전용면적 18평, 분양면적 25평형) 이하의 소형아파트는 투자대비 효용성이 높아 수직증축 리모델링 사업이 활발하게 추진 될 것으로 전망된다.
또한 전용면적 85㎡(전용면적 25.7평, 분양면적 33평형) 이하의 경우 수직증축 리모델링 후에 가격상승에 대한 확신이 있고, 조합원들의 동의가 있을 경우 사업추진이 가능할 것으로 전망된다.
그러나 114㎡(전용면적 35평, 분양면적 45평형) 이상의 경우 부동산 침체와 아파트 소형화 추세 및 관리비 증가 등의 원인으로 1억원에 가까운 부담금을 들여서 대형으로 넓혀갈 수요는 많지 않을 것으로 보인다. 다만, 시장상황이 변하여 대형아파트에 대한 인기가 상승한다면 그때는 114㎡이상의 대형아파트들도 사업이 활발하게 추진 될 것으로 전망된다.

 

1. 1 가구당 부담금
   업계에서 추정하고 있는 3.3㎡당 공사비를 320만원으로 보고, 세대증가분 15%를 일반 분양할 경우 가구당 부담금이 35% 경감된다는 것을 가정하여 개략적으로 산정함

 

글 최현일

열린사이버대학에서 부동산학을 강의하고 있습니다