실수요자들은 내집마련을 고려해 봐야...

실수요자들은 내 집 마련을 고려해 봐야

열린사이버대부동산학 교수 | 2013.09.27 00:00

 

1. 서론

 

최근 지속된 전세대란에 이어 매매시장의 움직임이 심상치 않다. 전세대란이 지속되는 이유는 내 집 마련 실수요자들이 주택가격이 오르지 않을 것이라는 심리적 영향으로 전세로 눌러 않는 수요가 증가하면서 나타나는 수급불균형 때문인 것으로 분석되고 있다. 또한, 최근의 매매시장의 움직임은 지속된 전세가격의 상승으로 매매가 대비 전세가율이 전국 평균 60%를 넘어서고 있는 상황에서 전세가율이 70~80%에 이르는 일부지역을 중심으로 저가 매물에 대한 거래가 증가하기 때문인 것으로 추정되고 있다. 주택가격이 더 하락할 것이라는 전망과 지금이 바닥이라는 전망이 엇갈리고 있는 가운데 실수요들은 집을 사야 할지 말아야 할지 깊은 고민에 빠져 있다. 이처럼 전망이 엇갈리고는 있지만 전세가격이 주기적으로 급등하고 있고, 전세가율이 지속적으로 상승하고 있기 때문에서 실수요자라면 내 집 마련을 고려해 보는 것도 좋을 것이다.  

 

 

2. 내 집 마련을 고려해야 하는 이유

 

집값 바닥론에 대한 전망이 엇갈리는 가운데 주택의 수급불균형과 전세시장의 불안은 당분간 지속될 것이라는 점은 각종 통계와 전문가들의 공통된 의견이다.

 

첫째, 2008년 국제금융위기 이후 부동산 시장이 침체되면서 공급부족이 누적되어 수급불균형이 지속될 것이다. 우리나라의 경우 매년 50만 호 전후의 주택이 필요한 것으로 전망되고 있으나, 2008년 국제금융위기 이후 3년간 공급량이 평균치에 비해 많이 부족하게 공급되었다. 아래 표1에서 볼 수 있듯이 2003년~2012년 사이 지난 10년간 전국 주택인허가 실적은 총 4,813,700호로써, 이를 환산해 보면 연평균 481,370호를 공급한 것으로 나타나고 있다. 그러나 2008년 국제금융위기 이후 3년간 연간 37~38만 호 정도를 공급하였다. 이는 연평균 공급량 481,370호를 기준으로 하였을 때 3년간 공급부족분의 합계가 304,800호이다. 특히, 주택부족이 심한 수도권의 아파트 공급량의 경우 2010년 169,137호를 기점으로 2011년 122,372호, 2012년 107,305호, 2013년 86,323호(예상치)로 점점 줄어들고 있다.

 

<표 1> 최근 주택건설 인허가 실적

 

둘째, 전세대란이 일시적으로 그치지 않고 장기화 될 것이라는 점이다. 최근 주택산업연구원 보고서를 보면 수도권 전세난은 향후 8년간 지속될 우려가 있는 것으로 전망하고 있다. 주택산업연구원은 ‘수도권 주택시장 전망과 대응‘ 보고서를 통해 매매 부진, 전세 수요 집중이라는 주택시장의 최근 추세가 지속되면 전세난이 장기화해 매매가격이 상승 반전하고, 전세가율이 안정되는 2021년까지는 임차수요 쏠림 현상이 지속되며 전세난이 이어질 공산이 큰 것으로 전망하였다.

 

셋째, 매매가 대비 전세가율의 지속적 상승이다. 8월 말 현재 전국의 전세가율은 평균 64.5%로 지난 7월 말보다 0.5%포인트 상승하였다. 이는 지난 2003년 4월 64.8%를 기록한 이후 10여 년 만에 최고치이다. 또한 전세가격 상승세가 이어지면서 전세가율이 60%를 넘는 서울 시내 자치구가 빠르게 증가하고 있다. 9월 부동산리서치 전문업체 리얼투데이가 8월 국민은행 자료를 분석한 결과 서울 시내 25개 자치구 중 11개 자치구에서 아파트 전세가율이 60%를 넘은 것으로 조사됐다. 지난 4월 전세가율 60%를 넘은 곳이 3개 구인 데 비해 무려 4개월 만에 8곳이 증가한 것이다. 서울 평균 전세가율이 58.1%를 기록한 가운데 25개 자치구 중 전세가율이 가장 높은 곳은 성북구로, 8월 기준 65.8%를 기록했다. 이어 관악구 63.1%, 서대문구 62.8%, 강서구 61.8%, 구로·동작구 61.1%, 동대문구 60.9%, 중구 60.8%, 도봉구 60.6%, 광진구 60.2%, 성동구 60.1% 등의 순으로 나타났다.

 

 

3. 내 집 마련이 필요한 실수요자

 

내 집 마련이 필요한 실수요자들을 어떻게 분류하느냐는 관점에 따라 다를 것이다. 여기에서는 현재 내 집 마련이 꼭 필요한 생애최초 주택구입자와 주기적으로 전세가격 상승에 고통받는 전세세입자로 한정하기로 한다. 이에 더하여 좀 더 넓은 평수로 옮겨가려는 갈아타기 수요자들도 포함하기로 한다.

 

첫째, 생애 최초 주택구입자는 올해 안에 내 집 마련을 하면 많은 혜택이 있다. 생애 최초 주택구입자가 올해 안에 주택을 구입하면 취득세면제와 향후 5년간 양도세가 면제된다. 또한, 시중금리보다 저렴한 2.6~3.4%대의 저리융자도 가능하다. 또한, 8.28 대책의 일환으로 나온 수익공유형, 손익공유형 모기지 제도를 활용할 수도 있다. 수익공유형 모기지는 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 기금에서 1.5% 저리대출을 하고, 매각이익을 공유한다. 손익공유형 모기지는 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분 성격의 자금을 대출하고, 매각 손익을 공유한다.

 

둘째, 주기적으로 전세가격 상승에 고통받는 전세세입자는 이번 기회에 내 집 마련을 하는 것이 좋을 것이다. 전세가율은 지속적으로 상승하고, 수급불안에 따른 전세가는 전세를 갱신하는 2년 주기로 지속적으로 상승 할  것이다. 이번 전세 갱신을 넘기더라도 수도권의 경우 2년 후에는 평균 2~3천만 원 정도 상승한 전세가격에 또다시 갱신해야 할 것이다.

 

셋째, 넓은 평수로 갈아타기를 원하는 수요자들은 이번 기회에 갈아타기를 하면 좋을 것이다. 최근 매매가격 하락과 소형주택 선호로 중소형과 중대형 주택 간의 가격차이가 많이 줄어들어 큰 부담 없이 갈아타기가 가능할 것이다. 이번 기회에 24평에 거주하는 수요자들은 33평으로, 33평에 거주하는 수요자들은 40평형대로 갈아타는 것도 좋을 것이다. 주의할 점은 가족 수에 비해 필요 이상의 대형평수로 갈아타는 것은 관리비 부담을 증가시키고, 주거공간의 낭비를 불러오기 때문에 피해야 한다.

 

<표 2> 내 집 마련 실수요자들의 장단점

 

 

4. 내 집 마련 실현 방법

 

실수요자들이 내 집 마련을 실현하기 위해서는 다양한 방법이 있지만, 일반적으로 다음과 같은 방법들이 있다.

 

첫째, 청약을 통해 내 집 마련을 하는 것이다. 공공주택 또는 민간회사에서 분양하는 아파트 중 본인에게 맞는 주택을 선택하여 청약을 통해 내 집 마련을 하는 방법이다. 이 청약을 통하는 방법은 수요자가 원하는 입지, 가격, 평형, 구조 등을 선택할 수 있는 장점이 있다. 그러나 경쟁률 높을 경우 탈락할 수 있고, 청약 후 1~2년 후에 입주가 가능하다는 단점이 있다.  

 

둘째, 급매물을 선택하는 방법이다. 자기가 원하는 지역의 급매물을 찾아 가격, 구조, 입지여건 등을 분석하여 내 집 마련을 하는 방법이다. 급매물은 주변시세보다 10~20% 저렴하고, 바로 입주가 가능하다는 장점이 있다. 그러나 건물의 노후도가 심하거나 주거환경 등이 열악한 경우가 있어 이를 잘 살펴야 한다.

 

셋째, 미분양 아파트를 구입하는 방법이다. 건설회사에서 분양하고 남은 미분양 아파트를 알아보고 내 집 마련을 하는 방법이다. 미분양 아파트의 경우 회사마다 발코니 무료 확장, 이사비용 지원, 저리의 대출알선, 취득세 지원 등 다양한 지원혜택이 있다는 장점이 있다. 그러나 입지가 좋지 않거나, 중대형이 많고, 분양가가 비싼 문제 등의 단점이 있다.

 

넷째, 경매를 통한 방법이다. 경매의 경우 시세의 70%로 산정되어 나오기 때문에 저렴하게 구입할 경우 좋은 내 집 마련의 방법이지만, 명도문제와 권리분석의 어려움이 있어 반드시 전문가를 활용하는 것이 필요하다.

 

<표 3> 내 집 마련 실현 방법

 

 

5. 결 론

 

주택가격에 대한 바닥논쟁이 치열한 상황에서 수급불균형과 전세가격이 지속적으로 상승할 것이라는 점은 분명해 보인다. 2년 주기로 갱신되는 전세로 고통받는 세입자들이라면 이번 기회에 내 집 마련을 고민해 보는 것도 좋을 것이다. 특히, 생애 최초 주택구입자에 해당되는 실수요자는 많은 혜택이 있으므로 올해 안에 내 집 마련을 하는 것이 좋을 것이다. 내 집 마련을 할 때에는 직장과의 근접성, 자녀들의 학군 및 편의시설, 대중교통 및 전철 역세권, 대단지에 속해있는 중소형 위주의 아파트를 기준으로 선택하면 될 것이다. 현재 국회에 계류 중인 취득세 영구인하, 다주택자 중과폐지, 분양가 상한제 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등의 입법화 여부에 따라 부동산 시장은 빠르게 움직일 수 있기 때문에 실수요자들은 방어적 차원에서 내 집 마련을 고민해 볼 필요가 있다.