지목 변경... 이렇게 하세요!

농지전용(산지전용) 허가 ② 형질변경(토목공사나 부지조성) ③ 건축물 건축 ④ 지목 변경. 농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤 농지전용허가신청서를 작성하여 농지관리위원회에 제출한다.

 

농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다. 시장•군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다. 단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.

 

지목이 임야인 경우에는 산지전용 허가를 받아야 한다. 산지전용허가를 받기 위해서는 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 구비하여 산림청장에게 신청서를 제출해야 하고 농지전용허가를 받기 위해서는 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다. 신청서를 제출할 때는사업계획서•소유권 내지 사용권에 관한 입증자료•지적도등본•지형도 등을 구비하여야 하고, 관할청은 허가를 하는 경우 농지전용허가대장에 이를 기재하고 허가증을 신청인에게 교부한다. 단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.

 

지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된거나 다름없지만 토지대장에는 건축물이 준공이 되어야만 지목이 변경된다. 농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다. 형질변경을 하고 난 다음에는 그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율•용적율•건축 가능한 건축물을 확인한 다음 그에 맞는 건축물을 짓게 되는 것이다.

 

형질변경 후에는 시•군•구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다. 건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.

 

마지막으로 관할 행정청에 지목변경을 신청하여야 한다. 신청을 받은 행정청은 현지에 담당공무원을 보내 이용 현황이나, 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하는 경우에는 토지이동정리결의서를 작성하고, 대장과 도면을 정리하게 된다.지목변경으로 인해 등기부등본의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는 토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부하여 등기촉탁서를 작성•제출하면 된다.

 

토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승하기도 할 정도로 부동산의 가치에 큰 영향을 미친다. 지목변경 절차에 대해 일반론을 기술했으나 실무상으로는 이론과 달리 일사천리로 안되는 경우가 많다. 따라서 혼자서 해보는것도 좋지만 관련 공무원들과 호형호제하는 지역시회의 특성상 현지 설계사무소나 전문 중개업소를 찿는 게 오히려 도움이 될수 수 있다. 필자가 운영하는 컨설팅 회사도 일의 신속성과 정확성을 위해 현지 전문업소를 찿기 때문이다

 

 

(출처:박상언대표)