아파트 재건축절차 및 투자시 유의사항!!!

아파트 재건축절차 및 투자시 유의사항!!

 

 

 

 

2013년도 말 현재 정부의 부동산활성화 정책에도 불구하고 주택 전세 가격은 상승하는데 반해 주택 매매 가격은 고전을 면치 못하고 있습니다. 하지만 2013년 11월 초 일반분양분에 25대 1의 경쟁률을 보였던 래미안대치청실(청실아파트)의 경우에서 보듯이 재건축에 대한 관심은 높습니다. 그리고 2013년 연 내에 강남권 핵심 지역에 위치해 있으면서도 양도소득세 면제 혜택까지 받을 수 있는 반포 한신 1차(대림산업 아크로리버파크, 2013년 11월 중)와 개나리6차아파트(GS건설 역삼 자이, 2013년 12월 중)가 분양을 앞두고 있어 재건축에 대한 관심은 뜨거워질 전망입니다.
그렇다면 이러한 상황에서 재건축은 어떠한 절차에 따라 이루어지며 재건축에 투자를 하고자 하는 경우 주의해야 할 점으로는 어떠한 것들이 있는지에 대해서 한 번 알아볼까요?

재건축 절차

재건축은 다음과 같은 절차에 의해서 이루어집니다.

1. 도시·주거환경정비 기본계획수립
특별시장·광역시장 또는 시장은 도시 전체가 균형 있고 조화롭게 발전 할 수 있도록 주민의 의견청취, 지방의회의 의견청취, 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 10년 단위로 장기적인 기본계획을 세우고 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본 계획에 반영합니다.

2. 재건축안전진단 실시
시장·군수·구청장은 소유자의 안전진단 신청이 있는 경우 한국시설안전기술공단과 같은 안전진단 기관을 지정하여 구조안전성에 관한 사항. 마감 및 설비 노후도에 관한 사항 등에 관한 안전진단을 실시하여 유지보수가 필요한지 조건부 재건축이 필요한지 재건축이 필요한지 여부를 판정합니다.

3. 정비계획수립
○ 공동주택 재건축의 경우
건축물의 일부가 사라져 안전사고의 우려가 있거나 재해 등이 발생할 경우 위험에 처할 수 있어 신속한 정비 사업이 필요하거나 또는 기존 또는 건설예정 세대수가 300세대 이상이거나 사업면적이 1만 ㎡ 이상인 지역인 경우 시장·군수·구청장은 재건축 기본계획에 적합한 정비계획을 수립합니다.
○ 단독주택 재건축의 경우
기존의 단독주택이 200호 이상 또는 사업면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없거나 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나 또는 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해지역안의 건축물 수의 3/10이상인 경우 시장·군수·구청장은 재건축 기본계획에 적합한 정비계획을 수립합니다.
그리고 재해 등이 발생할 경우 위험에 처할 수 있어 신속한 정비 사업이 필요하거나 또는 기존 또는 건설예정 세대수가 300세대 이상이거나 사업면적이 1만 ㎡ 이상인 지역인 경우에도 시장·군수·구청장은 재건축 기본계획에 적합한 정비계획을 수립합니다.

4. 정비구역 지정
재건축 단지는 토지 등 소유자 2/3 동의를 얻어 시장·군수·구청장에게 정비구역 지정을 요청하면 시장·군수·구청장은 주민의 의견청취, 구의회 의견청취, 지방도시계획위원회 자문을 거쳐 도지사·특별시장에게 정비구역지정을 신청하고 신청을 받은 도지사·특별시장은 관련부서 협의 및 시도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역을 지정하며 건설교통부장관에게 보고를 합니다.

5. 추진위원회 설립
추진위원회를 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자 1/2 이상 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 추진위원회를 구성하여 시장·군수·구청장에게 추진위원회 승인을 얻어야 합니다.

6. 조합설립 인가
조합을 설립하고자 하는 경우에는 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상의 토지 소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지 소유자의 동의를 얻어 시장·군수·구청장에게 조합설립 인가를 받아야 합니다. 단, 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다.

7. 시공사 선정
조합설립 인가를 받은 후 경쟁 입찰을 통해 재건축 공사를 할 건설 회사를 선정합니다.

8. 영향평가 및 건축심의 등
재건축으로 인해 발생할 수 있는 환경·교통·재해에 관한 영향평가와 건축계획심의 등을 실시합니다. 또한, 사업면적이 3만㎡ 이상의 건설공사인 경우에는 문화재지표조사도 실시합니다.

9. 사업시행인가
사업시행자(조합)는 재건축으로 인해 단독주택 20호 이상 또는 공동주택 20세대 이상을 건설할 경우 토지 소유자의 동의와 토지 등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 사업시행인가 서류를 작성하고 시장·군수·구청장에게 사업시행인가 신청합니다. 신청을 받은 시장·군수·구청장은 공람 및 의견청취, 관계기관 및 관련부서 협의, 건축심의 등을 거쳐 사업시행인가를 결정합니다. 참고로 재건축 시 용적률 완화의 적용을 받는 경우에 『국토계획 및 이용에 관한 법률』에서 허용하는 최대 용적률에서 정비계획에서 허용하는 용적률을 제하고 남은 용적률의 30%~50%를 소형 주택으로 건설해야 합니다.

10. 분양신청 통지·공고 및 토지 등 소유자의 분양신청
조합이 조합원들에게 분양신청 통지를 하면 분양을 받고자 하는 조합원들은 조합에 분양신청을 합니다.

11. 관리처분계획의 인가
시행자(조합)는 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하고 시장·군수·구청장에게 관리처분계획의 인가를 신청하고 신청을 받은 시장·군수·구청장은 관계기관과 부서협의를 거쳐 관리처분계획의 인가를 결정합니다. 관리처분계획에는 분양신청을 한 조합원이 취득 할 건축물 및 대지지분에 관한 사항, 재건축 사업완료 후 부담하여야할 추가분담금에 관한 사항, 또는 정산 받을 금액에 관한 사항을 포함하고 있습니다. 분양신청을 하지 않거나 또는 분양신청 철회한 경우에는 150일 이내 현금으로 청산합니다.

12. 이주
철거에 앞서 이주를 합니다. 아이들의 학교나 생활습관으로 인해 주로 가까운 주변지역으로 이주를 함으로서 주변 주택의 매매 가격이나 전·월세 가격을 상승시키는 원인이 됩니다.

13. 건물의 철거
재건축 공사를 위해 관리처분계획의 인가 후 시장·군수·구청장에게 신고를 하고 기존 주택을 철거합니다.

14. 착공
20세대이상 주택을 건설하는 공사의 경우에는 공동주택의 부실공사를 방지하기 위해 착공 전에 공개경쟁입찰을 통하여 책임감리자를 지정해야 합니다. 감리자를 선정하고 감리계약을 체결하는 등 착공 준비가 완료된 후에는 착공신고를 하고 승인을 받은 날로부터 2년 이내 공사를 시작합니다. 단, 도지사·특별시장은 문화재청장의 발굴통지서 교부가 있은 경우, 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사착수가 지연되는 경우, 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공사착수가 지연되는 경우, 주택건설경기가 극도로 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있어 사업계획승인권자로부터 승인을 얻은 경우, 당해 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우에 한함)으로 인하여 공사착수가 지연되는 경우에는 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위 안에서 착수 기간을 연장할 수 있습니다.

15. 토지 등 소유자 분양
인가된 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 주택을 공급합니다.

16. 일반분양
사업주체(조합)는 시장·군수·구청장에게 일반분양 입주자 모집승인 신청을 하고 승인을 얻어 조합원 배정 후 남은 잔여세대를 일반분양 합니다.

17. 준공인가
시행자(조합)는 공사가 완료되면 시장·군수·구청장에게 준공인가 신청을 하고 신청을 받은 시장•군수•구청장은 인가받은 사업시행계획대로 사업이 완료되었는지 여부를 관계부서 협의 및 검토를 거쳐 준공인가를 결정합니다.

18 입주
준공인가를 받으면 재건축 주택에 입주를 합니다.

19. 소유권이전등기
시행자(조합)에서 조합원에게 재건축 된 주택에 대한 소유권이 이전됩니다.

20. 청산
기존 주택에 비해 재건축 주택의 가격이 높으면 조합원은 추가분담금을 조합에 지불하고 기존주택에 비해 재건축 주택의 가격이 낮으면 조합이 조합원에게 차익을 지불합니다. 이로서 재건축은 완료됩니다.

재건축 투자 시 유의사항

1. 사업기간이 길어 질 수도!
재건축사업은 안전진단에서 이주까지 2~10년, 착공에서 입주까지 3년 정도가 걸립니다. 그러므로 재건축에 투자하고자 하는 경우에는 주민들 간의 재건축에 대한 의지와 단합여부를 살펴봐야 합니다. 특히, 재건축 주택의 가격은 개발이 실제 진행될 때 상승하므로 주민들 간의 갈등이 심한 경우에는 섣부른 투자 보다는 지켜보는 지혜가 필요하며 사업지연에 따른 추가분담금에 대한 부담도 체크해야 합니다.

2. 초과이익 환수제!
서울시는 재건축 사업의 대규모 이주에 따른 전세난을 줄이기 위해 2012년 7월 도시 및 주거환경정비 조례안을 개정하여 주택 수가 2,000가구를 넘거나 사라지는 주택이 자치구 내 주택의 1%를 초과할 경우 1년 범위 안에서 사업시행인가나 관리처분계획인가 시기를 조절할 수 있도록 했습니다. 그리고 이러한 경우 사실상 초과이익 환수제 유예가 종료되는 2014년 말까지 사업시행인가나 관리처분계획인가 신청이 어려운 단지가 속출할 수 있고 이러한 단지는 초과이익 환수제가 적용됨으로서 개발이익의 25%에 달하는 금액을 내놓아야 합니다. 그러므로 투자하고자 하는 단지의 경우 사업시행인가나 관리처분계획인가에 어려움이 없는지를 확인할 필요가 있습니다.

3. 주변 재건축 단지 성공에 현혹 되지 마라!
주변 재건축 단지가 재건축사업에 성공을 했다하더라도 자신이 투자하고자 하는 재건축 단지 역시 성공하리라는 보장이 없습니다. 이유는 단지 별로 생활편의시설, 교통, 학군 등 입지여건과 일반분양분, 분양가격 등에 차이가 있기 때문입니다. 그러므로 주변 재건축 단지의 사업 성공에 따른 기대감에 의한 투자보다는 투자하고자 하는 단지의 특성에 대한 꼼꼼한 가치분석이 필요합니다.

4. 시세차익보다는 실수요!
주택이 현재도 앞으로도 과거처럼 많은 시세차익을 얻을 수 대상이 아니라는 점에서 시세차익을 위한 투자는 지양하고 실수요를 위한 투자가 필요합니다.

5. 일정한 단지규모 이상이어야!
재건축이더라도 단지의 규모가 작은 경우에는 분양 가격이 저렴할 수 있으나 가격 상승이 적거나 어렵다는 점에서 적어도 500세대 이상 규모를 갖춘 재건축 단지에 투자하는 것이 좋습니다.

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)