<개정된 상가임대차보호법>

상가가 재건축되면 세입자는 그냥 나가야 하나요?

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법이 지난 8월 13일부터 개정 시행되고 있다. 이번 호에는 임대하고 있는 상가 건물이 재건축으로 철거될 경우, 상가 세입자의 보호 내용이 어떻게 달라지는가를 살펴보자.

신림동에서 미용실을 하는 K씨는 건물 주인으로부터 내용증명을 받고 깜짝 놀랐다. 건물을 헐고 재건축을 해야 하니 2년 만기가 되는 3개월 후에는 비워달라는 것이다. 처음 들어올 때 주인은 별일 없으면 재 계약할 수 있다고 해서 인테리어를 새로 하고 들어왔는데, 얼마 전 건물 주인이 바뀌더니 전 주인하고의 약속은 아예 무시하고 있다. 이 경우 K씨는 법의 보호를 받을 수 없는가?

재건축을 한다고 해서 임대인 마음대로 재계약을 거절할 수 없다

위의 사례와 같이 억울하게 쫓겨나오는 임차인이 없도록 이번에 관련 규정이 개정되었다. 재건축을 한다고 해서 임대인 마음대로 재계약을 거절할 수 없도록 한 것이다..

원래 상가건물 임대차보호법은 보호대상이 되는 임차인에게 5년간 갱신요구권을 주는 동시에, 임대인에게는 갱신요구를 거절할 수 있는 몇 가지 예외를 인정하고 있었다. 그 예외 중에서 임차인에게 가장 위협이 되는 부분이 바로 기존 건물의 ‘철거 또는 재건축’ 이었다. 관련 조항의 변경내용을 살펴보자

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 임대인의 계약갱신 거절 사유

<변경 전>
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

<변경 후>
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게
      구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

변경 전 조항을 보면 임대인이 철거나 재건축을 하는데 있어서 아무런 조건도 붙어 있지 않다. 그래서 판례에서도 ‘비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니라고 해도, 임대인은 철거나 재건축을 위해 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있다’고 해석하였다. (대구지법 2008.7.22. 선고 2008나8841 선고 판결)

재건축할 수 있는 경우를 3가지로 한정

그러나 개정법에서는 임대인이 임대차 중에 철거나 재건축을 할 수 있는 경우를 3가지로 한정하였다. 해당 법 조항을 쉽게 풀어보면 다음과 같다.

1) 임대차 계약을 할 때, 언제쯤 이 건물을 철거나 재건축을 하게 된다고 미리 임차인에게 알려준 경우
2) 건물이 낡아서 한쪽이 부서지는 등 안전 사고의 우려가 있는 경우
3) 관련 법에 따라 그 지역에 재개발 재건축이 이루어지는 경우 (건물주의 개인적인 필요와 판단에 따라 이루어지는 경우와 구별된다)

물론 여기에서 말하는 재건축 제한은 최초 계약일부터 5년간만 적용된다. 5년 이후에 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있기 때문이다.

 

그러면 법 개정 전에 이미 들어와 있는 기존 임차인들도
이 재건축 조항에 따라 보호받을 수 있는가요?

 

2013년 8월13일 이후 이루어진 계약부터 이 조항이 적용된다.

상가건물 임대차보호법 부칙 제2조
이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
<2013. 8. 13>

이미 이루어진 계약도 금년 8월13일 이후에 재계약을 하거나 아무 말없이 넘어가 자동 연장되면 이 조항이 적용되어 보호를 받게 된다.

그렇다면 위 사례의 신림동 임차인 K씨는 개정된 법의 보호를 받지 못한다. 2년 전에 계약하고 들어와 아직 갱신이 되지 않은 상태이기 때문이다.

 

그런데요 가만히 보니 월세를 올리기 위한 구실로 재건축을 들먹이는 것 같아요.
어떻게 해야 합니까?

 

사실 상담실에 이와 같은 질문이 자주 온다. 특히 건물주가 바뀌거나 자녀에게 건물이 상속되면 한번쯤 반드시 나오는 얘기이다. 부동산 값에 비해 임대료가 너무 안 나온다. 그러니 임대료를 대폭 현실화 해주지 않으면 재건축으로 갈 수밖에 없다는 것이다.

임대인이 재건축을 빌미로 월세를 올리려 한다면?

참 어려운 문제이다. 여기에서 임차인은 임대인과 상생의 가능성을 찾아야 한다. 임대료를 어느 정도 올려주고 후일을 보는 것이다. 일단 재계약이 되면 이제부터 임대인은 재건축 얘기를 마음대로 꺼낼 수 없게 된다. 개정된 법의 조항이 적용되기 때문이다.

그런데 임대인이 요구하는 인상률이 너무 높아 임차인으로서 도저히 받아들일 수 없는 경우라면 어떻게 해야 할까? 이 때는 명도 시기를 최대한 늦추는 방향으로 갈 수밖에 없다고 본다. “재건축을 하신다면 건축허가서를 보여 주세요”, 그리고 “착공신고서도 보여주세요” 하면서. 임대인이 허가 또는 신고서를 안 보여 준다면 관할 구청을 방문하여 관련 내용을 확인할 수 있다.

증축이나 용도변경은 갱신거절 사유가 안 된다

건축 허가가 났다고 해도 그 내용을 자세히 볼 필요가 있다. 만약 허가의 내용이 증축이나 용도변경이라면 이제 임차인은 더 이상 걱정할 필요가 없다. 임대인이 재계약을 거절하기 위해서는 그 ‘건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축’ 하는 경우만 해당되기 때문이다. (위에서 인용한 법 10조1항7호 참조)

끝으로 이번에 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요 내용을 한번 정리해 본다.

1) 환산보증금 한도를 초과하는 임차인에게도 5년간 갱신요구권을 준다. (참조. 이제부터 상가세입자는 5년 임대보장 되나요?

2) 임대인이 재건축으로 재계약을 거절할 수 있는 경우를 3가지로 제한하였다. (이번 호의 내용)

3) 임차인이 낮은 이자로 대출 받을 수 있도록 ‘우선변제권 승계’ 조항을 신설하였다.
그 동안 금융기관은 보증금을 담보로 하는 대출을 꺼려하였다. 임차인이 임대인 또는 낙찰자를 상대로 행사하는 우선변제권이 금융기관에게 승계되지 않았기 때문이다.
이번 개정으로 임차인의 우선변제권이 금융기관에도 확대 적용되어 보증금 반환채권의 담보 가치가 올라간다. 따라서 영세한 자영업자들에게도 제1금융권에서 낮은 이자로 자금 융통할 수 있는 길이 열리게 되었다.

4) 보증금을 월세로 전환할 때 임차인의 월세 부담이 적어지도록 월세 전환률을 금리와 연동시켰다.
현재 입법 예고된 시행령 개정안에 따르면 11.25% (한국은행 기준금리 2.5% x 4.5배)와 고정률12% 중에서 낮은 비율인 11.25%가 상한선이 되는 것이다.

5) 상가건물의 소액임차인에 해당하면 낙찰 금액의 1/2 까지 배당 받을 수 있게 되었다.
그 동안 임차한 건물이 경매가 되면 주택의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인은 낙찰가의 1/2 범위 내에서 배당 받았으나, 상가의 경우 1/3 로 규정되어 형평의 문제가 있었다. 이번 개정으로 상가건물의 소액임차인도 보다 안정적으로 보증금을 반환 받을 수 있게 된 것이다.

글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수