주거용오피스텔, 어떤 세금을 내야하나...?

주거용 오피스텔, 어떤세금을 내야하나?

 

 

 

 

1. 오피스텔의 정의와 주거용 오피스텔 공급현황

오피스텔의 어원은 Office+Hotel의 합성어로 일을 하면서 주거를 할 수 있는 건축물을 말한다. 건축법상으로는 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것”이라고 업무시설로 분류해놨다.

업무용시설이 원칙이고 주거지역에서도 선택적으로만 그 입지를 인정받을 수 있는데 부동산 개발업자들이 주거형오피스텔이라는 개념을 도입하여 최근 10여년간 10여만세대를 공급해왔으며, 임대형부동산으로 각광을 받아 많은 사람들이 소유하고 있는 것이 현실이다.

2013년 11월 1일자로 발표한 국토교통부의 통계를 보면 오피스텔 허가면적의 경우 2010년부터 3년 연속 증가(’10년 124%, ’11년 243.3%, ’12년 20.5%)하였고, 준공면적은 2010년부터 4년 연속 증가(’10년 37.5%, ’11년 3.5%, ’12년 102.3%, ’13년 44.2%)하였다고 한다.

2. 주거용 오피스텔에 대한 세목별 절세전략

■ 취득세

 

신규로 분양받는 경우나 기존 오피스텔 매입 시 취득세를 납부해야 하는데 업무시설이므로 분양가(취득실가)의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 실제로 주거용으로 사용하더라도 취득세의 경우는 건축물대장 상의 용도로 부과 기준을 정하기 때문에 일반 취득세율이 적용되는 것이다.

그렇다고 감면방법이 없는 것은 아니다. 2011년에 개정된 임대주택법에 의하여 오피스텔도 주택임대사업자로 등록이 가능하게 된 점을 활용하면 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60~85㎡ 이하는 25%가 감면된다.

이와 달리 올해 발표한 4.1 부동산대책과 8.28 대책에서 취득세 완전 면제나, 취득세 50% 영구인하 규정 등은 주택법상 주택에만 적용된다. 즉 오피스텔을 주거용으로 사용하여 국세청에서 주택으로 인정을 받더라도 지방세법인 취득세 부과의 기준과는 달라 감면혜택을 받을 수 없다는 것을 알아야 한다.

■ 재산세

재산세는 보유 중에 년간 2회에 걸쳐서 과세하는데, 공시가격의 70~80%를 과세표준으로 하여 0.25% 세율을 곱하여 재산세를 부과한다. 단 재산세도 주택임대사업자로 등록이 되어있고 2주택 이상일 때 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡ 이하는 50% 감면되며, 60~85㎡ 이하는 25%를 감면받을 수 있다.

■ 종합부동산세

종합부동산세는 토지와 주택에만 과세하는 세금으로 업무용으로 사용하면 토지만 과세되나, 주거용으로 사용하면 실질과세원칙에 의거 주택으로 보아 합산해서 과세한다.

주택이냐 아니냐의 판단은 세무공무원이 현장조사를 하지 않더라도 국세청 내부전산망에서 주민등록조회, 공과금 사용량 등의 서면조사를 통해서 확인할 수 있으므로 주의해야 한다.

주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 종합부동산세도 감면받을 수 있다. 공시가격 3억원 이하이고 전용 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록 후 이를 국세청에서 신고(이를 종합부동산 합산배제라고 한다)하면 부과대상에서 제외된다. 단, 해당 주택은 5년 이상 임대사업을 유지해야한다.

■ 종합소득세

업무용이든 주거용이든 용도와 상관없이 월세를 받으면 소득세 과세대상이 되며 보증금도 연간 금리로 환산한 금액을 합하여 총 수입금액을 산정한다.

기존임대인인 경우는 2012년도 임대소득금액이 2,400만원 이하이면 단순경비율로 신고를 할 수 있으며, 2013년 처음으로 월세를 받기 시작한 임대인은 7,500만원 이하면 단순경비율 신고가 가능하다. 여기서 단순경비율로 신고할 수 있다 함은 증빙서류가 없어도 일정 비율(주거용은 45%, 업무용은 38% 정도)을 경비로 인정해주므로 세무비용을 절약할 수 있다.

아직까지는 주택의 전세금에 대해서 예외조항 등으로 거의 과세가 되지 않고 있기 때문에 월세 소득이 많아서 세금이 부담스럽다면 월세를 전세로 전환하면 임대소득에 대한 세금부담을 줄일 수 있다.

■ 부가가치세

오피스텔은 원칙적으로 부가가치세 과세대상이므로 매입•매매 및 임대를 줄 때 모두 부가가치세를 내야 한다. 매입 시에는 상대방에게 지불한 부가가치세를 세무서에 환급받을 수 있고, 월세를 받을 때는 부가가치세를 포함한 금액을 월세로 받아서 세무서에 납부해야한다. 매매를 할 때도 상대방에게서 건물가액의 10%를 부가가치세로 받아 세무서에 신고·납부해야 한다. 이를 몰라서 부가가치세를 받지 못했거나 아니면 상대방에게서 주지 않았더라도 본인이 대신 납부해야만 한다.

매매 시 발생하는 부가가치세가 가장 큰데, 사는 사람도 사업자라면 부가가치세법 제6조의 포괄사업양수도로 매매하면 부가가치세를 주고받지 않아도 된다.(계약서에 기재만 하면 됨)

그렇다고 해서 주거용 오피스텔의 경우에도 똑같이 처리해선 절대 안 된다. 비록 업무용으로 분양을 받거나 매입을 했다고 하더라도 실제로 주거용으로 사용한다면 부가가치세 면세대상이 된다. 이때에는 부가가치세 면세사업자가 되므로 부가가치세를 받지도 말고 주지도 말아야 한다.

그러기 위해선 분양받는 경우에도 절대로 환급을 받아선 안되며, 세무서에 사업자등록을 할 때에도 면세사업자로 등록하는 것이 요령이다.

■ 양도소득세

양도소득세는 업무용이든 주거용이든, 그리고 구청에 주택임대사사업자등록 여부와 상관없이 양도소득세 과세대상이 되어 세금을 계산한다.

실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 세율도 2년 이상 보유했다면 6~38%의 양도소득세율로 계산을 한다. 가끔 주거용이라 다주택자가 되면 중과세율 50~60%로 세금을 내야 하는 것이 아닌지 질문들을 하는데 현재 중과제도가 완화되어 있어 2013. 12. 31.까지는 일반세율을 적용하므로 걱정할 필요는 없다.

반대로 오피스텔 1채만 보유 중이고 이를 주거용으로 사용했다면 1세대 1주택 비과세도 받을 수 있다.
양도일 직전 2년간은 주거용으로 사용했다는 것을 과세관청에 직접 입증을 해야 하는데 주민등록상황, 공과금 납부영수증, 임대사업자등록여부, 내부주거시설 사진 등의 서류를 첨부하여 신고해야만 인정받을 수 있다.

3. 주거용 오피스텔 관련 Q&A

① 8.28 대책의 취득세 영구인하 법안이 국회를 통과한다면 주거용으로 사용할 오피스텔도 취득세 감면받을 수 있는지?
⇒ 주택법상 주택만 감면대상이다. 오피스텔은 주거용이든 업무용이든 용도와 상관없이 감면대상이 아니다.

② 예전부터 업무용으로 사용하던 오피스텔을 올해부터 주거용으로 변경하였고 주민등록은 하지 않은 상태인데, 이런 경우 주택으로 보아 양도세 계산을 하는지?
⇒ 양도 당시의 용도에 따라 상가 또는 주택으로 판단한다. 양도일(잔금지급일 또는 등기접수일) 당시에 업무용이었다면 상가로 판단, 주거용이었다면 주택으로 판단하여 주택 수 등을 계산한다.

③ 임대용 오피스텔을 분양받으면서 사업자등록을 하면 부가가치세를 환급해준다고 하여 환급받았는데 현재 임차인이 없어 직접 사용하는 경우 환급받은 부가세는 어떻게 되는지?
⇒ 사무실로 사용하면 상관없고 주택으로 사용하면 환급부가세 납부해야 한다.

④ 오피스텔을 5채 구입하여 첫 해에 월세만 총 5천만원을 받았다면 세금을 얼마정도 내야하나?

⑤ 취득 후 5년 동안 주거용으로 사용하다 이번에 매매하였는데, 혹시 다른 부동산이 없을 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지?
⇒ 양도일 당시 2년 이상 주거용으로 사용하였다는 것을 과세당국으로부터 인정받으면 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있다. 이와 반대로 만약 비과세를 받기 위해서 주거용임을 숨겼을 경우 주거용으로 사용한 것이 과세당국에 적발되면 1세대 2주택으로 보아 양도세를 계산한다.

4. 결어

오피스텔에 대한 각종 세법의 해석과 감면규정, 용도의 판단 등이 너무 상반되어 일반인들은 물론 세무전문가들도 쉽게 판단하지 못하는 어려움이 있다.

국세분야에서는 세법의 기본원칙인 실질과세원칙을 존중하여 사실상 사용용도에 따라서 과세하도록 되어있다. 이에 근거하여 세금 감면이나 비과세 등의 혜택이 있다보니 조세공무원의 재량권문제로 너무 자의적인 경향이 있어 부당과세의 위험이 있다 생각된다.

이와 달리 취득세와 같은 지방세 분야에서는 건축법이나 주택법의 용도로만 과세하므로 판단은 용이하나 실질과세 원칙에는 위반되는 규정으로 실제로는 납세자들에게 불리하게 적용된다고 볼 수 있다.

따라서 건축허가 시점부터 사용용도를 주거용과 업무용의 구분을 명백히 하여 건축물대장에 기재하고 보유자도 용도에 맞게끔 사용한다면 좀 더 명쾌하고 알기 쉬운 세법 적용이 되지않을까 생각한다.

글 전성규

㈜지산세법연구소 소장, 국세청 세무공무원 재직, 양도세 자동 계산 S/W 개발

현재 ‘부동산 세무백과 절세전략‘ 온.오프라인 강좌 진행

저서 『2013 부동산 세무백과』, 『2012년 부동산 매매세무백과』, 『2011 STC 재개발.재건축 양도소득세』 외 다수