집계약서 분실했다면... 양도소득세는 어떻게 계산?

집 계약서 분실했다면... 양도소득세는 어떻게 계산?

 

2006년에 서울시 노원구 아파트를 취득해서 거주했던 최영도씨는 2013년 11월에 해당 아파트틀 양도하였다. 양도소득세를 신고를 준비하던 최영도씨는 뜻밖에 난관에 부딪혔는데 그것은 다름아닌 2006년 부동산 취득 당시 취득계약서 분실이다.

최영도씨는 어떠한 방법으로 양도소득세를 산정해야 할까?
그리고 취득계약서를 분실하였기 때문에 양도소득세도 많이 내야 하는 건 아닐까?

1. 양도소득세 계산 방법

 

 

양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액에 대해서 내는 세금이다. 즉, 특정 부동산을 양도함으로써 실현되는 자본차익(capital gain)에 대해서 내는 세금을 양도소득세라고 할 수 있다. 좀 더 쉽게 표현하면 부동산을 매각함에 따라 번 돈에 대해서 내는 금액이다.

그렇다면 부동산 양도로 인해 번 돈은 어떻게 계산될까? 답은 매우 간단하다. 부동산을 양도금액에서 취득 금액을 빼서 계산하면 된다. 예를 들어 10년 전에 2억을 주고 산 아파트를 지금 시점에서 5억에 판다면 부동산 양도로 인해 벌어들인 소득은 3억이 되어 그 금액에 대해서 양도소득세를 내게 된다. 물론 부동산을 취득하면서 낸 취득세등과 양도하면서 발생한 부동산 중개 수수료등은 필요경비로 차감하여 준다.

과거에는 부동산에 대한 양도차익은 기준 시가로 계산하여 과세했다. 하지만 통상적으로 기준 시가는 실지거래가액에 비해서 그 금액이 낮아 많은 문제점을 야기한바 2007년 1월 1일 이후 모든 부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하도록 되었다. 이는 양도가액과 취득가액 모두 실거래가로 계산해야 함을 의미한다.

2. 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우

하지만 최영도씨처럼 취득 계약서 등을 분실하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 어떻게 신고를 해야 할까? 이러한 경우에는 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액을 적용한다. 실무적으로는 최영도씨처럼 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액을 적용하여 취득가액을 계산한다.

환산가액은 아래의 산식으로 구하게 된다.

이 산식의 의미는 기준시가가 상승한 비율만큼 실지거래가액 역시 상승했을 것이라는 뜻이다.

3. 사례

주택보유수 : 1세대 2주택
양도물건 : 서울시 노원구 중계동 상아 아파트
취득일 : 2006년 7월 8일
양도일 : 2013년 11월 10일
실지거래가액 : 365,000,000
전용면적 : 84.97㎡
취득시 기준시가 : 183,000,000 (2006.1.1기준)
양도시 기준시가 : 290,000,000 (2013.1.1기준)

위 사례의 최영도씨의 양도소득세를 계산해 보도록 하자.

양도가액	365,000,000
(-) 취득가액	230,327,586
(-) 필요경비	5,490,000	= 183,000,000 X 3% (*2)
= 양도차익	129,182,414
(-) 장기보유특별공제	27,128,306	= 129,182,414 X 21% (7년이상보유)
= 양도소득금액	102,054,108
(-) 기본공제	2,500,000
= 과세표준	99,554,108
X 세율	35%	누진공제 1,490만원
= 산출세액	19,943,937	= 99,554,108 X 35% - 14,900,000
지방소득세	1,994,393	= 19,943,937 X 10%

이 산식의 의미는 기준시가가 1.83억에서 2.9억으로 58.47% 상승했으므로 실지 거래가액 역시 58.47% 상승했을 것이라는 논리에 따라 실지 취득가액을 역산해서 구하는 것이다. 아래의 그래프를 보면 조금 더 쉽게 이해가 될 것이다.

(*2) 필요경비개산공제

환산취득가액을 사용하는 경우 취득 당시의 기준시가의 3%를 필요경비로 공제하여 준다.

4. 결론

취득계약서를 분실하였다고 해서 반드시 양도소득세를 많이 내는 것은 아니다. 만약 취득 시점부터 양도 시점까지 기준 시가 상승률과 동일하게 실제 거래가액이 상승하였다면 취득가액이 확인이 안되어도 동일한 세금을 내게 될 것이다.

반면 기준시가는 58.47% 상승하였으나 실제 거래가액은 66% 상승하였다면 환산가액을 사용해서 양도소득세를 덜 내게 되는 것이고 그 반대의 경우에는 환산가액 사용시 양도소득세를 더 내게 되는 것이다.

 

참고: 기준시가란?
기준시가란 토지는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가, 건물ㆍ오피스텔 및 상업용 건물은 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액, 주택의 경우에는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격, 기타 토지ㆍ건물 외의 자산은 대통령령이 지정한 방법에 의해 고시된 가액 등을 말하고 이는 양도소득세의 과세표준계산에 있어 취득가액과 양도가액으로 보는 기준금액을 말한다. 지정지역 내의 토지나 건물 같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 곳이다. (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 소득세법 제96조ㆍ제99조)
출처 : 국세청

글 홍용준

공인회계사 홍용준 사무소 대표
서강대학교 경영학과를 졸업하고 삼일회계법인에서 근무하였다. 현재, 공인회계사 홍용준 사무소를 운영하며 부동산과 비상장주식 양도에 따른 세무상담을 하고 있다. 연세대학교 법무대학원에서 경영법무를 전공 중이고, 한국토지보상조세연구회에서 연구원으로도 활동하고 있다.